Quem compra casa quer que tudo corra bem e que não haja problemas ou defeitos após a aquisição. Mas, e se houver? Pode acionar a garantia de imóveis. Este é um direito seu e não se deve inibir de o usar.

Afinal de contas, uma casa representa um investimento financeiro significativo, pelo que tudo deve estar conforme o contrato de compra e venda. Ou seja, o imóvel deve apresentar características de qualidade, de segurança, de habitabilidade, de proteção ambiental e de funcionalidade.

Quando isso não acontece, o consumidor pode pedir desde a substituição do bem defeituoso até à resolução do contrato, dependendo da gravidade do caso.

Saiba como funciona a garantia de imóveis, quanto tempo tem para a acionar e quais as situações em que pode ser usada.

Em que tipo de contratos se aplica a garantia de imóveis?

O decreto-lei que regula os direitos do consumidor na compra e venda de bens estabelece que as garantias se aplicam aos contratos celebrados entre consumidores e profissionais. No caso dos imóveis, o profissional pode ser, por exemplo, o construtor ou promotor imobiliário.

A lei não faz distinção entre casas novas e usadas, ou seja, desde que o negócio tenha a intervenção de um profissional, o consumidor poderá acionar a garantia de imóveis.

Outro ponto importante a ter em consideração é que esta proteção do consumidor aplica-se apenas a imóveis habitacionais.

Quando é que se considera haver falta de conformidade?

Na parte relativa a bens imóveis, a lei das garantias diz que “o profissional tem o dever de entregar ao consumidor os bens imóveis que sejam conformes com o contrato de compra e venda e que apresentem características de qualidade, de segurança, de habitabilidade, de proteção ambiental e de funcionalidade de modo a assegurar a aptidão dos mesmos ao uso a que se destinam durante o período de vida útil técnica e economicamente razoável”.

Considera-se que existe falta de conformidade quando o imóvel:

• Não é adequado ao uso específico para o qual o consumidor o destine;
• Não está conforme a descrição feita pelo profissional;
• Não é adequado à utilização dada habitualmente aos bens do mesmo tipo;
• Não apresenta as qualidades e o desempenho habituais nos bens do mesmo tipo e que o consumidor pode razoavelmente esperar.

Assim, é importante que analise a ficha técnica da habitação. Só assim pode saber se um defeito que eventualmente encontrar é considerado uma falta de conformidade.

Até porque a lei diz que pode acionar a garantia “caso o consumidor tivesse conhecimento dessa falta de conformidade aquando da celebração do contrato, não a pudesse razoavelmente ignorar ou se aquela decorrer dos materiais fornecidos pelo consumidor.

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Qual o prazo da garantia de imóveis?

Quem comprou uma casa a partir de 1 de janeiro de 2022 beneficia de um prazo de garantia de:

• 10 anos para elementos construtivos estruturais;
• Cinco anos para elementos não estruturais e instalações técnicas.

No entanto, quem comprou casa até ao dia 31 de dezembro de 2021 tem apenas um prazo único de cinco anos, independentemente do tipo de elementos que apresentar problemas.

Já em relação a outros bens móveis que sejam vendidos juntamente com a casa (como eletrodomésticos em cozinhas totalmente equipadas), a garantia tem a duração de três anos.

O que são elementos construtivos estruturais?

Os elementos que têm o prazo de garantia de 10 anos são:

• Fundações diretas (sapatas, lintéis de fundação, ensoleiramentos, poços de fundação, etc);
• Fundações indiretas (estacas, maciços de encabeçamento, microestacas, etc);
• Estruturas de contenção (estacas-prancha, paredes moldadas, muros de berlim, muros de munique, etc);
• Superestrutura (pilares, lajes, vigas, paredes resistentes, etc);
• Sistemas de pré-esforço;
• Elementos da estrutura da cobertura (madres, travessas, etc);
• Estrutura metálica, estrutura de madeira, estrutura de pedra, estrutura mista.

E quais os elementos que têm prazo de garantia de cinco anos?

O prazo de garantia de cinco anos aplica-se aos elementos construtivos não estruturais e às instalações técnicas.

Do primeiro grupo fazem parte:

• Paredes não resistentes;
• Elementos de cantaria;
• Isolamentos e impermeabilizações (isolamentos térmicos, impermeabilização da cobertura, etc);
• Acabamentos e revestimentos (betonilha, pintura, azulejo, telha, etc);
• Caixilharia (porta, janela, etc);
• Dispositivos de proteção.

Já as instalações técnicas são, por exemplo, as canalizações, instalações elétricas e de comunicações ou as loiças sanitárias.

Quanto tempo se tem para acionar a garantia?

Quem comprou casa até ao final de 2021 tem um ano para acionar a garantia a contar do momento em que detetar o defeito. Já quem está abrangido pela legislação mais recente tem apenas de garantir que comunica a falta de conformidade dentro do prazo da garantia. No entanto, quando mais cedo o fizer, melhor.

Deve comunicar a situação ao profissional por carta registada, na qual explique a situação e diga qual solução que pretende. Pode escolher entre:

• Reparação do bem;
• Substituição do bem;
• Redução proporcional do preço;
• Resolução do contrato.

Como é natural, é importante que escolha uma opção ajustada ao defeito que reportou. Por exemplo, pode resolver facilmente um problema num azulejo através da reparação ou substituição, sem precisar de pedir a resolução do contrato.

A lei diz que quando a solução passa pela reparação ou substituição, estas devem ser feitas “dentro de um prazo razoável, tendo em conta a natureza da falta de conformidade, sem grave inconveniente para o consumidor”.

Em todo o caso, o prazo de garantia fica suspenso “a partir da data da comunicação da falta de conformidade pelo consumidor ao profissional e durante o período em que o consumidor estiver privado do uso do bem”.

Se não conseguir chegar a acordo com o vendedor, pode recorrer à via judicial, desde que o faça no prazo de três anos após ter comunicado o defeito.

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Quais as regras nos negócios entre particulares?

Na compra e venda de casas entre particulares aplicam-se as regras do Código Civil. Neste caso, o comprador pode reclamar no prazo de cinco anos após a compra. Além disso, tem de cumprir outra regra: a partir do momento em que deteta o defeito, deve comunicá-lo no prazo de um ano.

A lei diz que “o comprador tem o direito de exigir do vendedor a reparação, exceto se este “desconhecia sem culpa o vício ou a falta de qualidade de que a coisa padece”.