Crédito Habitação

Devo mudar para taxa fixa no crédito habitação?

Quer perceber se esta é a altura certa para mudar a taxa que tem no seu crédito habitação? Perceba diferenças e impactos.

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Devo mudar para taxa fixa no crédito habitação?

Quer perceber se esta é a altura certa para mudar a taxa que tem no seu crédito habitação? Perceba diferenças e impactos.

Com a inflação recente, as taxas de juro associadas aos créditos habitação podem vir a subir, caso esta taxa se mantenha elevada durante um ano. Por isso, se tem uma taxa variável no seu crédito, sabe que a prestação mensal que paga pela casa pode, consequentemente, ficar mais cara. Então, será este o momento certo para mudar para taxa fixa? Explicamos neste artigo vantagens e desvantagens dos vários cenários.

Taxas de juro com perspetivas de subir

De modo a travar a inflação que se tem sentido um pouco por todo o lado nos últimos meses, o Banco Central Europeu (BCE) abriu porta à subida das taxas de juro. O que significa que, no crédito habitação, quem tenha uma taxa de juro variável vai começar a sentir um aumento na prestação que paga pela casa.  

Ainda que este cenário não seja certo, porque dependerá da evolução da inflação, mas também da economia, o mais provável é que as taxas Euribor comecem a subir, antecipando alguma movimentação que possa acontecer mais à frente. 

Neste momento, as taxas de juro mantêm-se em níveis mínimos, numa altura em que a taxa de inflação na zona euro atingiu os 5,1% (um valor nunca antes visto). Se esta evolução se mantiver - sendo que a invasão da Ucrânia antecipa novos aumentos de preços dos bens - as taxas de juro podem vir a subir ainda em 2022.

Neste contexto, é fundamental que os portugueses se preparem para pagar mais pelo crédito habitação. 

Leia também: Quer comprar casa com crédito habitação? 7 cuidados a ter

O meu crédito tem taxa variável e agora? 

Caso tenha optado pela taxa variável no seu crédito habitação, se as taxas de juro subirem, também o valor que paga pela prestação mensal da sua casa aumenta. Aliás já deve estar a começar a sentir esses aumentos, ainda que pequenos. E porque sobe a prestação? 

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Como é calculada a Euribor e que impacto tem no crédito habitação?
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Porque a taxa associada ao crédito habitação é a Euribor: o indexante do crédito habitação mais utilizado em Portugal. E a Euribor é calculada com base na negociação entre os bancos que atuam na Zona Euro. Assim, se a perspetiva é de que o BCE suba os juros, os bancos também vão começar a aumentar o valor dos juros cobrados entre si. Este movimento faz com que as taxas Euribor subam e, consequentemente, aumente a prestação do crédito para quem tem o contrato associado a uma taxa variável.  

Para que tenha uma noção maior, se tiver o seu crédito associado à Euribor a seis meses, a sua prestação vai ser revista semestralmente. Logo, se as taxas de juro subirem, quando for o momento de rever a sua prestação, o valor que paga vai aumentar de acordo com a atual referência da taxa Euribor

Imaginemos a seguinte situação: Tem um crédito de 100 mil euros, faltando-lhe 300 meses para concluir o contrato. Tendo em consideração que tem um spread de 1,25% e que a referência foi a Euribor a seis meses de agosto (altura em que estava nos -0,523%), agora vai ocorrer a revisão da prestação com base na Euribor de fevereiro (-0,503%). Como a taxa está menos negativa, a prestação deste caso vai aumentar menos de 1 euro.

Qual o impacto para os contratos a taxa fixa?

Os contratos de crédito que estão associados a uma taxa fixa não sofrem qualquer impacto com a evolução das taxas Euribor. A prestação que tinham no ano passado, por exemplo, será a mesma que vão ter daqui a um ano, independentemente de o BCE decidir subir juros ou não.

Contudo, é preciso ter em consideração que nos últimos anos, quem contraiu crédito com taxa fixa pagou mais do que quem esteve com o crédito associado a uma taxa variável.

É o momento certo para mudar para taxa fixa? 

Muitas pessoas questionam se, com a perspetiva de aumento das taxas variáveis, não será agora o momento certo para mudar o seu contrato para taxa fixa.

Não há uma resposta certa para esta dúvida, porque dependerá de muitas questões. A história mostra que o período de taxa de juro altas na Zona Euro foi curto. O que significa que nos últimos anos compensou mais ter o crédito associado a taxa variável do que a taxa fixa.

Ainda assim, é preciso ter em consideração que muitas pessoas acabam por preferir a taxa fixa pela questão da segurança, uma vez que sabem que tendo a taxa "congelada" sabem ao certo quanto serão os seus encargos mensais, sem surpresas.

A resposta certa dependerá muito de cada caso, sendo que é preciso ter em consideração alguns fatores, sobre os quais normalmente não nos lembramos. O contrato de crédito é de uma casa que está a pensar vender dentro de poucos anos? Se sim, atenção à comissão de reembolso antecipado (leia mais abaixo).

A taxa fixa é sempre mais elevada do que a taxa variável, o que significa uma prestação mais alta, pelo menos inicialmente. Se a taxa fixa corresponder a 2%, por exemplo, o crédito com as condições acima descritas corresponde a uma prestação de 423,85 euros, mais 58,32 euros do que a prestação a taxa variável.

É uma questão de compreender o que será mais favorável para si: se prefere a estabilidade e a certeza da taxa fixa pagando mais agora, mas (provavelmente) menos mais tarde; ou se prefere manter-se a pagar menos agora com uma taxa variável, não sabendo se poderá vir a pagar mais caso as taxas de juro aumentem.

Até onde podem subir as taxas Euribor?

Ninguém sabe ao certo. As taxas Euribor estão em níveis negativos desde 2015, aquando da crise financeira. E negociaram acima dos 5% em 2008, durante cerca de quatro meses, antes disso nunca aconteceu.

Analisando a evolução das taxas Euribor desde 1999, a Euribor a seis meses negociou acima dos 3% entre julho de 1999 até novembro de 2002 e entre maio de 2006 e dezembro de 2008.

Para se ter uma noção melhor, a média da Euribor a seis meses desde 2007 não chega a 1%, devido precisamente pelas taxas negativas com que vivemos desde 2015. Esta é a história dos últimos 15 anos, que deve ser tida em consideração quando tomamos decisões, mas que não deve ser considerada como algo que se repetirá.

Taxa fixa: tenha atenção à comissão por liquidar o crédito mais cedo 

Quando pedimos crédito a uma entidade, estabelecemos um contrato que define todas as condições que vão vigorar enquanto o contrato estiver ativo. Entre as condições está o período durante o qual o contrato de crédito vai vigorar. Sendo que quando mais curto for, menos juros são pagos.

Assim, quando decidimos antecipar o final do contrato, seja porque vendemos a casa, seja porque encontrámos uma instituição que nos oferece condições de financiamento melhores, estamos a pagar menos dinheiro ao banco que nos emprestou o montante do que o inicialmente previsto.

Por isso, as instituições cobram uma comissão pelo reembolso antecipado. E isto acontece com a generalidade dos créditos, salvo raras exceções. Sendo que o valor da comissão é diferente se o contrato estiver associado a uma taxa fixa ou variável.

Para um crédito com uma taxa variável, a comissão é de 0,5% sobre o capital a reembolsar, se o contrato estiver associado a uma taxa fixa, a comissão passa para 2% sobre o capital a reembolsar. Ou seja, se tiver um capital em dívida de 50.000 euros pelo seu crédito e uma taxa variável, e pretender amortizar este valor, terá de pagar ao banco uma comissão de 250 euros (50.000 x 0,005). Mas se tiver uma taxa fixa, a comissão a pagar ao banco vai ser de 1.000 euros. Por isso, este deve ser um dos fatores a ter em conta no momento de decisão da taxa que quer no seu crédito habitação ou se pretender alterá-la ao longo do contrato. 

Há uma terceira opção: taxa mista 

Além da taxa fixa e da taxa variável, há ainda uma terceira opção: a taxa mista. Esta taxa consiste em fixar uma taxa durante 5, 10 ou 15 anos (o prazo que decidir), e depois do período estabelecido, passar para uma taxa variável.  

Ou seja, num primeiro período, a sua prestação mensal não vai oscilar, mas a partir do momento em que se passa a reger-se pela Euribor, o valor pode variar. 

Esta também é uma opção para quem quer contrair um crédito habitação.

No fundo, ninguém consegue antecipar qual a opção que vai sair mais barata. O que importante é tomar decisões conscientes.

Leia ainda: Taxa fixa, variável ou mista. O que escolher no crédito habitação?

 

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