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Mais-valias: o que fazer em casos de herança ou divórcio

Para calcular as mais valias, é necessário o valor de aquisição. Saiba neste artigo como encontrar esse valor em caso de herança ou divórcio.

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Mais-valias: o que fazer em casos de herança ou divórcio

Para calcular as mais valias, é necessário o valor de aquisição. Saiba neste artigo como encontrar esse valor em caso de herança ou divórcio.

Quando determinado imóvel muda de proprietário por razões de herança ou de divórcio, geram-se mais-valias, que devem ser declaradas em sede de IRS. 

A Autoridade Tributária define que se consideram “mais-valias ou menos-valias realizadas os ganhos ou perdas sofridas mediante a transmissão onerosa qualquer que seja o título porque se opere e, bem assim, os decorrentes de sinistros resultantes da afetação”. O processo é semelhante ao da venda de uma casa, no entanto, os meandros podem ser um pouco diferentes no que respeita aos cálculos. Isto porque é necessário determinar o valor de aquisição para o cálculo das mais-valias, que se faz da seguinte forma: 

Mais-valias = Valor de venda - (valor de aquisição x coeficiente de desvalorização da moeda) - encargos com a compra e venda - encargos com a valorização do imóvel nos últimos 12 anos.

Para simplificar as suas contas, consulte a Calculadora de Mais-valias do Doutor Finanças e simule o seu caso.

Vejamos, então, como encontrar o valor de aquisição nestes dois casos.

Mais-valias em caso de venda de imóvel herdado

Para calcular as mais-valias, é necessário saber o valor de aquisição do imóvel. Mas se o imóvel for herdado, é natural que não consiga saber esse valor. Por isso, para estes casos específicos, a Lei prevê, no artigo 45.º do Código do IRS, que o valor de aquisição é o mesmo que foi considerado para efeitos do Imposto de Selo. Esse valor é o Valor Patrimonial Tributário (VPT) do imóvel, descrito na caderneta predial até dois anos antes da transferência de proprietário por herança. 

Assim, para chegar a essa referência deve consultar as Finanças. Após descoberto o valor “de aquisição” do imóvel, já pode calcular normalmente as mais-valias.  

Leia também: Vendi a casa que herdei. Como calculo as mais valias?

Mais-valias em caso de divórcio

Este é uma situação um pouco mais complexa, porque apresentam-se dois cenários possíveis: venda a terceiros ou venda entre ex-cônjuges. Isto, partindo do pressuposto que o imóvel é propriedade conjunta dos cônjuges.

No primeiro cenário, de venda a terceiros, as mais-valias que resultarem da venda devem ser divididas pelos dois. Consequentemente, ambos devem declarar a sua parte em sede de IRS. 

Leia também: Divórcio com crédito habitação conjunto. Como resolver esta situação? 

Já no segundo cenário, em que um dos cônjuges compra metade da casa ao outro, o cônjuge vendedor deve declarar a venda ao Estado. Se o valor pelo qual vender a sua parte do imóvel for superior ao valor dessa mesma parte na altura da compra, então deve declarar mais-valias em sede de IRS. Atente ao facto de, nesta situação específica, a conta ser feita sempre com 50% do valor em causa, porque trata-se de dois proprietários. Isto, claro, se o regime pelo qual se casaram foi o de comunhão de adquiridos, sem convenção antenupcial.  

Leia ainda: Separei-me e vendi a minha parte da casa. Tenho que declará-la em IRS?

Como declarar no IRS?

O valor das mais-valias é tributado junto com os restantes rendimentos sujeitos a IRS. Não há possibilidade de as tributar autonomamente. Por isso, o valor do imposto depende do escalão de IRS em que se posicionar.

As mais-valias devem ser declaradas no anexo G ou G1 do modelo 3 de IRS. 

No anexo G, quadro 4, deve identificar: 

  • O titular do imóvel; 
  • A realização (venda): ano e mês da data de venda ou celebração do contrato de compra e venda, assim como o valor da venda; 
  • Aquisição: ano e mês da data de compra e também o respetivo valor; 
  • Despesas e encargos com a valorização do imóvel e respetiva venda. 

Já no quadro 5, deve identificar o reinvestimento: o valor envolvido e respetiva data - se antes ou depois da alienação (venda).

Atenção que o reinvestimento da mais-valia só isenta do pagamento de impostos se o imóvel vendido for habitação própria e permanente e o reinvestimento contemplar a compra de uma casa para o mesmo propósito.

O anexo G1 é dedicado às mais-valias não tributadas, ou seja, para imóveis, adquiridos antes de 1989. Mesmo estando isentas de tributação estas mais-valias têm que ser declaradas neste espaço. 

Leia também: Como declarar as mais-valias de uma casa 

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5 comentários em “Mais-valias: o que fazer em casos de herança ou divórcio

  1. A casa vendida foi herdada em 2010 por 4 irmãos e só foi vendida em 2020.
    1 – neste caso é o valor da casa no momento da herança ó é o valor na data em que os meus pais a habitaram como residencia permanente en 1987 ?
    2 – no quadro 4 deve-se indicar o nome de cada herdeiro e o total da venda ó a percentage de cada um ?
    Desculpe, mas somos residentes fiscais em França e é a unica declaração Irs que vamos fazer. Agradeço a resposta.
    Cumprimentos.

    1. Olá, Antónia.

      O valor a considerar enquanto valor de aquisição é o Valor Patrimonial Tributário (VPT) do imóvel à data da herança. Este valor deve ser declarado consoante a percentagem do imóvel que lhe corresponde. Ex. Se a Antónia herdou apenas 25% desse imóvel, então deve considerar apenas 25% do VPT.
      O mesmo se aplica para o valor de venda. Apenas considera 25% do valor da venda.

      A declaração é sempre referente aos rendimentos individuais. Por isso, deve apenas colocar o valor consoante a sua percentagem.

      Sugiro que utilize a Calculadora de Mais-Valias de Imóveis para fazer a simulação.

      Paralelamente, poderá ainda ler alguns artigos sobre o tema aqui.

      Contudo, sugiro o contacto com a Autoridade Tributária. Poderá fazê-lo através do número 217 206 707 ou através do e-balcão.