A venda de um imóvel a título particular gera normalmente questões ao nível fiscal, em particular no IRS e na tributação das mais-valias. Se vendeu recentemente uma casa, este artigo é importante para si.
Também no Fórum de Finanças Pessoais recebemos frequentemente questões associadas ao tema, em especial quando se trata de habitação própria e permanente (HPP).
Assim, julgamos que o presente artigo será útil. Iremos debruçar-nos sobre os pormenores da tributação das mais-valias de imóveis em IRS, incluindo as condições que têm de ser cumpridas para que sejam total ou parcialmente excluídas de tributação. Aproveite e utilize também a nossa Calculadora de Mais-valias para obter o valor das suas mais valias bem como uma simulação do que terá de pagar ao Estado.
Mais-valias na venda de imóveis
Em termos gerais a venda de um imóvel gera mais-valias, calculada pela diferença positiva entre o valor da venda e o valor de aquisição, corrigido pela aplicação de coeficientes monetários e adicionado de certos encargos e despesas:
Mais-valia = Valor de venda – Valor de aquisição * Coeficiente monetário – Encargos – Despesas
Encargos: encargos com a valorização do imóvel, realizados nos últimos 12 anos (e.g., obras)
Despesas: despesas necessárias inerentes à aquisição e alienação (e.g., comissões de intermediação e IMT)
Esta mais-valia é sujeita a IRS, podendo estar excluída total ou parcialmente de tributação, conforme secções seguintes.
Tributação pela metade
Caso a mais-valia apurada esteja sujeita a tributação, total ou parcial, no apuramento final a mesma é considerada em 50%, para os residentes fiscais em Portugal.
Venda e compra de HPP - exclusão de tributação
Nos casos em que o imóvel vendido é habitação própria e permanente (HPP) e quando exista intenção ou concretização de reinvestir noutra HPP, a mais-valia obtida pode ficar excluída de tributação, se as seguintes condições forem cumpridas:
- O imóvel vendido era HPP;
- O valor de venda menos o valor do empréstimo associado ao imóvel vendido seja ou tenha sido reinvestido na aquisição de outro imóvel considerado como HPP. Para efeitos de reinvestimento conta o valor utilizado sem recurso a empréstimo bancário
Valor a reinvestir através de recursos próprios = Valor de venda – Amortização do empréstimo do imóvel vendido
- A nova HPP seja adquirida entre os 24 meses anteriores e os 36 meses posteriores à data da venda do imóvel que gerou a mais-valia;
- Seja declarada a intenção de reinvestimento na declaração anual de IRS.
As condições são relativamente claras, sendo que normalmente a nº 2 é a menos evidente.
No âmbito daquela condição, se vender uma HPP por €100.000, que tinha um empréstimo associado de €20.000, então na aquisição da nova HPP teria de investir pelo menos €80.000 (€100.000 - €20.000) do seu dinheiro para ficar excluído de qualquer mais-valia, além do eventual valor a crédito.
Caso o reinvestimento não seja total, a mais-valia será tributada proporcionalmente:
Mais-valia sujeita a tributação = Mais-valia * (1 – Valor reinvestido através de recursos próprios / Valor a reinvestir através de recursos próprios)
Venda de HPP e amortização do empréstimo - exclusão de tributação (regime transitório)
As HPP vendidas entre 2015 e 2020, com contrato de empréstimo celebrado antes de 2015, gozam de um regime transitório de exclusão de tributação semelhante ao acima mencionado, desde que:
- O valor de venda seja totalmente utilizado na amortização do empréstimo existente. Se essa utilização for parcial, a exclusão de tributação assume a mesma proporção;
- Quem vende o imóvel não for proprietário de outro imóvel habitacional.
Cumprindo-se as condições, a utilização deste regime pode ser preferível ao regime de reinvestimento em nova HPP, nos casos em que o valor da amortização do empréstimo seja superior ao montante reinvestido através de recursos próprios, o que não deverá ser frequente.
Exemplos
Vamos ver alguns exemplos para melhor ilustrar a situação, utilizando como dados base os abaixo indicados:
- Valor de aquisição: €100.000
- Valor do empréstimo associado: €20.000
- Valor de venda: €170.000
- Mais-valia: €70.000
Assume-se que o imóvel vendido é HPP.
Exemplo 1
É adquirida uma nova HPP, um mês depois da venda do imóvel, pelo valor de €230.000, contraindo-se um empréstimo de €50.000.
Esta aquisição cumpre todos os critérios, pelo que a mais-valia estará excluída de tributação em IRS. Em particular, o valor reinvestido através de recursos próprios (€180.000 = €230.000 - €50.000) é superior ao valor da venda deduzido do empréstimo associado ao imóvel (€150.000 = €170.000 - €20.000).
Exemplo 2
É adquirida uma nova HPP, um mês depois da venda do imóvel, pelo valor de €230.000, contraindo-se um empréstimo de €200.000.
Esta aquisição não cumpre todos os critérios, pelo que a mais-valia estará sujeita a tributação parcial em IRS.
Como o valor reinvestido através de recursos próprios (€30.000 = €230.000 - €200.000) é inferior ao valor da venda deduzido do empréstimo associado ao imóvel (€150.000 = €170.000 - €20.000), a mais-valia será tributada parcialmente.
Mais-valia tributada = €70.000 * (1 - €30.000 / € 150.000 ) = €56.000.
Sendo residente fiscal em Portugal, a mais valia é considerada em 50%, logo €28.000.
(ver a secção Tributação pela metade)
Exemplo 3
É adquirida uma nova HPP, um mês depois da venda do imóvel, pelo valor de €230.000, contraindo-se um empréstimo pela totalidade.
Esta aquisição não cumpre todos os critérios, pelo que estará sujeita a tributação em IRS.
Como o valor reinvestido é totalmente através de empréstimo bancário, a mais-valia de €70.000 será sujeita a tributação pela totalidade.
Contudo, caso os critérios de elencados na secção Venda de HPP e amortização do empréstimo - exclusão de tributação (regime transitório) sejam cumpridos, até 17,6% (€30.000 / €170.000) da mais-valia estará excluída de tributação.
Sendo residente fiscal em Portugal, a mais valia é considerada em 50%.
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(ver a secção Tributação pela metade)
Exemplo 4
É adquirida um novo imóvel, mas a HPP passa a ser um imóvel que era utilizado como casa de férias, adquirido há mais de 2 anos. Não há intenção de reinvestir numa HPP nos próximos 3 anos.
Como a mais-valia obtida não foi/será reinvestida na aquisição de uma HPP dentro dos prazos limites, a mais-valia de €70.000 será sujeita a tributação pela totalidade. Adicionalmente, como quem vende o imóvel é proprietário de outro, o regime da secção Venda de HPP e amortização do empréstimo - exclusão de tributação (regime transitório) também não é aplicável.
Sendo residente fiscal em Portugal, a mais valia é considerada em 50%, logo €35.000.
(ver a secção Tributação pela metade)
Já agora! Aproveite e leia o artigo "Mais-valias: que despesas deduzir no IRS para reduzir o imposto a pagar?".
Outras ferramentas Doutor Finanças:
- Calculadora de Mais-valias de Imóveis
- Calculadora Salário Líquido 2018
- Simulador de crédito
- Calculadora da Pensão Líquida 2019
- Calculadora Segurança Social Trabalhadores Independentes 2019
A informação que consta no artigo não é vinculativa e não invalida a leitura integral de documentos que suportem a matéria em causa.
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Bom dia,
Peço desculpa caso já tenham dado esta resposta, mas não encontrei.
Supondo que compro uma nova habitação em Janeiro de 2021, e que depois vendo a minha HPP em Junho de 2021. Seria possível deduzir a compra de Janeiro, e assim minimizar o imposto das mais-valias?
Muito obrigado
Olá,
Obrigada pela sua pergunta.
Lamentamos não ter conseguido responder a esta questão em tempo útil, mas tivemos um pico muito grande de comentários e não nos foi possível responder a todos. Sugerimos que, caso ainda considere pertinente, deixe um novo comentário no nosso portal. Neste momento já estamos a conseguir normalizar a capacidade de resposta.
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Boa tarde
Vendi a minha HPP e terei que reinvestir o proveito para evitar a tributação das mais valias.
Pedia-vos alguns esclarecimentos;
– Comprei num leilão a casa que agora vendi e paguei por isso a comissão da leiloeira. Esse valor é considerado para cálculo do valor de aquisição dessa casa?
– E o IMT que paguei na compra dessa casa?
– Quando vendi paguei a comissão à imobiliária que mediou a transação.Essa comissão é considerada como encargo dedutível?
– O IMT da compra da nova casa é considerado para apuramento do montante reinvestido?
– Finalmente, eu tenho 1/4 de uma casa em que os restantes 3/4 pertencem aos meus irmãos. Se eu comprar esses 3/4 e fizer dessa casa a minha HPP, o valor pago pelos 3/4 é considerado para efeito do reinvestimento?
Muito obrigado
José Maria Pacheco
Olá, José,
Obrigada pela sua pergunta.
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Bom Dia,
Vendi uma HPP e vou comprar outra HPP, com o reinvestimento assegurado dentro dos 36 meses seguintes à venda da primeira.
Sou proprietário de outros imoveis que são objeto de um contrato de comodato e estão em exploração de alojamento local.
A minha pergunta é a seguinte:
Posso continuar a usufruir da isenção de mais valia (exclusão de tributação) atendendo a que reinvisto a totalidade do capital próprio que realizei com a venda da primeira HPP?
Obrigado
Olá,
Obrigada pela sua pergunta.
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Boa tarde,
Comprei um apartamento em Julho deste ano para HPP mas estão-me a oferecer bastante mais dinheiro por ele neste momento. Existe algum período minimo de permanência obrigatório para poder usufruir da isenção de tributação das mais-valias? Isto tendo como ponto de partida que caso venda compre outra HPP. Obrigado
Olá, Gil,
Obrigada pela sua pergunta.
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Boa noite,
Os meus pais têm uma casa que terminaram de construir em 1995, o valor de construção é difícil de apurar, porque já passaram muitos anos e como foi sendo construída em fases (e muitas através de iniciativa própria, uma vez que o meu pai à data era pedreiro) é difícil dizer quanto custou e ter documentação referente ao valor.
A minha 1a duvida tem a ver com esse valor de construção, como é que calculo o valor de construção quando não há documentação de suporte? Pode ser pelo valor declarado as finanças à data?
A 2a duvida, é a seguinte, actualmente estão divorciados, mas ainda existe o imóvel como bem comum, numa situação de venda, cada um deles irá receber 50% do valor da Venda, como apuro as mais valias? todas as contas são divididas por 2?
A 3a questão é, no caso da minha mãe, recebeu de herança um imóvel que para ser habitável necessita de obras. O investimento nas obras para requalificação do Imóvel, que será de HPP, serve para deduzir no pagamento das mais-valias?
Obrigado!
Olá,
Obrigada pela sua pergunta.
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Bom dia,
Na venda de uma HPP em 2018, declarei no IRS desse ano a intenção de reinvestimento total. No entanto, acabei por adquirir uma nova HPP em 2020 de menor valor. Ao preencher o reinvestimento parcial na declaração de IRS já não preciso de fazer mais nada e esperar pelo acerto, ou devo substituir a declaração de 2018?
Grato
Olá,
Obrigada pela sua pergunta.
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Bom dia, sou residente fiscal na Rep da Irlanda e vou vender um apartamento em Lisboa. Desejo adquirir primeira habitação na Rep da Irlanda com o valor que obtiver da venda do apartamento de Lisboa. Tenho de pagar imposto sobre mais valia em Portugal?
Obrigado
Paulo Marques
Olá, Paulo.
Sim, o imposto é pago onde obteve o rendimento da venda.
Boa tarde, tenho uma duvida relacionada com a exclusão de tributação.
Pretendo vender a HPP e compra de uma nova de seguida embora não tenciono aplicar todo o dinheiro da venda na compra da nova HPP, gostaria de fazer obras de requalificação do novo espaço.
Como o reinvestimento não é total na compra, a mais-valia será tributada proporcionalmente, ou poderei incluir á exclusão de tribulação o valor das obras de requalificação?
Cumprimento,
David Verissimo
Olá, David,
Obrigada pela sua pergunta.
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Se permutar uma moradia que não é habitação permanente, a que impostos fico sujeito?
Olá,
Obrigada pela sua pergunta.
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Bom Dia, Vou reinvestir parte do montante realizado na venda da minha HPP, numa outra HPP. Para o cálculo do valor realizado, posso deduzir as despesas de intermediação imobiliária que tive de suportar na venda? E para o valor investido na nova HPP, posso somar o IMT e Imposto de Selo? Obrigado.
Olá, João.
Para calcular o valor da mais-valia pode utilizar a nossa Calculadora de Mais-Valias de Imóveis.
Segundo o artigo 51º do CIRS, pode deduzir nas despesas e encargos valores como a intermediação imobiliária, IMT e Imposto Selo.