Escolher onde comprar casa é uma das decisões mais importantes na vida de qualquer pessoa. Não se trata apenas de encontrar um imóvel que agrade: a localização influencia o preço, a qualidade de vida, os custos futuros e até a valorização do investimento. Afinal, quer esteja a comprar a casa para habitá-la ou como investimento, a verdade é que está a assumir um compromisso financeiro que pode durar décadas.

Antes de avançar para a compra, é essencial analisar fatores como acessos, serviços, segurança, tendências do mercado e custos associados. Este artigo vai ajudar a avaliar tudo isso de forma prática e informada, incluindo alguns dados exclusivos do Observatório Imobiliário Doutor Finanças, que permitem comparar preços em diferentes zonas do país.

Porque a localização é tão importante ao comprar casa

Se já viu um dos muitos programas televisivos sobre compra e venda de casas deve ter-se deparado com a famosa exclamação “Location, location, location!” De facto, a localização é o fator que mais pesa no preço de uma casa e no seu potencial de valorização.

Um imóvel bem situado pode custar mais hoje, mas tende a manter ou aumentar o valor ao longo do tempo. Por outro lado, escolher uma zona menos estratégica pode significar poupança imediata, mas também maior dificuldade de venda futura.

Principais razões para dar prioridade à localização

• Impacto no preço: Distritos e freguesias com maior procura apresentam preços por m² significativamente superiores. Por exemplo, de acordo com o Observatório Imobiliário Doutor Finanças, a 1 de janeiro de 2026 uma casa custa, em média, 4.776 euros por m² no distrito de Faro, mas apenas 743 euros na Guarda. Mesmo dentro do mesmo município, as diferenças podem ser muito significativas. Em Lisboa, por exemplo, as freguesias do Parque das Nações e de Santa Clara são quase vizinhas, mas uma casa na primeira custa mais do dobro (9.626 vs. 4.018 euros/ m²).
• Custos ocultos: Transportes, tempo de deslocação, estacionamento e segurança são fatores que pesam no orçamento mensal.
• Qualidade de vida: A proximidade a escolas, hospitais, comércio e zonas verdes influencia o dia a dia.
• Liquidez do imóvel: Casas em zonas valorizadas vendem-se mais rápido e com menor desvalorização.
• Perspetiva de crescimento: Áreas com projetos de desenvolvimento urbano ou novas infraestruturas (ex.: estação de metro, hospital, parque urbano) tendem a valorizar.

Como avaliar a localização passo a passo

Para escolher a localização certa para comprar uma casa não basta gostar da zona. É preciso avaliar critérios que influenciam o preço, a valorização futura e a qualidade de vida.

Acessos e transportes

• Transportes públicos: proximidade a metro, comboio, autocarros.
• Acessos rodoviários: ligação a autoestradas e vias rápidas.
• Impacto no tempo diário: calcule quanto tempo demora até ao trabalho, escolas e serviços.
• Infraestruturas que valorizam imóveis:
  • Nova linha de metro ou estação ferroviária.
  • Construção de uma autoestrada ou nó rodoviário.
  • Ciclovias e corredores BUS.

Dica prática: Utilize o Google Maps para simular deslocações em horários de pico.

Serviços e comodidades

• Escolas e universidades (públicas e privadas).
• Hospitais, centros de saúde e farmácias.
• Comércio local, supermercados e centros comerciais.
• Zonas verdes, parques e espaços de lazer.
• Oferta cultural (teatros, museus, bibliotecas).

Quanto mais completa for a rede de serviços, maior será a procura e, consequentemente, a valorização.

Segurança e qualidade ambiental

• Consulte os índices de criminalidade da zona: o Relatório Anual de Segurança Interna (RASI) pode ser um bom ponto de partida, e os comerciantes ou residentes locais costumam estar bem informados sobre fenómenos mais localizados (embora a tendência natural destes relatos isolados seja o exagero, por isso convém dar um desconto).
• Avalie níveis de ruído e poluição: Existem fábricas, discotecas ou vias rápidas por perto? Consulte também o mapa de ruído do seu município.
• Verifique a qualidade ambiental: Consulte o mapa de qualidade do ar e confirme se existem zonas verdes e áreas pedonais por perto.

Perspetiva de valorização

• Projetos futuros: Verifique se está prevista a construção de novas infraestruturas, polos empresariais, centros comerciais, melhorias de transportes públicos, etc. Pode consultar o Plano Diretor Municipal (PDM), os Planos de Urbanização (PU) e os Planos de Pormenor (PP) em vigor ou em elaboração online (embora não sejam particularmente simples de navegar para um leigo).
  Também existem ferramentas pagas para acompanhar novas obras licenciadas. Tenha em conta, porém, que, quando uma obra é conhecida do público, é provável que os preços dos imóveis vizinhos já reflitam essa expectativa, uma vez que os outros vendedores e compradores também têm acesso a essa informação.
• Tendências do mercado: Para identificar zonas em crescimento e áreas saturadas, a evolução dos preços e outras previsões, consulte artigos especializados e relatórios especializados na área, como o Observatório de Imobiliário do Doutor Finanças.

O que valorizar consoante o perfil do comprador

A escolha da localização ideal depende muito das suas necessidades e objetivos. Eis alguns exemplos de como diferentes perfis podem ter prioridades distintas:

• Famílias com crianças: Tendem a procurar proximidade a escolas, parques, zonas verdes e serviços de saúde. A segurança e o ambiente calmo são fundamentais.
• Jovens profissionais: Valorizam acessos rápidos ao trabalho, transportes públicos, oferta cultural e vida noturna.
• Idosos: Dão prioridade à tranquilidade, acessibilidade, proximidade a serviços de saúde e comércio local.
• Investidores: Focam-se na liquidez do imóvel, potencial de valorização e dinâmica do mercado.

Antes de decidir, identifique o seu perfil e ajuste a análise da localização aos seus objetivos e necessidades.

Custos adicionais ligados à localização

O impacto financeiro da localização de um imóvel não se esgota no valor de venda. Tenha atenção a estas despesas:

• Condomínio: mais elevado em zonas premium.
• Estacionamento: gratuito ou pago (além de fácil ou difícil).
• Deslocações: combustível, portagens ou passes.
• Taxas municipais: o IMI varia consoante a localização (pode ser consultado no Portal das Finanças).

Como comparar preços entre zonas e evitar pagar mais do que deve

Para decidir onde comprar casa, não basta olhar para o preço de um imóvel específico. O objetivo é comparar zonas de forma rigorosa, usando métricas consistentes, dados fiáveis e contas completas que reflitam o custo real de viver ali.

Simule o valor do imóvel

Calcule facilmente o valor aproximado do imóvel em causa utilizando o Simulador de Valor de Imóvel. Esta ferramenta desenvolvida pelo Doutor Finanças em parceria com a Alfredo baseia-se em dados de transações efetivamente realizadas.

Confira o preço por m² e a média

O preço por m² permite comparar tipologias diferentes entre zonas. Por exemplo, se estiver à procura de casa no município do Porto, pode verificar que o preço médio por m² das casas à venda nas plataformas de imobiliário a 1 de janeiro de 2026 era de 4.899 euros. Ou seja, fica com a noção de que uma casa de 50 m² poderá rondar os 245.000, enquanto uma de 100 m² já deverá aproximar-se dos 490.000.

Compare zonas ao mesmo nível geográfico e por tipologia

A consulta que referimos no ponto anterior é uma análise genérica que dá uma ideia aproximada dos valores do mercado, mas, como mostra o Observatório de Imobiliário do Doutor Finanças, pode esconder bastantes discrepâncias. Dentro da mesma freguesia ou até do mesmo bairro, podem existir diferenças importantes de preço.

Além disso, em algumas regiões, as moradias tendem a ter um preço por m² mais elevado do que apartamentos. E a tipologia também não é indiferente para o valor por m²: a 1 de janeiro de 2026, por exemplo, o preço médio por m² a nível nacional para um T0 era de 3.270, mas ascendia a 4.493 nos T1.

O ideal, portanto, é enquadrar a casa no conjunto dos imóveis semelhantes: localização o mais próxima possível, mesma tipologia e comparando apartamento com apartamento e moradia com moradia.

Avalie a dinâmica de mercado: liquidez, stock e tempo de venda

Ao preparar-se para comprar um imóvel, sobretudo se o faz como investimento, é importante que tenha noção do estado atual do mercado. Três dos indicadores mais importantes para avaliar a dinâmica do mercado imobiliário são:

• Stock ativo: número total de imóveis disponíveis para venda num determinado mercado ou zona, num momento específico. É essencial para perceber se há equilíbrio ou pressão sobre os preços.
• Taxa de absorção: velocidade a que os imóveis são vendidos num período definido (normalmente um mês). Uma taxa alta significa que os imóveis são comercializados rápido, sinal de forte procura.
• Tempo médio no mercado: número de dias que um imóvel permanece no mercado desde que é colocado à venda até ser transacionado. Quanto menor este período, maior a liquidez do mercado.

Estes indicadores podem não ser fáceis de aceder gratuitamente para o público, mas pode ter uma ideia aproximada consultando a quantidade de anúncios ativos nos portais imobiliários para a zona em causa, bem como verificar as datas de publicação dos anúncios.

Se forem quase todos recentes, é sinal de que os imóveis desaparecem rapidamente e que há procura forte, pelo que os preços tendem a subir. Caso haja alguns anúncios antigos, confirme se os preços estão muito inflacionados – se assim for, o melhor é ignorá-los para esta contabilização.

Custos associados à compra: IMT, imposto do selo e escritura

Ao equacionar onde comprar casa, não deve olhar apenas para o preço do imóvel. Existem custos obrigatórios que podem representar milhares de euros e que variam consoante o valor da casa e a sua localização. Estes custos devem ser incluídos nas contas antes de comprar casa, para evitar surpresas.

IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões)

O IMT é o imposto mais relevante na compra de casa. É calculado sobre o valor patrimonial tributário ou da escritura (o maior dos dois).

A taxa varia consoante:

• Tipo de imóvel

• Valor da casa.
• Finalidade (habitação própria permanente ou secundária).
• Localização (continente ou ilhas).

Existem algumas situações em que pode haver lugar a isenção total ou redução do valor a pagar. É o caso da compra de uma habitação própria permanente com um valor dentro de determinados limites legais e da isenção para jovens até 35 anos (também condicionada a algumas regras).

Dica: Use o Simulador de IMT do Doutor Finanças para saber o valor exato.

Imposto do selo

O imposto do selo é pago sobre o valor da compra (0,8%). Por exemplo, para uma casa de 200 mil euros, o imposto do selo será de 1.600 euros. Atenção: se pedir crédito habitação, também terá de pagar imposto do selo sobre o montante do empréstimo disponibilizado, dependendo do prazo.

Custos de escritura e registos

Além dos impostos, considere também outros custos associados à compra da casa: os honorários do notário ou conservatória e o registo da propriedade e do contrato de crédito. Estes valores variam, mas conte com algumas centenas de euros.

Outros custos a considerar

• Comissão bancária (processo de crédito);
• Avaliação do imóvel (obrigatória para crédito habitação);
• IMI anual (depende do município e da localização da casa, mas pode simulá-lo aqui);
• Condomínio (em prédios ou urbanizações);
• Obras, renovações ou adaptações (caso sejam necessárias);
• Mobiliário e decoração.

Para perceber quanto vai gastar efetivamente com a compra da casa, some todos estes custos. Muitas vezes, representam 5% a 10% do valor do imóvel (sem considerar gastos muito significativos com obras ou mobiliário).

Onde procurar casa e como comparar opções

Depois de definir onde comprar casa, chega a hora de procurar o imóvel certo. Hoje, a pesquisa é feita sobretudo online, em plataformas com diferentes características:

• Portais imobiliários: Idealista, Imovirtual, SUPERCASA, Casas Sapo e Mitula são os mais conhecidos.
• Sites não exclusivamente imobiliários: OLX, Custo Justo e Marketplace do Facebook têm oportunidades que não estão disponíveis nas grandes plataformas imobiliárias, mas é aconselhável ter cuidados adicionais para evitar burlas.
• Sites de agências imobiliárias: Remax, ERA e Century 21 são alguns dos principais.
• Leilões e vendas judiciais: Para quem procura preços abaixo do mercado.

Para comparar opções, baseie-se em critérios como:

• Localização: proximidade a transportes, serviços e qualidade ambiental.
• Preço por m² em comparação com a média da zona.
• Tipologia e área útil: confirme se a área corresponde ao que precisa.
• Estado do imóvel: ano de construção, obras recentes, certificação energética.
• Custos adicionais: condomínio, estacionamento, IMI.