Impostos

Comprei uma casa, tenho de declará-la no IRS?

Comprou casa, mas não sabe se tem de fazer essa indicação na declaração de IRS? Saiba em que situações a compra de imóveis deve ser declarada.

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Comprei uma casa, tenho de declará-la no IRS?

Comprou casa, mas não sabe se tem de fazer essa indicação na declaração de IRS? Saiba em que situações a compra de imóveis deve ser declarada.

É muito comum, para quem compra um imóvel, que exista a dúvida se este deve, ou não, ser declarado em sede de IRS. A resposta a esta dúvida é não. No entanto, existem situações que são exceção e que, estes sim, devem constar na sua declaração.  

E são estas exceções que vamos analisar consigo no resto do artigo. Isto porque a compra e venda de casa, em Portugal, obedece a alguns mecanismos legais em sede de IRS que têm de ser tidos em conta, para evitar surpresas na hora de receber a nota de liquidação. 

A compra do imóvel tem mais-valias associadas? 

Isto é, se comprou uma casa com o valor das mais-valias correspondentes à venda de um outro imóvelvai ser contabilizada em sede de IRS a diferença entre o montante da aquisição e da venda. Poderá colocar outras despesas, como o reembolso do empréstimo da casa vendida, despesas relativas à escritura e ao registo, e ainda o imposto municipal relativo às transmissões onerosas de imóveis (IMT). Estes dados têm de constar na declaração de IRS de forma a ser possível não pagar impostos sobre as mais-valias. Contudo, isto só se aplica se o imóvel vendido e o imóvel comprado corresponderem à habitação própria e permanente. 

No caso de ter vendido outro imóvel, saiba que se aplicou a totalidade do ganho obtido na compra desta nova casa, no prazo máximo de 36 meses, a mais-valia gerada desta transação não fica sujeita ao pagamento de imposto; se por outro lado, reinvestiu apenas uma parte, a mais-valia vai ser tributada de forma proporcional ao valor reinvestido. 

Ainda relativamente à compra de casa, se esta foi feita com recurso ao crédito habitação, tem obrigatoriamente de declarar as prestações pagas relativas ao empréstimo, com a inclusão dos dados que lhe são facultados numa declaração da instituição bancária. 

Para declarar quer a compra, quer a venda de um imóvel, desde que destinados a habitação própria e permanente, deve preencher o anexo G da seguinte forma

  1. Indicar no quadro 4 do anexo G, a data e o valor pelo qual comprou a habitação, assim como a data e o valor da venda;
  2. Identificar o código da freguesia, o tipo de imóvel (urbano ou rústico), o artigo matricial, a fração e por último qual a fração que lhe pertence; 
  3. No quadro 5 do mesmo anexo, neste caso do G1 as datas de compra e venda de cada imóvel, têm igualmente de ser preenchidas com a mesma informação anteriormente explicada. 

Leia ainda: Mais-valias: Amortizar crédito da casa vendida vai deixar de contar para a isenção de imposto

Comprou o imóvel antes de 2012? 

Se comprou uma casa para habitação própria e permanente com recurso ao crédito habitação até 31 de dezembro de 2011, é possível fazer a sua dedução

Segundo o artigo 78.º-E do Código do IRS, é dedutível, por qualquer membro do agregado familiar, 15% das despesas com o crédito habitação e juros, nomeadamente:  

  • As despesas com juros de dívidas contraídas com a aquisição, construção ou beneficiação de imóveis para habitação própria e permanente ou arrendamento devidamente comprovado para habitação permanente do arrendatário, até ao limite de 296 euros; 
  • Prestações devidas em resultado de contratos com cooperativas de habitação ou no âmbito do regime de compras em grupo, para a aquisição de imóveis destinados a habitação própria e permanente ou arrendamento para habitação permanente do arrendatário, devidamente comprovadas, na parte que respeitem a juros das correspondentes dívidas, até ao limite de 296 euros; 
  • Importâncias pagas a título de rendas por contrato de locação financeira relativo a imóveis para habitação própria e permanente efetuadas ao abrigo deste regime, na parte que não constituam amortização de capital, até ao limite de 296 euros.  
Como reduzir os encargos com o crédito habitação?
Ler mais

Se este for o seu caso, vai precisar de preencher o quadro 7 do anexo H da declaração de IRS que diz respeito às deduções à coleta e benefícios fiscais relativos a despesas e encargos com imóveis para a habitação permanente, nos quais se incluem os juros do crédito habitação. Aqui deve:  

  • Identificar o imóvel em causa (freguesia, artigo, fração); 
  • Colocar no campo “titular” apenas o sujeito passivo que pagou o encargo resultante dos juros com o crédito habitação; 
  • Colocar no campo “NIF do Mutuante/Locador” a entidade que emprestou o dinheiro para a aquisição, construção ou beneficiação de imóveis para habitação própria e permanente ou para arrendamento de habitação permanente.  
  • Optar por um dos códigos: 655 (juros de dívidas contraídas para a aquisição, construção ou beneficiação de imóveis para habitação própria e permanente) ou 656 (juros contidos nas rendas por contratos de locação financeira referentes a imóveis para habitação própria e permanente e juros suportados pelos arrendatários de imóveis dos Fundos de Investimento Imobiliário para Arrendamento Habitacional).  

Se pretender visualizar as despesas do seu crédito habitação e juros, poderá fazê-lo através da sua área reservada no Portal da Finanças e entrar na página “deduções à coleta”, clicando em “consultar” seguido de “consultar despesas para dedução à coleta em IRS”. 

Atenção que...

Se transferiu o seu crédito habitação para uma outra entidade bancária que lhe ofereceu melhores condições, ainda que tenha comprado a casa antes de 2012, perde a oportunidade de continuar a deduzir os encargos com os juros. Isto porque, uma transferência significa a celebração de um novo contrato.   

Leia ainda: Poupar em tempos de covid-19: O que ganho em transferir o meu crédito habitação?

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14 comentários em “Comprei uma casa, tenho de declará-la no IRS?

  1. Bom dia , comprei um imovel com recurso a credito. O mesmo esta alugado, necessito de declarar a compra e p credito no irs?

  2. Bom dia. Peço desculpa se a pergunta é repetida, mas o artigo suscitou-me dúvida. Adquiri um imóvel para habitação permanente em Setembro 2020, com recurso a crédito à habitação. É o primeiro imóvel, não existiu venda de outro. No artigo parece claro que não existe nada a declarar em IRS, mas a frase seguinte suscitou-me dúvida: “Ainda relativamente à compra de casa, se esta foi feita com recurso ao crédito habitação, tem obrigatoriamente de declarar as prestações pagas relativas ao empréstimo”. Isto aplica-se ao meu caso? Tenho de declarar as prestações pagas em 2020?

  3. Comprei um imóvel através de crédito bancário para habitação própria permanente em Novembro de 2020 e fiz obras de recuperação do mesmo. É possível declarar as obras de recuperação do imóvel no IRS?

    1. Olá,

      Sim, à partida pode desde que tenha faturas dessas obras.

      Contudo, sugiro o contacto com a Autoridade Tributária. Poderá fazê-lo através do número 217 206 707 ou através do e-balcão.

  4. Vendi por uma casa que tinha uma hipoteca a um banco. Quando fiz a escritura, tive que pagar o valor total da hipoteca ao banco. Posso deduzir esse valor das maia valias realizadas?

  5. Comprei um imóvel em 2020 através de um crédito habitação, como faço tenho que declarar no IRS que vou fazer relativo a este ano 2020/2021?como faço?

  6. Bom dia,
    Vendi um imovel em Nov. 2019 (100.000€) e comprei outro imóvel em Jun. 2020 (170.000€), ambos para habitação própria permanente.
    Devo declarar a compra no IRS de 2020? Há lugar a mais valias?
    Obrigada.

    1. Olá, Ana.

      Não. Nesse caso deve apenas declarar que reinvestiu a totalidade do dinheiro da venda (os 100.000.00€) na aquisição de uma nova HPP.
      Uma vez reinvestido a totalidade do dinheiro da venda, não há lugar ao pagamento de mais-valias.

      Pode ler alguns artigos sobre o tema aqui.

      Contudo, sugiro o contacto com a Autoridade Tributária. Poderá fazê-lo através do número 217 206 707 ou através do e-balcão.