Impostos

Comprei uma casa, tenho de declará-la no IRS?

Comprou casa, mas não sabe se tem de fazer essa indicação na declaração de IRS? Saiba em que situações a compra de imóveis deve ser declarada.

É muito comum, para quem compra um imóvel, que exista a dúvida se este deve, ou não, ser declarado em sede de IRS. A resposta a esta dúvida é não. No entanto, existem situações que são exceção e que, estes sim, devem constar na sua declaração.  

E são estas exceções que vamos analisar consigo no resto do artigo. Isto porque a compra e venda de casa, em Portugal, obedece a alguns mecanismos legais em sede de IRS que têm de ser tidos em conta, para evitar surpresas na hora de receber a nota de liquidação. 

A compra do imóvel tem mais-valias associadas? 

Isto é, se comprou uma casa com o valor das mais-valias correspondentes à venda de um outro imóvelvai ser contabilizada em sede de IRS a diferença entre o montante da aquisição e da venda. Poderá colocar outras despesas, como o reembolso do empréstimo da casa vendida, despesas relativas à escritura e ao registo, e ainda o imposto municipal relativo às transmissões onerosas de imóveis (IMT). Estes dados têm de constar na declaração de IRS de forma a ser possível não pagar impostos sobre as mais-valias. Contudo, isto só se aplica se o imóvel vendido e o imóvel comprado corresponderem à habitação própria e permanente. 

No caso de ter vendido outro imóvel, saiba que se aplicou a totalidade do ganho obtido na compra desta nova casa, no prazo máximo de 36 meses, a mais-valia gerada desta transação não fica sujeita ao pagamento de imposto; se por outro lado, reinvestiu apenas uma parte, a mais-valia vai ser tributada de forma proporcional ao valor reinvestido. 

Ainda relativamente à compra de casa, se esta foi feita com recurso ao crédito habitação, tem obrigatoriamente de declarar as prestações pagas relativas ao empréstimo, com a inclusão dos dados que lhe são facultados numa declaração da instituição bancária. 

Para declarar quer a compra, quer a venda de um imóvel, desde que destinados a habitação própria e permanente, deve preencher o anexo G da seguinte forma

  1. Indicar no quadro 4 do anexo G, a data e o valor pelo qual comprou a habitação, assim como a data e o valor da venda;
  2. Identificar o código da freguesia, o tipo de imóvel (urbano ou rústico), o artigo matricial, a fração e por último qual a fração que lhe pertence; 
  3. No quadro 5 do mesmo anexo, neste caso do G1 as datas de compra e venda de cada imóvel, têm igualmente de ser preenchidas com a mesma informação anteriormente explicada. 

Leia ainda: Mais-valias: Amortizar crédito da casa vendida vai deixar de contar para a isenção de imposto

Comprou o imóvel antes de 2012? 

Se comprou uma casa para habitação própria e permanente com recurso ao crédito habitação até 31 de dezembro de 2011, é possível fazer a sua dedução

Segundo o artigo 78.º-E do Código do IRS, é dedutível, por qualquer membro do agregado familiar, 15% das despesas com o crédito habitação e juros, nomeadamente:  

  • As despesas com juros de dívidas contraídas com a aquisição, construção ou beneficiação de imóveis para habitação própria e permanente ou arrendamento devidamente comprovado para habitação permanente do arrendatário, até ao limite de 296 euros; 
  • Prestações devidas em resultado de contratos com cooperativas de habitação ou no âmbito do regime de compras em grupo, para a aquisição de imóveis destinados a habitação própria e permanente ou arrendamento para habitação permanente do arrendatário, devidamente comprovadas, na parte que respeitem a juros das correspondentes dívidas, até ao limite de 296 euros; 
  • Importâncias pagas a título de rendas por contrato de locação financeira relativo a imóveis para habitação própria e permanente efetuadas ao abrigo deste regime, na parte que não constituam amortização de capital, até ao limite de 296 euros.  
Como reduzir os encargos com o crédito habitação?
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Se este for o seu caso, vai precisar de preencher o quadro 7 do anexo H da declaração de IRS que diz respeito às deduções à coleta e benefícios fiscais relativos a despesas e encargos com imóveis para a habitação permanente, nos quais se incluem os juros do crédito habitação. Aqui deve:  

  • Identificar o imóvel em causa (freguesia, artigo, fração); 
  • Colocar no campo “titular” apenas o sujeito passivo que pagou o encargo resultante dos juros com o crédito habitação; 
  • Colocar no campo “NIF do Mutuante/Locador” a entidade que emprestou o dinheiro para a aquisição, construção ou beneficiação de imóveis para habitação própria e permanente ou para arrendamento de habitação permanente.  
  • Optar por um dos códigos: 655 (juros de dívidas contraídas para a aquisição, construção ou beneficiação de imóveis para habitação própria e permanente) ou 656 (juros contidos nas rendas por contratos de locação financeira referentes a imóveis para habitação própria e permanente e juros suportados pelos arrendatários de imóveis dos Fundos de Investimento Imobiliário para Arrendamento Habitacional).  

Se pretender visualizar as despesas do seu crédito habitação e juros, poderá fazê-lo através da sua área reservada no Portal da Finanças e entrar na página “deduções à coleta”, clicando em “consultar” seguido de “consultar despesas para dedução à coleta em IRS”. 

Atenção que...

Se transferiu o seu crédito habitação para uma outra entidade bancária que lhe ofereceu melhores condições, ainda que tenha comprado a casa antes de 2012, perde a oportunidade de continuar a deduzir os encargos com os juros. Isto porque, uma transferência significa a celebração de um novo contrato.   

Leia ainda: Poupar em tempos de covid-19: O que ganho em transferir o meu crédito habitação?

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6 comentários em “Comprei uma casa, tenho de declará-la no IRS?

  1. Comprei um imóvel em 2020 através de um crédito habitação, como faço tenho que declarar no IRS que vou fazer relativo a este ano 2020/2021?como faço?

  2. Bom dia,
    Vendi um imovel em Nov. 2019 (100.000€) e comprei outro imóvel em Jun. 2020 (170.000€), ambos para habitação própria permanente.
    Devo declarar a compra no IRS de 2020? Há lugar a mais valias?
    Obrigada.

    1. Olá, Ana.

      Não. Nesse caso deve apenas declarar que reinvestiu a totalidade do dinheiro da venda (os 100.000.00€) na aquisição de uma nova HPP.
      Uma vez reinvestido a totalidade do dinheiro da venda, não há lugar ao pagamento de mais-valias.

      Pode ler alguns artigos sobre o tema aqui.

      Contudo, sugiro o contacto com a Autoridade Tributária. Poderá fazê-lo através do número 217 206 707 ou através do e-balcão.