Durante muitos anos o mercado imobiliário viveu dependente de uma palavra que todos conhecemos bem: licenciamento.
Licenciamento para construir.
Licenciamento para alterar.
Licenciamento para reabilitar.
Licenciamento para vender com segurança.
Com a entrada em vigor do Decreto-Lei n.º 108/2026, a partir de 3 de agosto de 2026, o urbanismo em Portugal entra numa nova fase com uma promessa clara: simplificar procedimentos, acelerar decisões e reduzir bloqueios administrativos.
Resumindo, com a promessa de aligeirar licenciamento. Mas, como quase sempre acontece no imobiliário, quando a lei simplifica de um lado, aumenta a responsabilidade do outro. E é aqui que a mediação imobiliária tem de prestar muita atenção.
Esta nova lei não é apenas um tema para arquitetos, engenheiros, promotores ou Câmaras Municipais, é também, e muito, um tema para mediadores imobiliários.
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O mediador vai ter de saber muito mais antes de vender
A primeira grande consequência prática é esta: o mediador imobiliário terá de reforçar a sua análise documental e urbanística antes de colocar um imóvel no mercado.
Vejamos, até agora, muitos profissionais já verificavam a caderneta predial, a certidão permanente, a licença de utilização, as plantas, as áreas e eventuais divergências. Mas, com um regime mais assente na responsabilidade dos técnicos e dos proprietários, o mediador não pode trabalhar apenas com “parece estar tudo bem”.
No imobiliário, “parece”, é uma palavra perigosa, pois com situações menos transparentes que aconteceram e acontecessem todos os dias no mercado, a palavra “parece” vai continuar a convencer e a vender pouco e a defender ainda menos.
A partir de agora, o “parece” tem de dar a lugar a “tenho a certeza”, logo, será ainda mais importante confirmar:
- se o imóvel tem título urbanístico adequado;
- se existem obras realizadas sem controlo prévio;
- se há comunicação prévia, licença ou isenção aplicável;
- se as áreas documentais correspondem à realidade física;
- se a utilização do imóvel está conforme;
- se há alterações interiores ou exteriores relevantes;
- se o vendedor consegue declarar e comprovar a situação urbanística.
Não se trata de transformar o mediador num jurista ou num arquiteto. Trata-se de perceber que a mediação profissional tem de entregar valor e começa muito antes da visita, começa na informação. Noutros países, até europeus, estas práticas já existem. Acredito que as chamadas due diligences ou inspeções (mais comuns no mercado residencial) passarão a ter um papel muito relevante no serviço a entregar no mercado imobiliário português.
Menos licenças, não significa menos risco
Uma das ideias centrais da nova lei é a simplificação. Algumas operações passam a poder avançar com menos intervenção prévia da Câmara Municipal, nomeadamente através de comunicação prévia ou até de isenção de controlo prévio em determinadas situações.
Isto pode ser positivo para o mercado para acelerar reabilitações, desbloquear projetos e reduzir tempos mortos, mas a verdade é que a ausência de uma licença prévia não significa automaticamente, ausência de risco.
Para o mediador, isto muda a forma de comunicar. Não basta dizer ao comprador:
– “Está tudo tratado.”
Será necessário dizer:
– “Vamos confirmar o que foi feito, com que enquadramento, por quem foi assumida a responsabilidade técnica e que documentação existe.”
A diferença parece pequena, mas na minha opinião é enorme.
Num mercado mais rápido, a confiança não pode ser mais lenta, mas não podemos ignorar que tem de ser mais técnica, mais clara e mais documentada.
A angariação vai exigir uma checklist mais exigente
O grande impacto estará na angariação. Antes de aceitar comercializar um imóvel, o agente deve criar uma checklist urbanística mínima. Não para substituir advogados, solicitadores ou técnicos, mas para identificar sinais de alerta.
Na prática, o mediador deverá perguntar ao proprietário:
- O imóvel tem licença de utilização ou título urbanístico equivalente?
- Foram feitas obras desde a compra?
- Essas obras alteraram áreas, divisões, fachada, estrutura ou utilização?
- Existem plantas atualizadas?
- As áreas da caderneta, certidão e realidade física coincidem?
- Há anexos, marquises, caves, sótãos, garagens ou terraços fechados?
- Existe algum processo pendente na Câmara?
- Há comunicação prévia, licença, autorização ou termo técnico associado?
- O imóvel está inserido em zona histórica, área protegida ou prédio classificado?
- O vendedor consegue assumir documentalmente a situação urbanística?
Esta checklist pode evitar muitos problemas, e, acima de tudo, pode diferenciar os bons profissionais dos meros publicadores de anúncios e mostradores de casas.
Porque publicar um imóvel é fácil, tal como mostrar um imóvel. Assumir a responsabilidade de o representar bem é outra conversa.
Consulte: Raio-X ao imóvel: O que verificar antes de comprar
A visita ao imóvel também muda
Assim sendo as visitas deixam de ser apenas comerciais e passam a ser consultivas. Claro que a luz, a localização, a vista, os acabamentos e o potencial continuam a contar, mas o mediador terá de estar mais atento ao que vê.
Seguem alguns exemplos:
- Uma cozinha aberta pode ter sido uma simples alteração interior. Ou pode ter envolvido estrutura.
- Uma marquise pode parecer inofensiva. Ou pode ser uma alteração não licenciada.
- Um sótão transformado em quarto pode parecer valorização. Ou pode ser uma dor de cabeça com uma janela onde não era suposto.
O agente imobiliário não tem de dar parecer técnico. Mas, à semelhança dos aspetos jurídicos, tem de saber identificar as perguntas certas para fazer para saber como ajudar a resolver e para saber efetivamente qual o valor certo para cada casa.
Esta é uma das competências mais importantes da nova mediação:
– “Saber perguntar antes que o mercado lhe pergunte.”
Mais transparência na compra e venda
Outro ponto relevante é o reforço da informação sobre a situação urbanística nos contratos de transmissão de imóveis urbanos.
A nova redação prevê que, nos atos de transmissão, seja feita referência ao título urbanístico apresentado, ou à declaração do vendedor de que dispõe desse título, ou ainda à assunção de que não o possui.
Isto tem uma consequência direta para a mediação: o tema deixa de poder aparecer apenas no fim, na véspera da escritura. Tem de aparecer no início e ainda…
Na angariação.
Na qualificação.
Na proposta.
No CPCV.
Na negociação.
Na preparação da escritura.
O comprador informado vai fazer mais perguntas e o seu representante ou advogado do comprador, vai pedir mais documentos.
O banco poderá querer mais segurança e o vendedor terá de estar mais bem preparado. E o mediador terá de ser o maestro desta coordenação.
Não precisa de tocar todos os instrumentos, mas tem de garantir que ninguém entra fora de tempo.
Por isso, para além da formação óbvia que tem de acontecer, o Agente Imobiliário terá de trabalhar mais próximo dos técnicos envolvidos na operação.
Assim sendo, esta nova realidade coloca uma questão ainda mais profunda:
Para quando a nova lei da mediação imobiliária?
Hoje, mais que nunca, a formação obrigatória para cumprir níveis de exigência para devolver confiança ao mercado, deve ser obrigatória e imposta.
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