Comprar uma casa usada é um passo decisivo na vida de muitas famílias. Em 2025, o mercado imobiliário português está mais caro e competitivo do que nunca. Segundo o Instituto Nacional de Estatística (INE), o preço mediano por metro quadrado atingiu 1.951 euros no primeiro trimestre de 2025, um aumento histórico de 18,7% face a 2024.

Com este cenário, cada euro conta. E quem opta por comprar uma casa usada precisa de olhar para muito mais do que o valor anunciado. Além do preço de compra, é preciso considerar obras de melhoria, impostos, custos fixos e documentação legal, que podem transformar uma boa oportunidade num encargo difícil de suportar. Dito isto, comprar uma casa usada pode ser uma boa oportunidade, mas só se for feita com rigor.

Neste artigo, saiba quanto custa comprar casa usada, os cuidados a ter antes de avançar e as melhores formas de negociar.

Quanto custa realmente comprar casa usada?

O custo de uma casa usada pode variar bastante. É preciso ter em conta o preço por metro quadrado, encargos com impostos (IMT e Selo), despesas de escritura e registos, comissões bancárias, seguros, custos de avaliação e até obras de renovação. Estes fatores podem disparar o custo final do negócio.

Preço médio das casas em Portugal

Os dados do INE mostram que 2025 trouxe preços recorde. Entre janeiro e março, foram transacionados 40.163 imóveis, mais 24,9% do que no mesmo período de 2024. O preço médio fixou-se em 1.951 €/m², mas há zonas onde os valores estão muito acima desta média.

Lisboa continua a ser o concelho mais caro do país, com 4.492 €/m², seguida de Cascais (4.477 €/m²), Oeiras (3.983 €/m²), Porto (3.066 €/m²) e Odivelas (3.048 €/m²). Em contrapartida, cidades como Guimarães, Braga ou Leiria apresentam valores mais acessíveis.

Quando se compara casas novas e usadas, a diferença é clara. Em 23 dos 24 municípios com mais de 100 mil habitantes, as casas novas são mais caras. Em Cascais, a diferença chega a 1.201 €/m². A exceção é a Amadora, onde as casas usadas superam ligeiramente o preço das novas.

Leia ainda: Preço das casas dispara 18,7% em Portugal: Onde subiu mais?

Como se define o valor de uma casa usada?

O preço pedido nem sempre corresponde ao valor real de mercado. Para perceber o valor de uma casa usada, é preciso recorrer a diferentes métodos de avaliação.

Os peritos independentes recorrem a três técnicas: comparação de mercado (com base em imóveis semelhantes vendidos recentemente), capitalização de rendimentos (nos casos de imóveis para arrendamento) e método do custo (substituição por uma construção equivalente).

Na prática, o fator mais determinante é sempre a localização. Um T2 em Lisboa pode custar o dobro do mesmo T2 em Santarém. Mas outros critérios também pesam: ano de construção, estado de conservação, remodelações recentes, existência de elevador, garagem ou espaços exteriores.

Para quem quer uma primeira noção, já existem ferramentas digitais como o Simulador de Valor de Imóvel, desenvolvido pelo Doutor Finanças em parceria com a Alfredo, que se baseia em dados reais de transações.

Leia ainda: O valor de avaliação da casa pode ser muito diferente do preço de venda?

Custos que não podem cair no esquecimento: Impostos e comissões

Comprar uma casa usada não é apenas pagar o preço ao vendedor. É também assumir um conjunto de encargos obrigatórios.

O mais pesado é o Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT). A taxa varia entre 2% e 8%, dependendo do valor e da finalidade (habitação própria ou secundária). Segue-se o Imposto do Selo, fixado em 0,8% do preço de aquisição.

Num exemplo de uma casa usada de 250 mil euros, o comprador pode gastar cerca de 9.247 euros em impostos se for primeira habitação, ou 10.289 euros se for segunda habitação.

Nota: Se tiver até 35 anos, pode beneficiar da isenção destes impostos na compra da primeira habitação.

Porém, caso não queira fazer contas, pode recorrer ao Simulador de IMT e descobrir quanto é que vai ter de pagar.

Outros custos a considerar

Se recorrer a um crédito habitação para comprar uma casa usada ou nova, ainda tem de suportar o imposto do selo relativo ao financiamento. Uma vez que a maioria dos contratos é superior a cinco anos, este corresponde a 0,6% do valor financiado.

Há ainda os custos de escritura e registo, que podem rondar 700 euros com o serviço Casa Pronta, e as comissões bancárias associadas ao crédito, que variam entre 800 e 1.000 euros.

Além dos impostos e comissões para a aquisição do imóvel, ao comprar uma casa tem de assumir despesas que se repetem todos os anos. O Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI) é uma delas. O valor depende da taxa aplicada pelo município e do Valor Patrimonial Tributário (VPT). Pode ser pago em uma, duas ou três prestações, consoante o montante.

Para saber quanto vai pagar de IMI, aceda ao Simulador de IMI do Doutor Finanças.

Se comprar um apartamento, terá ainda as quotas de condomínio, que podem variar muito consoante os serviços incluídos e o estado do edifício. Em prédios antigos, é comum haver necessidade de obras de conservação, o que pode representar custos extra. Por isso, pergunte se estão previstas obras no edifício. Uma intervenção no telhado ou na fachada pode custar milhares de euros e recair sobre todos os condóminos.

Leia ainda: Como são calculadas as quotas de condomínio?

Crédito habitação: O banco não financia o preço total para comprar casa

Quem recorre a crédito habitação precisa de saber que o banco não cobre 100% do valor. Para habitação própria e permanente, o limite é 90% do menor valor entre o preço e a avaliação bancária. Para segundas habitações, baixa para 80%.

Isto significa que, numa casa de 250 mil euros, pode precisar de 25 mil a 50 mil euros em capitais próprios apenas para a entrada. A estes valores somam-se os impostos e as despesas adicionais.

Além disso, há os seguros obrigatórios: o seguro de vida e o seguro multirriscos. Podem ser contratados dentro ou fora do banco, mas representam um custo mensal fixo que pesa no orçamento familiar.

Leia ainda: Seguros do crédito habitação: Que coberturas devo escolher?

Obras de melhoria: Um fator decisivo

Ao contrário das casas novas, muitas casas usadas exigem remodelações. Pode ser apenas pintura e pequenas reparações, troca de pavimentos, mas também obras estruturais.

Problemas de canalização, eletricidade antiga, isolamento térmico ou humidade podem obrigar a investir milhares de euros. Só uma remodelação de cozinha pode custar entre 8 mil e 15 mil euros. Uma renovação completa de casa de banho ultrapassa facilmente os 5 mil euros.

Estas despesas podem transformar um negócio promissor num erro caro. Por isso, ao calcular quanto custa comprar uma casa usada, deve sempre incluir uma margem para obras. Antes de fechar um negócio, tente ter um orçamento credível de quanto vai gastar nas obras de remodelação, para saber quanto vai custar a sua casa.

Contudo, as remodelações têm uma vantagem: podem aumentar o valor de mercado da casa. Modernizar a cozinha, melhorar a eficiência energética com janelas novas ou instalar painéis solares pode valorizar o imóvel e torná-lo mais atrativo para uma futura revenda ou arrendamento.

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Comprar uma casa usada: O que deve confirmar antes de avançar

Antes do compromisso, importa confirmar tudo: estado técnico do imóvel, visitas em diferentes horários, ruído, luminosidade e sinais de humidade. Além disso, a documentação é decisiva — caderneta, certidão do registo, licença de utilização, certificado energético e situação do condomínio. Veja os pontos essenciais que reduzem os riscos antes de comprar uma casa usada.

Visite mais do que uma vez

Visitar a casa é um passo crucial. Mas não basta uma única visita. Vá em diferentes horas do dia para avaliar a luminosidade, o ruído da vizinhança e o movimento da zona.

Procure sinais de fissuras, humidade, manchas no teto ou problemas de ventilação. Teste torneiras, pressão da água e tomadas elétricas. Um olhar atento evita surpresas depois da escritura.

Faça uma análise rigorosa ao imóvel

Não se esqueça de avaliar também a orientação solar. Uma casa virada a sul ou poente pode oferecer mais luz natural e reduzir custos de aquecimento. Já uma exposição a norte pode significar divisões frias e mais humidade.

Verifique o estado das janelas e caixilharias. Se forem antigas, sem vidro duplo, prepare-se para maiores gastos com energia e menos conforto acústico. Veja ainda se existem estores funcionais e em bom estado.

Outro aspeto essencial é confirmar a qualidade dos materiais — pavimentos, azulejos, portas e armários. Pequenos sinais de desgaste podem indiciar a necessidade de obras mais rápidas do que imagina.

Se o imóvel tiver garagem ou arrecadação, confirme o acesso, as dimensões e se há infiltrações. No caso dos apartamentos, aproveite para observar o estado das zonas comuns: escadas, elevador, telhado e fachada. Muitas vezes, estas áreas revelam se o condomínio investe em manutenção regular.

Por fim, teste os sistemas de ventilação e aquecimento. Pergunte sobre a idade do esquentador, da caldeira ou do ar condicionado. Equipamentos antigos podem falhar cedo e obrigar a despesas inesperadas.

Leia ainda: Visitar casas para comprar: olhe para estes aspetos

Documentos essenciais do imóvel

Nenhuma compra deve ser feita sem confirmar a documentação. Os principais documentos são:

• Caderneta predial urbana – identifica o imóvel e o seu valor patrimonial.
• Certidão do registo predial – garante que a casa está livre de hipotecas ou penhoras.
• Licença de utilização – emitida pela Câmara Municipal.
• Certificado energético – obrigatório por lei.
• Declaração de não dívida do condomínio – no caso de apartamentos.

Se algum destes documentos estiver em falta, não avance. A ausência pode inviabilizar o crédito ou atrasar a escritura.

CPCV: A garantia antes da escritura

O Contrato Promessa de Compra e Venda, conhecido como CPCV, é a melhor forma de garantir o negócio antes da escritura. Não é obrigatório, mas protege comprador e vendedor.

No CPCV ficam definidos o preço, a data da escritura e o valor do sinal, que costuma variar entre 10% e 20% do preço da casa. Se o vendedor desistir, devolve o sinal em dobro. Se for o comprador a desistir, perde o valor entregue.

Assine apenas depois de ler todas as cláusulas e, se possível, com aconselhamento jurídico.

Leia ainda: Cuidados a ter com o CPCV

Como negociar o preço de compra de uma casa usada

Negociar exige informação sólida e estratégia. A comparação de imóveis semelhantes na zona, os orçamentos de obras e a leitura atenta de condicionantes (prazo, equipamentos incluídos, CPCV) são armas que pesam na balança. Descubra como construir argumentos sólidos, definir âncoras de preço e gerir concessões para fechar a compra em melhores condições.

Valor e preço não são a mesma coisa

Negociar o preço de uma casa usada é quase uma arte. O preço anunciado nem sempre corresponde ao valor real do imóvel. Este depende de fatores objetivos, como localização ou tipologia, mas também de perceções subjetivas.

Para o vendedor, o imóvel pode ter peso emocional ou histórico. Já o comprador olha para a rentabilidade futura ou para os custos de obras. O objetivo é encontrar um ponto de equilíbrio entre estas duas perceções.

Argumentos que ajudam a baixar o preço

Um comprador informado tem mais poder de negociação. Uma boa estratégia é identificar fragilidades do imóvel, como a necessidade de remodelações, e usá-las como argumentos para baixar o preço. Compare o valor pedido com imóveis semelhantes na zona.

Uma análise de mercado ajuda a evitar pagar acima do valor real e a identificar oportunidades. Pode fazê-la sozinho, com recurso a plataformas digitais e simuladores, ou com apoio de agentes imobiliários e consultores especializados. Além disso, mostre orçamentos das obras necessárias para justificar um desconto.

Por fim, questione sobre dívidas de condomínio, eficiência energética ou ausência de garagem. Cada detalhe pode ser usado como argumento para rever o valor final.

Estratégias práticas para negociar melhor

• Esteja preparado para desistir: mostrar que tem outras opções em vista dá-lhe vantagem.
• Negocie condições, não apenas preço: por vezes é possível reduzir o valor do sinal ou alargar o prazo para a escritura.
• Use informação real: dados do INE, avaliações bancárias e preços de imóveis próximos são armas fortes.

Uma negociação bem conduzida pode representar milhares de euros de poupança.

Duas dicas de ouro para comprar uma casa usada e fazer um bom negócio

Além do preço, duas decisões podem mudar tudo: avaliar o potencial de valorização da habitação e a sua zona (acessos, serviços, projetos urbanos, eficiência energética) e comparar propostas de crédito habitação ao detalhe (TAEG, MTIC, comissões, seguros, prazos, taxa fixa ou variável). A seguir, saiba como estas duas alavancas aumentam a margem de segurança quando decide comprar uma casa usada.

1.ª – Avalie o potencial de valorização

Comprar casa usada não é apenas uma decisão de habitação. É também um investimento. Antes de avançar, avalie a localização e o potencial de valorização.

Zonas bem servidas de transportes, escolas e serviços tendem a manter ou aumentar o valor no tempo. Já áreas em crescimento urbano, como algumas periferias de Lisboa e Porto, podem ser apostas mais seguras para quem procura retorno futuro.

O estado de conservação e as remodelações já feitas também influenciam. Uma casa bem cuidada, mesmo usada, pode ser um negócio melhor do que uma nova em localização menos atrativa.

2.ª – Antes de contratar um crédito habitação peça várias propostas

A esmagadora maioria dos compradores recorre a crédito habitação. Mas as condições variam muito de banco para banco. Por isso, peça várias simulações e compare não apenas o spread, mas sobretudo a TAEG e o MTIC, que revelam o custo total do empréstimo.

O crédito pode ter taxa fixa, variável ou mista. Cada modalidade tem vantagens e riscos, pelo que deve escolher de acordo com a sua estabilidade financeira e tolerância à variação das prestações.

Não se esqueça: um crédito habitação mal negociado pode custar-lhe dezenas de milhares de euros a mais ao longo de 30 ou 40 anos. Por isso, caso não tenha muita experiência a lidar com financiamentos, pondere recorrer a um intermediário de crédito experiente, onde não tenha que suportar qualquer encargo com o serviço.

Leia ainda: MTIC e TAEG: Os melhores amigos na comparação de propostas de crédito

Informação é poder na hora de comprar uma casa usada

Comprar uma casa usada exige preparação, atenção aos detalhes e capacidade de negociação. O preço de compra é apenas o início. Há impostos, custos de crédito, seguros, obras e despesas fixas que podem alterar o valor final em dezenas de milhares de euros.

Antes de avançar, confirme documentos, visite a casa com espírito crítico e calcule todos os encargos. E nunca subestime o poder da negociação.

Em 2025, com preços em máximos históricos, precisa de estar bem informado para comprar uma casa usada sem cair em armadilhas financeiras.

Leia ainda: Manual para comprar um imóvel: Passos para realizar o seu sonho

Perguntas frequentes

Quais são os custos adicionais além do preço da casa usada?

Além do valor do imóvel, há impostos (IMT e Imposto do Selo), imposto do selo relativo ao crédito habitação, despesas de escritura e registo, comissões bancárias, seguros obrigatórios do crédito habitação e, muitas vezes, custos com obras de melhoria. 

Que documentos devo pedir antes de comprar uma casa usada?

Os principais são: caderneta predial, certidão do registo predial, licença de utilização, certificado energético e declaração de não dívida do condomínio.

O banco financia 100% da compra de uma casa usada?

Não. Para habitação própria e permanente, o máximo é 90% do valor mais baixo entre o preço de compra e a avaliação bancária. Para segundas habitações, o limite é 80%.

Como negociar o preço de uma casa usada?

Analise os preços de imóveis semelhantes na mesma zona, peça um relatório de avaliação bancária e use o estado do imóvel como argumento. Estar disponível para avançar rapidamente também pode ajudar na negociação.

Preciso de contratar um perito para avaliar a casa usada?

Não é obrigatório, mas pode ser uma boa decisão. Um avaliador credenciado, um perito em engenharia civil ou em avaliações imobiliárias consegue identificar problemas estruturais e dar uma estimativa mais realista do valor.

Jovens até 35 anos têm benefícios na compra de casa usada?

Sim. Os jovens até 35 anos estão isentos de IMT e Imposto do Selo na compra da primeira habitação, desde que cumpram os requisitos legais em vigor. Além disso, se reunirem as condições necessárias e houver verba disponível, podem beneficiar da garantia pública do crédito habitação jovem.

Vale a pena comprar uma casa usada para investimento

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