Se vendeu uma casa em 2021 vai ter de informar o Fisco na declaração de rendimentos a entregar este ano (a data limite é 30 de junho). A venda de uma casa, mesmo que não tenha gerado lucro, tem sempre de ser declarada no IRS.  A declaração deve ser feita no ano correspondente à transação.  

Assim, se for o seu caso, vai ter de adicionar o anexo G à sua declaração ou, em algumas situações específicas, o anexo G1.  

Se obteve mais-valias, ou seja, lucro sobre a venda, estas também devem ser declaradas. O cálculo das mais-valias é complexo, por isso pode recorrer à Calculadora de Mais-Valias de Imóveis do Doutor Finanças. Esta ferramenta permite fazer uma simulação das mais-valias, assim como do valor do imposto a pagar, caso não esteja isento. É que parte do lucro conseguido com a venda é tributado em sede de IRS. Mas vamos por partes.  

Leia ainda: Vendeu uma casa? Saiba como preencher a sua declaração de IRS

O que são mais-valias de imóveis? 

As mais-valias são o lucro obtido com a venda de um imóvel. Isto é, se comprou uma casa por 100 mil euros e a vendeu por 150 mil euros, obteve uma mais-valia de 50 mil euros. 

No entanto, há que ter atenção, uma vez que o valor da mais-valia pode não ser assim tão óbvio. Isto porque para calcular o valor da mais-valia é preciso ter em consideração o coeficiente de desvalorização monetária. É que se comprou a casa há 20 anos, por exemplo, o valor da moeda não se mantém igual e isso é tido em consideração neste cálculo.  

Para fazer as contas recorra à Calculadora de Mais-valias de Imóveis do Doutor Finanças. Tendo por base o exemplo acima, uma casa comprada no ano de 2000 por 100 mil euros e vendida no ano passado por 150 mil euros gerou uma mais-valia de oito mil euros, devido ao impacto do coeficiente de desvalorização monetária.   

Mas há mais fatores que vão influenciar o cálculo. Para calcular as mais-valias imobiliárias, é possível apresentar despesas associadas ao imóvel vendido e que reduzem o valor potencial das mais-valias. Dentro destes encargos podem entrar gastos com a valorização do imóvel, desde que tenham sido realizados nos últimos 12 anos, assim como os impostos pagos aquando a aquisição, despesas com mediação imobiliária ou pedido de certificado energético pedido na altura da venda, entre outros.  

Quem apura o valor das mais-valias imobiliárias é a Autoridade Tributária, no momento em que apresenta a declaração de rendimentos.  

Pode ainda esclarecer as suas dúvidas sobre mais-valias no Guia de mais-valias imobiliárias.

Como são tributadas as mais-valias? 

Para os contribuintes residentes em Portugal só parte das mais-valias é que é tributada. Regra geral, metade do lucro conseguido com a venda de um imóvel será alvo de tributação em sede de IRS. 

Já o valor do imposto a pagar vai depender dos rendimentos que o vendedor registar. Assim, não há uma taxa fixa, vai sempre depender do enquadramento fiscal do vendedor. 

Tendo por base o exemplo acima referido, se a venda do imóvel gerou uma mais-valia de oito mil euros, vai pagar imposto sobre quatro mil euros.  

Pode haver isenção de pagamento?

Há exceções ao pagamento de imposto sobre as mais-valias. Se o imóvel que vendeu tiver sido comprado antes de 1989, está isento do pagamento de mais-valias. Ainda assim terá de o declarar no seu IRS. Nestes casos tem de preencher o anexo G1, que se destina apenas à declaração de mais-valias não tributadas. 

Existem também formas de reduzir o imposto a pagar pelas mais-valias e até “atingir a isenção”. Ou seja, se houver despesas com o imóvel vendido ou tratando-se de uma habitação própria e permanente, se houver reinvestimento, poderá "anular" o valor das mais-valias.  

O reinvestimento das mais-valias, para fins de isenção de pagamento de impostos, só é possível nos casos em que vendeu um imóvel que era habitação própria e permanente. Nestes casos, pode usar as mais-valias para reinvestir noutra habitação própria e permanente ou num terreno cujo destino será o de construção de uma casa para o mesmo efeito. 

Mas há prazos e procedimentos a cumprir. Pode reinvestir as mais-valias na compra de uma nova casa até 36 meses depois da venda ou 24 meses antes. 

Assim, se ainda não comprou a nova casa e pretende fazê-lo, tem 36 meses para o fazer e não pagar impostos sobre as mais-valia. Contudo, mesmo que só preveja reinvestir daqui a dois anos, por exemplo, terá de declarar a sua intenção no IRS, para que não lhe sejam taxadas mais-valias. Se tiver comprado uma casa antes, poderá usar o dinheiro para amortizar o crédito dessa habitação, tendo que alterar a sua morada fiscal de forma a que seja possível as Finanças confirmarem que em causa está uma habitação própria e permanente. 

Também pode ainda reinvestir na amortização do contrato de crédito da casa que vendeu. No entanto, este reinvestimento pode não ser suficiente para ficar isento do pagamento de mais-valias. Até 2020 era possível usar o dinheiro apenas para a amortização do empréstimo da casa vendida e isso seria suficiente para deduzir ao valor das mais-valias. Mas, as vendas de imóveis a partir de 2021, terão sempre de incluir o reinvestimento numa casa de habitação própria e permanente (ou, no caso de reformados num plano poupança), caso contrário não terá direito à isenção do pagamento.  

Os reformados com mais de 65 anos também podem beneficiar de uma redução ou isenção de imposto, se tiverem vendido um imóvel que era habitação própria e permanente. Para isso têm de reinvestir o valor da venda num contrato de seguro - por exemplo o PPR -, num fundo de pensões ou na contribuição para o regime público de capitalização. Este reinvestimento tem de ser realizado até seis meses depois da venda do imóvel.  

Como preencher o anexo G? 

A declaração de rendimentos é entregue através do Portal das Finanças. Deve autenticar-se com o seu número de contribuinte e respetiva palavra-passe para o fazer.

O anexo G destina-se à declaração de “Mais-valias e outros incrementos patrimoniais”. Para declarar a venda da casa, tem de adicionar o anexo G à sua declaração. De realçar, mais uma vez que, tendo ou não gerado mais-valias, a venda de uma casa tem sempre de ser declarada no IRS. 

No anexo G deve preencher o quadro 4, que se refere à “Alienação Onerosa de Direitos Reais sobre Bens Imóveis”. Neste quadro, deve identificar a data e o valor da venda, a data e o valor da aquisição e ainda as despesas e encargos, como por exemplo gastos com obras ou encargos com mediação imobiliária.    

Na coluna “Titular”, deve identificar o titular ou os titulares do bem imóvel. Para isso deve utilizar um dos seguintes códigos:   

• A = Sujeito Passivo A (incluindo os casos de compropriedade dos dois cônjuges no ano do óbito de um deles);  
• B = Sujeito Passivo B (no caso de sujeitos passivos casados ou unidos de facto que optem pela tributação conjunta dos seus rendimentos);  
• F = Falecido (no ano do óbito, caso tenha sido efetuada a opção pela tributação conjunta dos rendimentos deve preencher o campo 04 do quadro 5B da folha do Rosto da declaração. Havendo rendimentos auferidos em vida pelo falecido, deve o titular desses rendimentos ser identificado com a letra “F”, cujo número de identificação fiscal deve constar do campo 06 do quadro 5B do Rosto da declaração). 

O campo “Realização” diz respeito à venda do imóvel. Deve colocar a data em que realizou a venda e o valor. Pode também ser colocada a data do contrato-promessa de compra e venda. Deve fazer o mesmo – data e valor – no campo “Aquisição”, que se refere ao momento em que comprou esse mesmo imóvel.  

No caso de se tratar de uma casa herdada, o valor da aquisição será o Valor Patrimonial Tributário (VPT) à data em que foi transmitido por herança.  

Depois, deve inserir as despesas com a valorização do imóvel, assim como algumas despesas com a venda e compra da casa.  

Deve ainda completar este quadro com informações sobre a localização do imóvel. Na coluna “Identificação matricial dos bens alienados” deve identificar a freguesia onde se encontra o imóvel através do respetivo código composto por seis dígitos. Pode encontrar este código nos Documentos de Cobrança do Imposto Municipal sobre Imóveis.  

Nos campos correspondentes ao “Tipo” deve indicar em qual das seguintes letras o imóvel está inserido:  U – Urbano, R – Rústico ou O – Omisso.  

A identificação do artigo matricial deve efetuar-se através da inscrição do respetivo número.   

Na coluna destinada à identificação da fração/secção não pode ser indicada, por cada campo, mais do que uma fração, mesmo que respeitem ao mesmo artigo matricial. Deve assim, discriminar todas as frações, se for o caso, indicando por cada fração o valor dos rendimentos que lhe é imputável.  

Pode encontrar toda a informação que precisa para preencher esta coluna na caderna predial do imóvel.   

Se tiver reinvestido o valor das mais-valias ou estiver a pensar fazê-lo nos próximos 36 meses, também o deve declarar. Deve fazê-lo no quadro 5 do mesmo anexo. 

Leia ainda: Onde e como posso declarar as mais-valias e o seu reinvestimento

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