Compra de casa de A a Z: Da imobiliária à escritura

O processo de compra de casa pode ser longo e mais ou menos fácil. Estar informado sobre as suas várias etapas, as burocracias e documentos necessários, bem como os custos que deve prever é meio caminho andado para que tudo corra pelo melhor.

Saiba por onde começar e o que investigar sobre o imóvel – da certificação energética à existência de dívidas e penhoras. Perceba também se precisa de fazer um contrato-promessa de compra e venda (CPCV) e quais os cuidados a ter na contratação do crédito habitação. Por fim, faça contas a todos os encargos que terá de pagar até ao momento da escritura.

Qual o primeiro passo para comprar casa?

Comece por avaliar a sua capacidade financeira. Essa análise passa por contabilizar os seus rendimentos líquidos e despesas mensais.

Avalie também se tem poupanças que lhe permitam dar entrada para a compra da casa e pagar comissões bancárias (caso pretenda contratar um crédito habitação), além de pagar os impostos e encargos com a escritura, entre outros custos.

Obter pré-aprovação do crédito habitação

Dar início ao processo de financiamento no banco antes mesmo de ter um imóvel em vista é uma estratégia com algumas vantagens. Ou seja, com base na sua situação financeira (rendimentos, encargos e perfil de risco), o banco pode pré-aprovar o montante máximo que pode financiar.

Dessa forma, terá uma melhor noção do preço que pode suportar, permitindo-lhe explorar mais opções que correspondam ao seu orçamento. Além disso, se encontrar uma casa que vá ao encontro das suas necessidades, será mais célere a apresentar uma oferta. Por outro lado, agindo com tempo, poderá obter mais propostas de crédito e, assim, compará-las e optar pela mais vantajosa.

Para este processo, vai precisar de dar ao banco um conjunto de informações sobre a sua situação financeira. Veja a lista com alguns dos documentos para a pré-aprovação do crédito:

• Documento de identificação;
• Declaração de IRS Modelo 3 do último ano;
• Nota de liquidação de IRS do último ano;
• Mapa de Responsabilidades do Banco de Portugal;
• Extratos bancários dos últimos 3 meses de todas as contas relevantes;
• Comprovativo de morada;
• Recibos de vencimento dos últimos 3 meses para trabalhadores por conta de outrem;
• Declaração de vínculo contratual para trabalhadores por conta de outrem;
• Recibos verdes dos últimos 6 meses e declaração de início de atividade para trabalhadores independentes.

Compare créditos com a FINE

Depois de o banco analisar a sua solvabilidade financeira, isto é, a sua capacidade de cumprir um eventual contrato de crédito, receberá um documento que compila todas as informações sobre o financiamento: a Ficha de Informação Normalizada Europeia (FINE). Entre outros elementos, a FINE inclui:

• A taxa de juro e respetiva modalidade (fixa, variável ou mista);
• A TAEG (taxa anual efetiva global), indicador que reflete o custo total do crédito;
• O montante total a reembolsar (MTIC);
• O prazo do contrato;
• O valor estimado da prestação mensal;
• Comissões bancárias;
• Outros encargos associados, como prémios de seguros.

Além de detalhar as condições do empréstimo, e por ser um documento estandardizado, a FINE é o instrumento ideal para comparar diferentes propostas de crédito.

Cálculo da taxa de esforço

No caso de ponderar contratar um crédito habitação, outro passo fundamental é conhecer a sua taxa de esforço. Esta corresponde à percentagem do rendimento mensal líquido que o seu agregado familiar utilizará para pagar as prestações mensais do empréstimo da casa (e também de outros créditos). A fórmula para calcular a taxa de esforço é:

Taxa de esforço = (Montante total de prestações com créditos/rendimento mensal líquido do agregado familiar) x 100

Para que mantenha uma situação financeiramente confortável, a taxa de esforço não deve ser superior a 30%-35%. Veja os seguintes exemplos:

Comprar casa através de uma imobiliária: Vantagens e cuidados

A procura de casa faz-se, em muitos casos, com recurso a uma imobiliária, seja através da consulta de anúncios publicados online ou da visita a uma agência. Em princípio, deste modo, terá acesso a um leque mais vasto de ofertas.

Além do apoio nesta fase, a intervenção de um mediador imobiliário na compra da casa pode tornar o processo mais simples, facilitando formalidades e burocracias. Normalmente, a prestação destes serviços não implica o pagamento de qualquer comissão por parte do comprador.

Informações que a imobiliária tem de fornecer ao comprador

Embora tenha um contrato com o vendedor do imóvel, a imobiliária não pode omitir dados relevantes ao comprador, nem prestar informações falsas. Deverá fornecer todos os detalhes sobre o imóvel, nomeadamente as suas características (área, ano de construção e tipologia), preço e formas de pagamento.

Tem também de transmitir propostas de compra ao proprietário, e eventuais contrapropostas, e dar apoio na negociação. Em momentos como o CPCV e a escritura, deverá ainda informá-lo sobre os documentos necessários e disponibilizar alguns deles.

Entre os deveres da mediadora está também a verificação da existência do certificado energético (obrigatório para a venda), licença de utilização e ficha técnica. Além disso, tem de informar o comprador sobre eventuais hipotecas, penhoras ou outros encargos que recaiam sobre o imóvel (veja mais abaixo em que consistem estas informações).

Por fim, o comprador tem direito a conhecer a identidade do(s) proprietário(s), informação que pode confirmar através da certidão permanente do registo predial. Esta confirmação é importante, pois evita que faça um contrato com alguém sem legitimidade para o assinar.

Onde fazer uma queixa de imobiliária?

Se algo correr mal, deve recorrer ao livro de reclamações (físico ou eletrónico). Para queixas relacionadas com atividade ilegal ou falta de licença AMI contacte o Instituto dos Mercados Públicos, do Imobiliário e da Construção, regulador do setor imobiliário, e apresente uma reclamação. É também junto desta entidade que pode verificar se a agência imobiliária tem autorização para operar.

Que documentos verificar antes de comprar casa 

Antes de avançar para a assinatura de um contrato ou da escritura, é essencial confirmar a situação legal e técnica do imóvel. A análise de alguns documentos permite perceber quem é o proprietário, se existem penhoras sobre a habitação e qual a sua certificação energética, requisito obrigatório para a venda. 

Caderneta predial e certidão permanente: Dois documentos essenciais 

Há dois documentos que deve sempre consultar antes da compra de um imóvel. Além disso, também serão necessários no CPCV, na escritura, e ainda no âmbito do pedido de crédito habitação. 

• A caderneta predial, emitida pela Autoridade Tributária, é necessária para efeitos fiscais e administrativos e contém a localização, área, Valor Patrimonial Tributário (VPT) e identificação dos titulares do imóvel. 

• A certidão permanente do registo predial, emitida pelo Instituto dos Registos e do Notariado, indica quem é o proprietário do imóvel e contém o seu histórico (construção, vendas, sucessões, hipotecas, arrestos ou penhoras, registos, registos pendentes).  

Estes documentos permitem confirmar se quem está a vender o imóvel tem legitimidade para o fazer e se há penhoras pendentes sobre o imóvel.

Nota: A informação sobre eventuais penhoras, hipotecas, etc. também pode ser obtida, fazendo um pedido através do Registo Predial Online. O pedido online tem o custo de 1 euro por imóvel e o presencial, de 5 euros. 

Certificado energético 

Quem vende um imóvel tem, obrigatoriamente, de disponibilizar o certificado energético da habitação. A classe energética tem de constar no anúncio, seja no portal da internet ou na montra da imobiliária. Além disso, o número do certificado deve fazer parte da documentação que o comprador recebe no ato da escritura.

Este documento é emitido pela ADENE – Agência para a Energia e classifica os edifícios consoante a sua eficiência energética, numa escala de oito níveis que vai de A+ (mais eficientes) a F (menos eficientes).  

A avaliação tem em conta vários fatores, entre eles: 

• A envolvente térmica do edifício (paredes, coberturas e pavimentos); 
• O tipo de janelas e a sua eficiência; 
• Os sistemas de aquecimento e arrefecimento; 
• A produção de águas quentes sanitárias; 
• A eventual utilização de energias renováveis. 

A classe energética que é atribuída ao imóvel resulta, sobretudo, da análise de três indicadores: aquecimento ambiente, arrefecimento ambiente e água quente sanitária.

O imóvel é abrangido pelo direito de preferência? 

Se o imóvel se encontrar classificado, em vias de classificação, numa localização de área protegida ou de reabilitação urbana, algumas entidades públicas têm direito de preferência na sua compra.  

Isso significa que, em caso de venda, estas entidades terão prioridade na compra em relação a outros potenciais interessados, pela seguinte ordem:

1. Municípios;
2. Regiões autónomas;
3. Estado (representado pelo Instituto da Habitação e Reabilitação Urbana). 

Para saber se o imóvel está sujeito ao direito de preferência, deve consultar a página da câmara municipal onde se situa e de outras entidades, como a Direção-Geral do Património Cultural. 

Além das entidades públicas, os inquilinos também podem exercer o direito de preferência, em casas arrendadas há, pelo menos dois anos, desde que para habitação própria. 

Declaração de não dívida ao condomínio  

Este é outro dos documentos que deve consultar antes de comprar casa. A declaração de não dívida protege-o de dívidas que o proprietário do imóvel possa ter ao condomínio. O vendedor é obrigado a fornecer esta declaração que atesta se tem quotas em atraso ou encargos pendentes, como o pagamento de obras em partes comuns do prédio, aprovadas em assembleia de condóminos.  

Estas últimas dívidas são as únicas que o proprietário tem, obrigatoriamente, de liquidar. Quanto às restantes, podem transitar para o novo proprietário, desde que fique explicitamente expresso que este aceita herdar as dívidas ao comprar a casa.

Preferencialmente, tente negociar com o proprietário a liquidação das dívidas antes da venda. Se este não aceitar, terá de decidir se pretende, mesmo assim, avançar com a compra, responsabilizando-se por esses encargos, ou desistir do negócio. 

Ficha técnica da habitação: Quando é obrigatória

A ficha técnica da habitação é obrigatória em imóveis construídos a partir de 30 de março de 2004 ou sujeitos a obras de reconstrução ou ampliação após essa data.

Este documento, elaborado pelo promotor imobiliário, descreve as características técnicas e funcionais do imóvel, incluindo os materiais utilizados, soluções construtivas e principais equipamentos. É útil não só para que o comprador esteja a par das características da construção do imóvel, mas também para eventuais obras ou intervenções técnicas que venha a fazer no futuro.  

Check-list: Que documentos pedir antes de comprar casa? 

CPCV na compra de casa: O que deve saber

Antes da escritura, é comum o comprador e o vendedor formalizarem um compromisso que fixa prazos, define as responsabilidades de cada parte e estabelece as condições do negócio até à sua concretização. Conhecer o funcionamento do CPCV é essencial para que o processo decorra sem sobressaltos.

O que é o CPCV? 

O CPCV formaliza o compromisso entre vendedor e comprador quanto à compra e venda de um imóvel, antes da realização da escritura. Embora seja facultativo, o CPCV é juridicamente vinculativo, estabelecendo penalizações em caso de incumprimento.

Veja que informação deve constar no CPCV, para que o documento seja legalmente válido: 

• Identificação de ambas as partes, incluindo nome, morada, estado civil, número do cartão do cidadão e NIF; 
• Localização, tipologia, inscrição e descrição predial do imóvel;  
• Prazo-limite para a realização da escritura; 
• Valor da transação e forma de pagamento; 
• Valor do sinal a pagar pelo comprador, se assim for acordado; 
• Sanções caso a escritura não se realize na data estipulada; 
• Garantia de alienação livre de encargos (como penhoras ou hipotecas); 
• Se ambas as partes concordarem, cláusula que anule o contrato caso o crédito habitação seja recusado. 

Um dos cuidados a ter com o CPCV para que este tenha valor jurídico, é assegurar o reconhecimento presencial e a certificação notarial das assinaturas.

Sinal da casa ajuda a garantir cumprimento do CPCV 

Quando assinam o CPCV, as partes acordam, habitualmente, o pagamento de um sinal por parte do futuro comprador. Normalmente, este corresponde a 10% ou 20% da transação. Ou seja, num imóvel de 200 mil euros, por exemplo, o sinal a pagar poderá variar entre 20 mil e 40 mil euros. O contrato deve referir expressamente esse valor.  

O sinal funciona como prova do interesse do comprador em concretizar o negócio. Ao mesmo tempo, garante que, até à realização da escritura, o proprietário não vende o imóvel a outro interessado. 

Incumprimento do CPCV: Quais as consequências? 

Uma das consequências mais comuns em caso de incumprimento do CPCV prende-se com o sinal. Se o proprietário não cumprir o acordo, pode ter de devolver o sinal em dobro à outra parte. Já se for o futuro comprador a incumprir, perderá o montante que pagou antecipadamente. 

Mas esta não é a única consequência a ter em conta. Em determinadas situações, pode-se exigir a execução específica do contrato. Ou seja, se uma das partes se recusar a cumprir o acordado, a outra pode pedir judicialmente a concretização do negócio nos termos acordados no CPCV. 

Crédito habitação: Etapas até à aprovação do financiamento 

Iniciar o processo da compra de casa pela pré-aprovação do crédito permite conhecer, previamente, o montante que o banco poderá financiar. Além disso, o consumidor poderá considerar imóveis tendo por base um orçamento mais realista. 

Encontrada a casa que corresponda às necessidades e ao orçamento, segue-se outra importante etapa do processo da concessão de crédito: a avaliação do imóvel. 

Avaliação bancária do imóvel 

A avaliação do imóvel é feita por um perito certificado, que atribui um valor de mercado à habitação, de acordo com critérios como: 

• A localização;
• O ano de construção; 
• A tipologia; 
• As áreas; 
• A exposição solar; 
• Os acabamentos; 
• Os equipamentos (elevadores, garagens, etc.) 

Depois disso, o banco financiará o menor valor entre o preço de venda e o valor da avaliação. Mas, seja qual for o montante de referência para o empréstimo, o banco não o financiará na totalidade. No máximo, vai emprestar 90%, pelo que deverá ter capitais próprios para cobrir o restante. A exceção a esta regra são os jovens até 35 anos, que podem obter 100% de financiamento, se preencherem os requisitos necessários para beneficiar da garantia pública no crédito habitação.

Após a avaliação, e se a instituição de crédito aprovar o crédito, receberá a carta de aprovação, que confirma a concessão do empréstimo, detalhando o montante e restantes condições contratuais. 

Seguros obrigatórios no crédito habitação 

O financiamento bancário para a compra de imóveis anda, normalmente, de mãos dadas com a subscrição de dois tipos de seguros: o seguro de vida e o seguro multirriscos-habitação. Embora não seja obrigatório por lei, a maioria dos bancos exige a contratação de um seguro de vida como garantia do pagamento do empréstimo, em caso de morte ou invalidez do titular.

Além deste, o consumidor tem também de contratar um seguro multirriscos-habitação, que inclui, entre outras coberturas, a de incêndio, obrigatória para edifícios em regime de propriedade horizontal.   

Os encargos com estes produtos devem constar na FINE entregue ao cliente.

O consumidor pode, no entanto, optar por contratar os seguros fora do banco, mas é possível que, nesse caso, sofra uma penalização no spread. Ainda assim, em muitos casos, as condições obtidas noutra seguradora podem compensar este agravamento. 

Antes de assinar o contrato de crédito: 5 cuidados a ter 

Antes de formalizar o crédito habitação, deve analisar com atenção as condições do financiamento e garantir que compreende todas as obrigações associadas ao contrato. Eis alguns cuidados essenciais a ter nesta fase do processo: 

• Respeitar o período de reflexão obrigatório: durante sete dias, após a aprovação do crédito, o consumidor não pode assinar qualquer contrato; 

• Avaliar bem as condições propostas pelo banco, em especial a TAEG, que engloba todos os custos associados ao empréstimo; 

• Dar atenção ao valor da prestação e ao impacto que eventuais subidas das taxas de juro poderão ter nesse encargo mensal; 

• Ler a minuta do contrato de crédito e verificar se este corresponde ao que foi acordado com o banco; 

• Esclarecer quaisquer dúvidas junto da instituição de crédito sobre os direitos e obrigações relativas ao contrato. 

Direitos no crédito 

Formalizado o crédito habitação, há um conjunto de direitos do consumidor que devem ser acautelados. Conheça-os e garanta que são respeitados ao longo do contrato: 

• Extratos detalhados: tem direito a receber periodicamente informação sobre a evolução do empréstimo. Entre outras informações, o documento deve incluir: o montante em dívida, comissões e encargos, eventuais alterações contratuais (como a taxa de juro), entre outras; 

• Amortização antecipada do crédito: pode amortizar o crédito, total ou parcialmente, desde que informe o banco com antecedência; 

• Renegociar o crédito: a renegociação do crédito pode ocorrer em qualquer momento do contrato e passa, normalmente, pela alteração das condições inicialmente acordadas (spread, indexante (Euribor a três, seis ou 12 meses) ou o prazo para pagar o empréstimo). 

• Gestão do incumprimento: os clientes em risco de incumprimento ou com prestações em atraso devem ser integrados no PARI ou no PERSI. Estes mecanismos de proteção permitem negociar soluções, como a fixação de um período de carência ou a consolidação de créditos, para regularizar a situação. 

Escritura da casa: Documentos e formalidades

A escritura marca o momento em que o imóvel passa oficialmente para o nome do comprador e em que o banco liberta o montante financiado. É também nesta ocasião que o comprador tem de desembolsar algumas centenas ou milhares de euros em impostos e outros encargos.

Documento particular autenticado: Uma alternativa à escritura 

A compra pode ser formalizada através de escritura pública, num notário ou conservatória, ou de documento particular autenticado. Neste caso, o contrato é preparado e autenticado por um advogado, solicitador ou conservador do registo predial, dispensando a necessidade de um notário. 

Do ponto de vista jurídico, o documento particular autenticado tem a mesma validade de uma escritura pública notarial, mas tende a ser mais barato, rápido e flexível. 

Pode ainda optar pelo Casa Pronta, um serviço que permite realizar de forma imediata todas as formalidades necessárias à compra e venda de casa. O custo deste serviço é de 375 euros, mas pode chegar aos 700 euros, se estiver em causa mais do que um ato (compra e hipoteca, por exemplo). 

Documentos necessários para a escritura

Seja qual for a modalidade de formalização da transação, é necessário reunir vários documentos que identifiquem as partes envolvidas e que comprovam a situação jurídica e fiscal do imóvel.

Entre os principais documentos estão:

• Certidão permanente do registo predial;
• Caderneta predial;
• Certificado energético;
• Documentos de identificação das partes envolvidas;
• Licença de utilização;
• Ficha técnica (para imóveis construídos após 2004);
• Comprovativos de pagamento dos impostos devidos;
• Documentos relativos ao contrato de crédito habitação e à constituição da hipoteca sobre o imóvel, se a compra for financiada.

O que se paga no dia da escritura? 

A necessidade de ter capitais próprios para comprar casa, mesmo recorrendo a financiamento, não se prende apenas com o pagamento da entrada. Imediatamente antes ou no ato da escritura, terá de fazer face a uma série de encargos, que podem totalizar milhares de euros. Entre eles contam-se:

• O Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT); 
• O Imposto do Selo; 
• Custos de notariado e de registo da escritura; 
• Imposto do Selo de 0,6% sobre o valor financiado (caso haja crédito habitação). 

Mais uma vez, os jovens até aos 35 anos podem ter direito à isenção de IMT, Imposto do Selo e emolumentos da escritura na compra da primeira casa.

Leia ainda: Saiba quanto vai pagar de IMT em 2026 

Averbamento do imóvel nas Finanças: Confirme se a casa está mesmo em seu nome

Após a escritura, a casa deve ser registada em seu nome junto da Autoridade Tributária, no prazo de 60 dias. Normalmente, o averbamento da titularidade é efetuado automaticamente no momento da escritura ou do documento particular autenticado, mas é recomendável que confirme se o procedimento foi corretamente concluído. Para verificar se o imóvel aparece associado ao seu NIF, deve: 

1. Aceder ao Portal das Finanças; 

2. Em “Todos os serviços”, procure “Património/Benefícios fiscais (IMI)”

3. Em “Imóveis”, clique em “Consultar património”.

A atualização da titularidade é importante não só para que o imóvel passe a constar no património fiscal do novo proprietário, mas também para assegurar a correta liquidação de impostos – como o Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI). Além disso, é fundamental para o cálculo de eventuais mais-valias numa venda futura e de benefícios fiscais, como a redução da taxa de IMI, entre outros. 

Perguntas frequentes

O que é o CPCV e quando é assinado?

O contrato-promessa de compra e venda (CPCV) é um contrato legal no qual o comprador e o vendedor se comprometem a concluir a transação da casa. Define os prazos, as condições e o sinal (valor pago na reserva do imóvel).

Quanto tempo demora o processo de compra de casa?

Desde a procura até à escritura, o processo pode demorar desde menos de 6-8 semanas até vários meses. Tudo depende da disponibilidade das partes envolvidas, mas também da rapidez na obtenção de crédito e na recolha de toda a documentação necessária.

Quais os custos adicionais, além do valor da casa?

Além do preço que vai pegar pelo imóvel propriamente dito, deve contar com os seguintes encargos:

• Imposto Municipal sobre Transações onerosas de impostos (IMT) e Imposto do Selo;
• Escritura e registos;
• Comissões bancárias;
• Seguros obrigatórios (vida e multirriscos) associados ao crédito habitação.

 

Como posso saber quanto vou pagar de prestação mensal do crédito habitação?

Pode utilizar este simulador. Com base no montante de financiamento, prazo e taxa de juro, a calculadora estima o valor da prestação mensal do crédito habitação. É uma ferramenta útil para perceber o impacto das condições do empréstimo no seu orçamento.

É possível comprar casa sem entrada inicial?

A maioria dos bancos exige uma entrada mínima de 10% a 20% do valor do imóvel ou da avaliação (o banco financia o menor valor entre os dois). No entanto, os jovens até aos 35 que cumpram os requisitos da garantia do Estado no crédito habitação podem obter financiamento de 100%.

Quais são os documentos necessários para fazer uma simulação de crédito habitação?

Para fazer uma simulação mais precisa, deve reunir documentos como: comprovativo de rendimentos, declaração e nota de liquidação de IRS, identificação pessoal e mapa de responsabilidades do Banco de Portugal.

Como avaliar a taxa de esforço para financiamento de casa?

Some o valor mensal das prestações de crédito (habitação e outros) e divida-o pelo rendimento líquido mensal do agregado. Idealmente, a taxa de esforço não deve ultrapassar 30% a 35%

Que documentos são necessários para a escritura?

Na escritura é fundamental estar na posse dos seguintes documentos:

• Certidão permanente do registo predial;
• Caderneta predial;
• Certificado energético;
• Documentos de identificação dos envolvidos;
• Licença de utilização;
• Ficha técnica (para imóveis construídos após 2004);
• Comprovativos de pagamento dos impostos devidos.

O certificado energético é obrigatório para vender uma casa?

Sim. O certificado energético é obrigatório na venda de um imóvel. A classe energética deve constar no anúncio e o documento deve ser entregue ao comprador no momento da escritura.