Arrendar casa em Portugal continua a ter custos elevados e uma distribuição desigual da oferta. De acordo com o Observatório Imobiliário em Portugal, realizado pelo Doutor Finanças, referente a junho de 2026, o valor médio nacional situa-se nos 16,27 euros por metro quadrado, num mercado em que uma parte significativa dos imóveis disponíveis se encontra em poucos distritos.
Este valor é fortemente influenciado pelo desempenho de alguns distritos, em particular Lisboa, que regista o preço médio mais elevado (20,56 euros/m²) e concentra uma parte significativa da oferta disponível no país.
Além de Lisboa, apenas Faro (17,22 euros/m²) apresenta valores acima da média nacional. Seguem-se a Região Autónoma da Madeira (15,88 euros/m²), Setúbal (13,92 euros/m²) e Porto (13,75 euros/m²), já abaixo desse valor de referência.
No extremo oposto, os preços mais baixos encontram-se em distritos do interior, com destaque para Viseu (5,40 euros/m²), Vila Real (5,45 euros/m²) e Guarda (6,11 euros/m²).
Além do nível de preços, o relatório evidencia também diferenças na distribuição da oferta. Em alguns distritos, a presença de imóveis para arrendamento é limitada: em Bragança, por exemplo, apenas uma parte dos municípios tem casas disponíveis no mercado. Em contraste, distritos como Lisboa, Porto, Setúbal e Leiria apresentam uma cobertura mais alargada do território.
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Compra de casa: Preços elevados e grandes diferenças entre distritos
Em traços gerais, o cenário do arrendamento tem paralelo no mercado de compra, onde os preços continuam elevados e com variações significativas entre regiões.
O preço médio de venda de habitação em Portugal situa-se nos 3.674 euros/m². Mas, por trás desta média, está um mercado com níveis de preço muito distintos consoante o território.
O distrito de Lisboa mantém-se claramente destacado, com um valor médio de 5.802 euros/m², bem acima da média nacional. Seguem-se Faro (4.855 euros/m²), a Região Autónoma da Madeira (4.339 euros/m²) e Setúbal (3.981 euros/m²).
Após este grupo, os valores diminuem de forma expressiva. Em vários distritos, os preços aproximam-se dos 2.000 €/m² ou ficam abaixo desse nível. Nos casos mais baixos, os valores médios não atingem os 1.000 euros por metro quadrado, como se verifica na Guarda (748 euros/m²), Bragança (946 euros/m²) e Castelo Branco (969 euros/m²).
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Metade do rendimento de um casal não chega para comprar casa
A combinação de preços elevados das casas à venda com os baixos salários reflete-se diretamente na capacidade das famílias para aceder à habitação.
Em termos médios, um casal em Portugal necessita de destinar cerca de 52% do rendimento mensal para pagar a prestação de um apartamento T2 e 54% no caso de uma moradia T3.
Este nível de esforço varia de forma significativa consoante o distrito. Nos casos mais exigentes, como a Região Autónoma da Madeira, a prestação associada à compra de um T2 representa cerca de 70% do rendimento, podendo ultrapassar o rendimento disponível no caso de uma moradia T3.
Também em distritos como Faro, Lisboa e Setúbal, o peso da prestação tende a situar-se acima da média nacional, refletindo níveis de preço mais elevados face ao rendimento médio.
Em sentido oposto, os valores mais baixos de esforço encontram-se em distritos do interior. Em Portalegre, Guarda e Bragança, a prestação representa cerca de 12% a 16% do rendimento, de acordo com os dados do relatório.
Esta dispersão acompanha as diferenças observadas nos preços e evidencia que as condições de acesso à habitação não são homogéneas no território.
Quanto menor a tipologia, maior o preço por metro quadrado
Os dados indicam também diferenças no preço da habitação consoante a tipologia dos imóveis. Em termos médios, verifica-se uma tendência clara: as casas de menor dimensão apresentam um preço por metro quadrado mais elevado.
Os T1 surgem como a tipologia mais cara, com um valor médio de 4.379 euros/m², seguidos dos T2 (3.943 euros/m²). Já os T3 apresentam um valor médio inferior (3.445 euros/m²), ficando abaixo de tipologias maiores como os T4 (3.742 euros/m²) e os imóveis com cinco ou mais quartos (3.566 euros/m²). A exceção a esta tendência são os T0, que registam um preço médio mais baixo (3.184 euros/m²).
Além das diferenças entre tipologias, o relatório evidencia uma forte variação geográfica. Lisboa apresenta os valores mais elevados em todas as tipologias, com maior destaque nos imóveis mais pequenos. Por exemplo, os T1 atingem 6.658 euros/m² e os T0 5.990 euros/m².
No extremo oposto, o distrito da Guarda regista os valores mais baixos em todas as tipologias. As diferenças podem ser muito expressivas: o montante necessário para comprar um imóvel em Lisboa permite, em alguns casos, adquirir várias habitações com características semelhantes em zonas mais acessíveis.
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Perguntas frequentes
O Observatório Imobiliário em Portugal é uma ferramenta criada e operacionalizada pelo Doutor Finanças com o objetivo de sistematizar e divulgar dados fiáveis sobre o mercado residencial em Portugal, permitindo uma leitura clara das dinâmicas de preços, oferta e acessibilidade à habitação.
Baseia-se na análise contínua de anúncios imobiliários de venda e arrendamento, cruzados com estatísticas oficiais do INE, cobrindo todo o território nacional, com detalhe por distrito e município.
O Observatório recolhe e trabalha dados sobre:
- Preços de venda por m² (apartamentos e moradias);
- Valores de arrendamento por m²;
- Acessibilidade à habitação, através do Índice de Acessibilidade Habitacional, que relaciona rendimento médio das famílias com prestações de crédito;
- Oferta disponível (número de imóveis em venda/arrendamento);
- Dinâmica do mercado.
Estes indicadores são atualizados regularmente e permitem acompanhar tendências nacionais, distritais e municipais.
É complementada com dados oficiais, sobretudo do INE, para criar uma base de dados “viva”, fiável e representativa do mercado.
O Observatório destaca-se porque:
- Atualiza dados de forma contínua;
- Cobre simultaneamente venda, arrendamento e acessibilidade, oferecendo uma visão integrada;
- Desagrega informação por distrito, município e freguesia, permitindo comparações locais mais rigorosas;
- Foi criado para resolver a fragmentação e dispersão de informação imobiliária existente no mercado, contribuindo para maior transparência.
