Simule as mais-valias conseguidas com a venda de um imóvel e saiba quanto terá de pagar de imposto, aproximadamente, se não houver isenção.

Para se poder ficar isento do pagamento de imposto, além de ser necessário fazer o reinvestimento do valor obtido na venda, é preciso que o imóvel tenha sido a habitação própria e permanente, comprovada através de domicílio fiscal, pelo menos nos 12 meses antes da transação.

O que são mais-valias de imóveis?

As mais-valias correspondem ao lucro obtido com a venda de um ativo, ou seja, a diferença entre o preço pelo qual vendeu determinado bem e o preço pelo qual o comprou. Esta diferença pode ser positiva e representar uma mais-valia, ou negativa (menos-valia). 

Ao valor das mais-valias imobiliárias podem ser deduzidos encargos como o certificado energético, o IMT e o Imposto do Selo, as comissões pagas à imobiliária, escritura e registos e ainda os custos com a valorização do imóvel, como obras de manutenção e conservação, realizadas nos últimos 12 anos.

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Como são tributadas as mais-valias de imóveis?

A tributação das mais-valias imobiliárias é feita sobre metade desse montante. Ou seja, se uma pessoa tiver comprado um imóvel por 150 mil euros e o vender por 200 mil euros terá uma mais-valia de 50 mil euros. A tributação incidirá sobre metade desse valor: ou seja, sobre 25 mil euros. A taxa a aplicar depende dos rendimentos auferidos por cada contribuinte, uma vez que a tributação é feita por englobamento em sede de IRS.

Importa realçar que, apesar de a tributação ser feita apenas sobre uma parte das mais-valias, para se conseguir ficar isento de qualquer pagamento é necessário reinvestir a totalidade do valor de venda. Ou seja, no caso acima descrito, mesmo que uma pessoa reinvestisse 150 mil euros seria alvo de tributação. Apenas se reinvestisse os 200 mil euros ficaria isento.

Segunda habitação: Como é tributada?

A venda de uma segunda habitação não confere direito a qualquer isenção de tributação sobre mais-valias. Apenas as vendas realizadas até ao final de 2024 beneficiaram de uma medida temporária que permitia que se vendesse uma segunda habitação, ou terreno para construção, e se usasse o dinheiro para amortizar o crédito de uma primeira habitação do sujeito passivo ou de um descendente (filhos ou netos). Contudo, este benefício já não está em vigor em 2026.

Há, contudo, uma forma de se beneficiar da isenção de tributação: quando a venda de um imóvel para habitação é feita ao Estado, às Regiões Autónomas, às entidades públicas empresariais na área da habitação ou às autarquias locais.

Assim, a tributação das mais-valias imobiliárias de uma segunda habitação, salvo a exceção identificada, é feita sobre metade das mais-valias imobiliárias, sem possibilidade de isenção. O valor a pagar dependerá dos rendimentos totais do agregado familiar.

Como funciona o simulador de mais-valias de imóveis?

Para usar o simulador de mais-valias imobiliárias e ter um resultado mais aproximado da situação em causa, deve saber:

• Valor de aquisição (definido na data em que o imóvel passou para a sua propriedade);
• Ano de aquisição;
• Mês de aquisição;
• Valor de realização (venda);
• Ano de realização;
• Mês de realização;
• Despesas e encargos (deverá enumerar, na sua declaração de IRS, os gastos com obras, melhorias ou substituição de janelas, encargos com mediação imobiliária, custos de emissão de certificado energético, imposto municipal sobre as transmissões onerosas de imóveis e despesas com registos e escrituras.)

Garanta o preenchimento correto de todos os campos para conseguir realizar o cálculo e tenha atenção porque todas as despesas têm de estar devidamente comprovadas por via de fatura. Após introduzir toda a informação referente ao imóvel, terá de preencher outros dados para conseguir calcular a mais-valia e o imposto correspondente a pagar.

Assim, terá de dizer se:

• O imóvel foi feito ao Estado ou a uma entidade pública;
• O imóvel que vendeu era a sua habitação própria e permanente (HPP) ou a HPP era do seu agregado familiar há, pelo menos, 12 meses;
• Em caso afirmativo, tem de esclarecer se tem mais de 65 anos ou está reformado e se a habitação foi construída por si;
• Pretende reinvestir o dinheiro noutra HPP e/ou, estando reformado ou tendo mais de 65 anos, pretende reinvestir num contrato de seguro, num fundo de pensões aberto ou contribuir para o regime público de capitalização. Se sim, qual o valor amortizado ao empréstimo do imóvel alienado e qual o montante que presente reinvestir;
• Tem declaração fiscal conjunta;
• Qual o rendimento coletável para o IRS;
• Beneficiou de apoio não reembolsável concedido pelo Estado ou outras entidades públicas para a aquisição, construção, reconstrução ou realização de obras de conservação de valor superior a 30% do valor patrimonial tributário do imóvel.

Após preencher estes dados vai ver uma simulação com indicação do valor de imposto a pagar, a identificação das mais-valias apuradas e a parcela que é tributada, bem como perceber o efeito do coeficiente de atualização monetária.

Casos práticos: Quanto vai pagar sobre as mais-valias imobiliárias?

Consideremos que comprou a sua casa, em 1995, por 120.000 euros, e vai vendê-la agora por 300.000. Entre impostos, registos e obras de melhoria gastou um total de 20.000 euros com o imóvel. O seu rendimento anual coletável é de 30.000 euros e não pretende reinvestir o valor da venda na compra de uma nova habitação. Neste caso, e tendo em conta o coeficiente de atualização monetária, a mais-valia apurada é de 59.200 euros, sendo que apenas metade, 29.600 euros, serão considerados para efeito de tributação. O imposto a pagar será, então, de 12.451,79 euros.

Se a mesma casa tivesse sido adquirida 20 anos depois, em 2015, a mais-valia já seria de 136.000 euros, e o imposto a pagar de 30.306,44 euros.

Voltando agora ao exemplo inicial. Se o objetivo fosse reinvestir 250.000 euros na compra de uma nova habitação própria e permanente, o imposto a pagar sobre as mais-valias seria de apenas 1.825,33 euros. Só existiria isenção completa se o valor da venda – os 300.000 euros – fosse reinvestido, na totalidade, na aquisição de um novo imóvel para primeira habitação.