Riscos na promoção imobiliária

A atividade de um promotor imobiliário é repleta de oportunidades, mas também está longe de ser isenta de riscos. A promoção imobiliária envolve um ciclo longo e multifacetado, que começa com a aquisição de terreno e termina com a venda ou arrendamento das unidades imobiliárias. Durante todo este percurso, o promotor está exposto a uma série de riscos, que podem impactar negativamente a rentabilidade e a viabilidade do projeto.

Este artigo aborda os principais riscos enfrentados pelos promotores imobiliários, desde a aquisição do terreno até à conclusão e comercialização do imóvel.

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1. Risco de aquisição de terreno

A primeira fase crítica do processo de promoção imobiliária é a aquisição do terreno. O risco associado a esta etapa está principalmente na possibilidade de o terreno adquirido não ser o ideal para o projeto que se pretende desenvolver. As razões para isto podem ser variadas, incluindo:

• Deficiência na análise de viabilidade: O promotor pode não ter realizado uma análise de viabilidade adequada, que envolva, por exemplo, um estudo detalhado das condições urbanísticas, a acessibilidade ao terreno e a compatibilidade com os planos de desenvolvimento municipal. Isso pode resultar em problemas legais ou técnicos quando o projeto começar.
• Alterações no estatuto do terreno: O terreno pode ser adquirido com a expectativa de que será possível alterar o seu estatuto de rústico para urbano, ou obter uma licença de construção. No entanto, o processo de requalificação urbanística pode ser mais demorado ou inviável do que o esperado, prejudicando o projeto.
• Risco de sobrevalorização do terreno: O preço do terreno é muitas vezes o maior custo num projeto imobiliário. Caso o promotor pague mais do que o valor real do terreno, ou se o preço de mercado do terreno cair durante o processo, o retorno do investimento pode ser reduzido ou até inviável.

2. Risco regulatório e burocrático

Um dos maiores desafios enfrentados pelos promotores imobiliários é a necessidade de obter uma série de licenças e autorizações para poder avançar com o projeto. Os riscos regulatórios incluem:

• Alterações nas políticas urbanísticas: As normas e os regulamentos de planeamento urbano podem ser alterados ao longo do processo, seja a nível local ou nacional. Mudanças nas políticas de zoneamento, nas regras de construção ou na classificação do solo podem tornar o projeto inviável ou mais oneroso do que inicialmente previsto.
• Demora na obtenção de licenças: A burocracia associada à obtenção de licenças de construção pode ser uma grande fonte de incerteza. A demora na emissão das licenças pode atrasar o início da construção, o que, por sua vez, poderá afetar os prazos de entrega e a rentabilidade do projeto.
• Conflitos legais ou ambientais: O promotor pode enfrentar obstáculos legais com proprietários vizinhos, com entidades ambientais ou com outros intervenientes, caso o projeto não esteja conforme as normas ambientais ou legais locais. Em alguns casos, pode mesmo ocorrer a suspensão do projeto, o que implica custos elevados.

3. Risco de construção

Após a aprovação das licenças e o início da construção, o promotor continua a ser exposto a riscos, que envolvem essencialmente a execução da obra:

• Atrasos na obra: A construção de um imóvel pode ser impactada por uma série de fatores imprevistos, como condições climáticas desfavoráveis, falta de materiais, problemas de fornecimento ou questões de gestão de obra. Estes atrasos podem prejudicar os prazos de entrega e atrasar a venda das unidades, o que impacta o fluxo de caixa do promotor.
• Aumento nos custos de construção: O custo dos materiais de construção, da mão-de-obra e de outros serviços pode variar, muitas vezes sem aviso prévio. Se o promotor não tiver orçamentado estas variações ou não tiver margem suficiente para absorver o aumento de custos, isso poderá reduzir significativamente as margens de lucro do projeto.
• Erros de construção: Problemas relacionados com a qualidade da construção ou falhas em cumprir as especificações exigidas podem gerar custos adicionais, tanto na reparação dos defeitos como na gestão de reclamações dos compradores.

4. Risco de mercado

O risco de mercado é um dos mais relevantes para qualquer promotor imobiliário. O ciclo imobiliário é dinâmico e desfasado do ciclo da promoção, estando sujeito a mudanças nas condições económicas, o que pode afetar diretamente a procura e os preços dos imóveis:

• Flutuação da procura: O mercado imobiliário é altamente sensível a mudanças nas taxas de juro, na confiança dos consumidores, no nível de rendimentos e na oferta de crédito. Caso ocorra uma desaceleração económica ou uma redução da procura, o promotor pode enfrentar dificuldades em vender as unidades a preços competitivos ou, até, em vendê-las de todo.
• Mudanças nas preferências do consumidor: O mercado imobiliário está em constante evolução, com as preferências dos consumidores a mudar ao longo do tempo. Por exemplo, mudanças nas preferências em termos de tipologias de imóveis, localização ou exigências ambientais podem tornar um projeto menos atrativo, mesmo após a sua conclusão.
• Desvalorização do imóvel: Em alguns casos, o valor do imóvel pode cair durante o período de construção ou enquanto o promotor tenta vender as unidades. Isso pode ocorrer devido a uma recessão do mercado, mudanças no perfil da procura ou mesmo pela alteração das condições económicas locais.

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5. Risco financeiro

O risco financeiro está intimamente ligado ao processo de financiamento do projeto imobiliário. Durante o ciclo de promoção, o promotor frequentemente recorre a crédito bancário, investidores ou outras fontes de financiamento para cobrir os custos de aquisição do terreno, construção e comercialização. Os principais riscos financeiros incluem:

• Dificuldades de financiamento: O promotor pode enfrentar dificuldades em obter financiamento adicional, seja por mudanças nas condições de mercado, por um agravamento das taxas de juro ou por uma desaceleração no mercado imobiliário que torne o projeto menos rentável.
• Exposição ao endividamento: O promotor pode enfrentar um elevado nível de endividamento caso os custos superem as expectativas ou as vendas não aconteçam conforme o planeado. O risco de não conseguir pagar os empréstimos ou de precisar de reestruturar a dívida pode colocar a continuidade do projeto em risco.
• Liquidez: O promotor pode enfrentar dificuldades em termos de fluxo de caixa caso as unidades imobiliárias não sejam vendidas no tempo previsto. Se o projeto ficar parado por muito tempo, o promotor pode ser forçado a reduzir os preços ou a oferecer condições mais vantajosas para as vendas, o que afeta a rentabilidade final.

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6. Risco de competição e saturação do mercado

Outro risco importante é a competitividade no mercado imobiliário. O promotor pode subestimar a intensidade da competição ou não prever uma saturação do mercado:

• Concorrência excessiva: Se muitos promotores entrarem na mesma área com projetos semelhantes, a competição pode reduzir os preços de venda ou prolongar o tempo necessário para vender todas as unidades.
• Saturação do mercado: Quando há um excesso de oferta no mercado imobiliário, pode ocorrer uma saturação, o que significa que a procura não será suficiente para absorver todos os imóveis disponíveis. Isso pode gerar uma pressão nos preços e atrasar a venda das unidades.

Em conclusão, os riscos envolvidos na promoção imobiliária são múltiplos e variados, abrangendo desde a aquisição do terreno até a comercialização dos imóveis. Cada uma das fases do processo está sujeita a incertezas e pode ser impactada por fatores externos, como a regulação, o mercado e a concorrência, ou internos, como erros na execução da obra ou falhas no planeamento financeiro.

A gestão eficaz dos riscos é, portanto, uma parte fundamental do sucesso de qualquer promotor imobiliário. Com uma análise cuidadosa, uma boa previsão e uma capacidade de adaptação, é possível minimizar os riscos e maximizar as oportunidades que surgem ao longo do ciclo da promoção imobiliária.

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Gonçalo Nascimento Rodrigues

Gonçalo Nascimento Rodrigues é Consultor em Finanças Imobiliárias, tendo trabalhado em empresas como Ernst & Young, Colliers International e Essentia. É Coordenador e Docente numa Pós-Graduação em Investimentos Imobiliários no ISCTE Executive Education. Adicionalmente, exerce atividade de consultoria, prestando serviços de assessoria ao investimento imobiliário. Detém um master em Gestão e Finanças Imobiliárias e um master em Finanças, ambos pelo ISCTE Business School, além de uma licenciatura em Gestão de Empresas na Universidade Católica Portuguesa. É autor do blogue Out of the Box.