Reservar uma casa em construção sem ter a entrada total disponível é possível. O crédito intercalar para sinal surge como resposta para muitos compradores que ainda não têm o crédito habitação aprovado, mas não querem perder a oportunidade de fechar negócio.

Este financiamento é ideal para quem precisa de um impulso inicial para garantir uma casa nova. Mas atenção: não é um crédito para todos. Exige garantias, análise de risco e um planeamento financeiro cuidado. Saiba como funciona este financiamento pouco conhecido, quem pode recorrer a este tipo de crédito e quais os custos envolvidos.

Um financiamento pensado para quem quer sinalizar a compra

O crédito intercalar, também conhecido como crédito de sinal, destina-se a financiar o valor da entrada de imóveis ainda em construção. O objetivo? Reservar a casa até que o crédito habitação esteja pronto a ser aprovado.

É uma solução de curto prazo, sem hipoteca associada, pois o imóvel ainda não existe. No entanto, pode ser decisivo para avançar com a compra. Normalmente, cobre até 25% do valor do imóvel. Idealmente, o comprador deveria ter 40% do valor da casa disponível para entrada, mas a realidade é que muitos compradores não conseguem atingir esse valor sem apoio.

Este crédito é útil, por exemplo, para jovens compradores, famílias em fase de transição ou investidores que identificam boas oportunidades de mercado. Porém, por não existir uma garantia hipotecária, o risco para os bancos é maior. Isso traduz-se, muitas vezes, em taxas de juro mais elevadas e exigência de garantias adicionais.

Quais as condições de um crédito intercalar?

Este tipo de financiamento é geralmente indexado à Euribor, com spread variável e prazos até 24 meses. Durante este período, o cliente paga apenas os juros, sendo o capital incorporado mais tarde no crédito habitação.

No entanto, algumas instituições oferecem condições mais vantajosas se o prazo for mais curto, até 12 meses, por exemplo. O valor disponibilizado depende da avaliação do imóvel, perfil financeiro do cliente e garantias prestadas.

Contudo, o crédito intercalar é de curto prazo e de risco elevado para os bancos, o que justifica as exigências das entidades.

Critérios básicos para avançar com o crédito intercalar para sinal:

• CPCV assinado ou aprovação prévia do crédito habitação;
• Documentos da obra ou imóvel em construção;
• Capacidade financeira estável e taxa de esforço controlada;
• Capacidade para suportar juros mensais e posterior integração no crédito habitação.

Principais vantagens e desvantagens a considerar

Como qualquer produto financeiro, o crédito de sinal tem prós e contras. Conhecê-los é essencial para tomar uma decisão informada.

Vantagens:

• Permite reservar o imóvel mesmo sem ter a entrada total disponível;
• Possibilidade de financiamento até 25% do valor do imóvel;
• Apenas paga juros durante o período intercalar, reduzindo o valor da prestação no período acordado.

Desvantagens:

• Juros mais elevados, devido à ausência de hipoteca;
• Sem amortização de capital durante o prazo intercalar. O que torna o valor da última prestação mais elevada, tendo de adicionar o montante em dívida ao seu crédito habitação.
• Se a obra atrasar, o custo dos juros pode aumentar;
• Risco de não aprovação posterior do crédito habitação.

Documentos necessários para pedir um crédito de sinal

Ao contrário do crédito para construção, o crédito de sinal exige, em regra, a assinatura de um Contrato-Promessa de Compra e Venda (CPCV). Este documento deve, sempre que possível, incluir uma cláusula de salvaguarda, no caso de o crédito não ser aprovado mais tarde.

Leia ainda: Cuidados a ter com o CPCV

Além do CPCV, o banco exigirá:

Documentos da habitação

• Planta e mapa de acabamentos;
• Memória descritiva da obra;
• Licença de construção emitida pela autarquia;
• Ficha técnica da habitação (na fase final);
• Certidão predial do imóvel;
• Declaração do promotor com valores em dívida, se aplicável.

Documentos do cliente

• Cartão de Cidadão;
• Nota de liquidação do IRS;
• Recibos de vencimento;
• Contrato de trabalho.

Como o imóvel ainda não está pronto, o banco pode exigir garantias adicionais. Estas podem ser pessoais (como um fiador) ou outras, conforme o perfil do cliente.

Leia ainda: Precisei de fiadores para ter um crédito habitação: Posso retirá-los?

Custos associados ao crédito intercalar

Este tipo de crédito pode implicar alguns encargos que variam consoante o banco. Os custos mais comuns são:

• Comissão de abertura de processo;
• Avaliação do imóvel;
• Emissão de cheque bancário;
• Custos administrativos com a formalização do crédito.

Além disso, é necessário contar com o imposto do selo sobre o valor do crédito. A taxa aplicável é de 0,6% sobre o montante financiado. Posteriormente, ao contratar o crédito habitação, o imposto já pago será deduzido ao valor a liquidar.

Fórmula:

0,6% x montante de financiamento total – 0,6% do montante de financiamento do crédito de sinal 

Quanto se paga por mês?

Como apenas se pagam juros durante o prazo intercalar, a prestação mensal é mais baixa. Vejamos dois exemplos práticos publicados pela Caixa Geral de Depósitos (CGD), com base nas taxas de junho de 2025:

Exemplo 1 – sem subscrição de produtos

• Financiamento: 30.000 euros
• TAN: 5,350% (Euribor 6 meses de 2,050% + spread de 3,050%)
• TAEG: 6,6%
• Prazo: 24 meses
• Prestação mensal (juros): 132,50 euros
• Última prestação: 30.132,50 euros
• MTIC: 33.833,27 euros

Exemplo 2 – com subscrição de produtos bancários

• TAN: 4,60% (Euribor 6 meses + spread de 2,550%)
• TAEG: 6,0%
• Prazo: 24 meses
• Prestação mensal (juros): 115 euros
• Última prestação: 30.115 euros
• Comissão mensal do pacote: 6,30 euros (+ Imposto do Selo)
• MTIC: 33.488,15 euros

Nota: A última prestação inclui o valor total do capital emprestado, que será depois transferido para o crédito habitação.

Leia ainda: MTIC e TAEG: Os melhores amigos na comparação de propostas de crédito

E depois? Como é feita a integração no crédito habitação?

No fim do período intercalar, o valor em dívida é incorporado no crédito habitação final. Planeie esta transição com rigor, para evitar encargos inesperados no orçamento familiar.

Porém, as condições variam bastante. Tudo depende do montante do crédito de sinal, do valor do crédito habitação e das condições que conseguir negociar.

Para ter noção das condições que pode obter, apresentamos um exemplo de um casal que pediu ajuda ao Doutor Finanças com o seu crédito de sinal e crédito habitação.

Leia ainda: Como estão a evoluir as prestações no crédito habitação?

Caso real (nomes fictícios)

A Ana e o Miguel têm menos de 35 anos. Deram uma entrada de 10% e pediram um crédito de sinal para cobrir 20% do valor da casa.

Após o fim do prazo intercalar, ficaram com um crédito habitação jovem de 299.250 euros, com um prazo de 37 anos. Conseguiram uma taxa mista fixa a 5 anos com TAN de 2,7%.

Resultado? Uma prestação fixa de 1.066,48 euros durante os primeiros cinco anos.

Leia ainda: Guia de apoio à compra de habitação jovem até aos 35 anos

Crédito intercalar: Solução útil, mas com riscos

O crédito intercalar pode ser uma ferramenta poderosa para quem não quer perder uma oportunidade de compra. É uma forma de avançar com a aquisição de uma casa nova, mesmo que o crédito habitação ainda não esteja pronto.

Mas deve ser encarado de forma responsável. É essencial analisar o impacto dos juros, as garantias exigidas e a integração no financiamento final. Um erro de cálculo pode sair caro.

Se está a ponderar esta opção, peça simulações, compare propostas e avalie todos os custos.

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