Comprar casa com crédito habitação não é um processo fácil, mas pode ser mais simples se souber ao que vai e tomar decisões previamente. Assim, ao longo do processo, consegue compreender melhor como tudo funciona e fica preparado para as várias questões com que se deparar.

Neste artigo chamamos a atenção para 7 cuidados que deve ter antes, durante e depois do processo de compra de casa com um crédito habitação.

Se precisar de apoio para esclarecer questões sobre crédito habitação ou para encontrar a melhor proposta, conte com o apoio do Doutor Finanças.

Como saber o valor da casa a comprar com crédito? 

O primeiro passo a tomar na procura de casa é começar por fazer um estudo de mercado, para que tenha noção do valor das casas atualmente.  O valor depende de inúmeros fatores, mas, num panorama geral, deve saber que o preço das casas no interior e fora do centro é mais baixo do que nas zonas centrais do país. 

Para começar é preciso ter noção dos preços que estão a ser praticados e como têm estado a evoluir. Em 2021, o preço das casas em Portugal sofreu um aumento de 5,7% para um valor médio de 2.024 euros por metro quadrado. Isto é o mesmo que dizer que uma casa de 100 metros quadrados custa, em média 202.400 euros. Sendo que estamos a referir uma média. Há localizações mais caras e outras mais baratas.

Depois, procure em sites de imobiliárias e faça um levantamento da média de preços de casas na zona em que procura. Com a ajuda da Calculadora de Prestação de Crédito Habitação, simule quanto ficaria a pagar de prestação tendo em conta o valor médio das casas na zona que procura.  

De seguida, é necessário calcular a sua taxa de esforço. Num crédito habitação, esta não pode ser superior a 30%, ou seja, os encargos não devem superar 30% da totalidade dos rendimentos. Significando isto que, se os rendimentos do seu agregado familiar forem 1.500 euros, a prestação mensal da casa que vai comprar não pode superar 450 euros.  

Assim, já consegue ter uma noção de qual a média de valores que pode suportar em prestações mensais ao comprar uma casa. 

Fatores que deve ter em conta na escolha da casa 

Em segundo lugar, se está à procura de comprar casa com crédito habitação, deve ponderar mais alguns fatores antes.

Para facilitar a procura, tome decisões previamente avaliando as suas necessidades e preferências: a localidade e zona onde quer morar, se é necessário ter acesso a transportes e serviços, se procura um apartamento ou uma moradia, se tem preferência pelo andar (caso procure um apartamento), as assoalhadas ou se tem de ter varanda/terraço. 

Questione-se qual a utilização que vai fazer da casa que quer comprar. É para viver apenas um ou dois anos? Está a pensar aumentar a família? Pode trabalhar remotamente e vai fazê-lo (passando mais tempo em casa e precisando de um espaço para trabalhar)?

As respostas a este tipo de questões vai ajudar a tomar algumas decisões, nomeadamente em termos de localização e tipologia.

Impactos de comprar novo ou usado 

Também deve ponderar se pode comprar um imóvel novo ou usado. Atente que um imóvel usado pode também estar em bom estado ou ter sido remodelado. O estado do imóvel vai, claro, impactar o valor. 

Porque não, por exemplo, comprar um imóvel usado, mas mandar fazer obras para o colocar em melhores condições ou ao seu gosto?

Se avançar com uma remodelação, o mais comum é que lhe seja pedido para comprar os materiais necessários. Isto é, tem de pagar pelos materiais e ainda pelo trabalho da equipa que fará a remodelação. Peça orçamentos para perceber quanto lhe pode custar fazer a reformulação. Até porque isso pode ajudar a perceber se mais vale comprar novo ou usado.

E tenha atenção aos valores dos materiais que precisa para remodelar a casa, que hoje pode ser um valor e amanhã, com o aumento dos preços e alguns problemas de fornecimento recentes, ser mais elevado.

Na internet, consegue simular online orçamentos onde pode colocar todas estas informações e perceber quanto custarão, mais ou menos, as obras que pretendia fazer no imóvel que está a ponderar comprar. Ou então peça diretamente a uma equipa que vá visitar o imóvel consigo e lhe faça um orçamento mais certo. Depois, faça as contas para perceber se esta opção fica mais barata do que comprar um apartamento novo. 

Uma das recomendações que se faz quando se opta por comprar uma casa para remodelar é contar com mais 10% do valor orçamentado. Esta margem faz com que esteja mais protegido em caso de aumentos de preços, mas também para ter como responder a imprevistos que podem acontecer numa remodelação.

Leia ainda: Vai comprar casa em 2022? Dicas para evitar erros que podem custar caro

Não se esqueça dos custos iniciais: entrada, impostos e comissões 

Antes de avançar com a compra da casa, deve também ter uma noção do valor total que vai precisar de dar ao banco e ao Estado através dos impostos. 

Tem de financiar, pelo menos, 10% do valor da casa 

Comece por fazer um orçamento com a taxa de esforço. Como mencionado acima, a sua taxa de esforço para contratar um crédito habitação não pode superar os 30%. Por isso, analise as suas finanças para perceber o teto máximo que pode pagar por mês. 

De seguida, deve saber que os bancos não financiam a 100% o valor das casas (de escritura ou avaliação, o que for mais baixo). Pelo que deve estar preparado para dar uma entrada. No máximo, o banco empresta 90% do valor. Então, por exemplo, se a casa tiver um valor de 200.000 euros, vai precisar de ter um capital disponível de 20.000 euros.  

Este é o valor, normalmente, pago ao vendedor no momento da assinatura do contrato de promessa de compra e venda, para garantir o imóvel até à escritura. 

Tem de pagar impostos na escritura 

Além do valor de entrada, ainda vai ter de pagar impostos na compra da casa: o Imposto Municipal sobre Transações Onerosas de Imóveis (IMT) e o Imposto de Selo (IS). 

Quanto tem de pagar de IMT varia se o imóvel é urbano ou rústico, se está localizado em Portugal Continental ou nas ilhas, e se é para habitação própria e permanente ou secundária/investimento. A sua taxa pode ir de 1% a 8%. 

Mas consegue calcular o valor que vai pagar deste imposto, se souber as informações do imóvel, através do Simulador de IMT do Doutor Finanças.

Já o IS é o imposto mais antigo do sistema fiscal português e é aplicado sobre a compra. A taxa a aplicar é de 0,8% sobre o valor que fica definido na escritura.  

Não se esqueça das comissões bancárias 

A juntar ao valor de entrada e ao valor que terá de dar pelos impostos, ainda tem de pagar despesas de processo. Isto é, os bancos cobram comissões bancárias antes da escritura e a pagar no dia da escritura. 

Deve então saber que: antes da escritura tem de pagar uma comissão de dossier e uma comissão de avaliação; e no dia da escritura paga uma comissão de formalização, o registo de compra e o registo de hipoteca, uma cópia certificada do contrato e o depósito de Documento Particular Autenticado Online. O valor de cada despesa varia de banco para banco, mas, ao todo, pode ter de pagar entre 1.350 euros e 1.680 euros. 

Taxa fixa, variável ou mista? 

Outra decisão que temos de tomar quando compramos casa com recurso ao crédito é: que tipo de taxa vamos escolher? Para tomarmos esta decisão é determinante percebermos a diferença entre taxa fixa, variável ou mista. Sendo que uma das coisas que devemos ter em consideração antes de tomarmos uma decisão é a comissão por reembolso antecipado.

Esta comissão é cobrada sempre que fazemos uma amortização do crédito. Pode ser porque decidimos vender a casa ou porque estamos apenas a tentar pagar o empréstimo mais depressa. O valor da comissão depende do tipo de taxa: se for uma taxa variável a comissão é de 0,5% do valor da dívida. Se for uma taxa fixa é de 2%.

Taxa variável

Se optar pela taxa variável no seu crédito habitação, esta vai variar de acordo com a Euribor. Esta é o indexante do crédito habitação mais comum em Portugal, que resulta de uma média das taxas cobradas pelos vários bancos. Logo, a sua prestação mensal ao banco pode alterar-se ao longo do tempo. Isto porque, se a Euribor aumentar ou diminuir, o mesmo acontece ao valor que paga ao banco. 

Assim sendo, se optar pela Euribor a seis meses, o indexante mais usado no crédito habitação português, de seis em seis meses a sua prestação mensal do crédito é revista com base no valor atual de referência da taxa Euribor. 

Leia ainda: Como é calculada a Euribor e que impacto tem no crédito habitação?

Taxa fixa

Se optar pela taxa fixa, a prestação mensal do seu crédito habitação não se altera até ao final do contrato, não variando nem tendo revisões. No entanto, é preciso ter em consideração que no momento em que contratamos um crédito, as taxas fixas são, por regra, mais altas do que a taxa Euribor, apesar de oferecerem previsibilidade. 

Por isso, deve pensar o que é mais vantajoso para si: pagar mais no início mas ter estabilidade, sabendo com o que contar, ou pagar menos no início mas arriscar pagar mais no futuro.

Taxa mista

Também pode optar por uma taxa mista. Esta taxa consiste numa taxa fixa num momento inicial, durante cinco, 10 ou 15 anos. Depois desse período, passa a contar com uma taxa variável. Isto significa que, no período inicial, a sua prestação mensal não vai oscilar, mas depois começa a reger-se pela Euribor podendo ter variações. Neste caso, se quiser amortizar capital ao longo dos anos ou até concluir o contrato antes do tempo, tem de pagar uma comissão de amortização antecipada de 2%, enquanto estiver com uma taxa fixa, e de 0,5% quando este período terminar. 

Outra questão que deve ter em conta é o prazo máximo do crédito habitação, que depende da idade que tem quando contrata o crédito. Os clientes até 30 anos podem ter um prazo máximo de 40 anos, enquanto clientes entre 30 a 35 anos, só podem pedir um financiamento até 37 anos e clientes com mais de 35 anos, um financiamento até 35 anos. 

Há dois seguros associados ao crédito habitação 

De seguida, também deve saber que, a juntar à prestação mensal do crédito, vão ser adicionadas as prestações de dois seguros: de vida e multirriscos. Isto porque estes são dois seguros requeridos pelos bancos num crédito habitação. Os bancos pedem que faça estes seguros para que, caso algo inesperado aconteça, possam receber o valor do empréstimo que fizeram, pelas seguradoras. O que cobrem então estes seguros? 

Seguro de vida 

Um seguro de vida pode cobrir o risco de morte, risco de vida ou misto, ou outras coberturas complementares como o diagnóstico de doenças graves, Invalidez Absoluta e Definita (IAD) e Invalidez Total e Permanente (ITP). 

A cobertura IAD cobre incapacidade, equivalente a 80%, que resulte de doença ou acidente que o impossibilite de trabalhar e o leve a precisar de assistência de terceiros para necessidades vitais (estado vegetativo). Já a cobertura ITP cobre incapacidade superior a 60% resultante de doença ou acidente que também o impeça de trabalhar. A cobertura ITP já inclui a cobertura IAD. 

Este seguro garante que, caso aconteça um destes eventos com o beneficiário durante o contrato, a seguradora paga ao banco o valor que falta.  

Seguro multirriscos 

O seguro multirriscos cobre possíveis danos no seu imóvel, decorrentes dos seguintes eventos: incêndios, explosões, quedas de raios e aluimento de terras, inundações e problemas com canos de água e esgotos e riscos elétricos. Além disso, ainda inclui a pesquisa de avarias, responsabilidade civil do segurado e agregado familiar e uma indemnização por furto ou roubo, incluindo danos em portas e janelas. 

Estas são opções base do seguro multirriscos, mas pode adicionar inúmeras outras coberturas complementares, como a cobertura do recheio (bens que estejam dentro do imóvel), assistência médica ao domicílio, pagamento de despesas de alojamento, substituição de televisão por 15 dias sem custos, entre outras. 

Quais os custos futuros de comprar casa? 

Depois de comprar a casa, há outros custos que deve ter em conta, mas que dependem de alguns aspetos. 

Se o imóvel que comprou foi num prédio com condomínio, vai ter de se preocupar em pagar as quotas mensais e/ou outros custos que possam surgir como pintura do prédio, alguma reparação comum, um seguro de condomínio se for do acordo de mais de metade das frações do prédio, entre outros relacionados. 

Depois, tem de se preocupar com mais um imposto: o Imposto Municipal de Imóveis (IMI). É fundamental que saiba quando vai pagar de IMI, algo que depende do valor da casa, mas também da sua localização. Se quer saber o valor que vai pagar de IMI, faça uma simulação através do Simulador de IMI e perceba se pode beneficiar de isenção do IMI.

Leia também: Qual o momento certo para comprar casa?

São vários os fatores que deve ponderar antes de avançar para a compra de casa e outros tantos aqueles a que deve ter atenção para escolher o melhor crédito. Conte com o apoio da equipa de especialistas do Doutor Finanças, que esclarecem todas as dúvidas e acompanham-nos até ao fim do processo. Com o acompanhamento do Doutor Finanças pode poupar dores de cabeça com burocracia e muito dinheiro por escolher um crédito ajustado. Tudo sem qualquer custo para si.

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