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Como comprar uma casa às finanças através do leilão eletrónico

Saiba neste artigo como pode comprar um imóvel para habitação pelas finanças, que significa em alguns casos, uma poupança considerável.

Rui Aspas Rui Aspas , 29 Setembro 2019

Saiba neste artigo como pode comprar um imóvel para habitação pelas finanças, podendo ter alguma poupança na compra do mesmo.

Poucas pessoas sabem, mas a compra de casa não se restringe apenas aquelas que são divulgadas pelas agências imobiliárias ou pelos bancos. As Finanças também têm um papel importante neste aspecto. Adquirir um imóvel através desta via pode representar uma poupança de 40%, em relação aos preços praticados no mercado imobiliário em geral.

Como se pode realizar uma compra através das Finanças?

Primeiramente é importante saber mais sobre esta modalidade de compra. Neste caso, existem três modalidades para realizar a compra:

  • Por leilão eletrónico;  
  • Proposta em carta fechada; 
  • Negociação particular.

Na maioria dos casos, como opção de preferência, as vendas de imóveis tendo o fisco como intermediário são realizadas por meio do leilão eletrónico. Ncaso de este método se configurar como possibilidade limitada, através de propostas em carta fechada, de acordo com o disposto no artigo 248 do Código do Procedimento e Processo Tributário. 

Quando a venda ocorre por leilão eletrónico, a mesma decorre durante um prazo de 15 dias, possuindo como valor base de partida, cerca de 70% do valor patrimonial tributário do imóvel. Se durante este prazo, não surgir qualquer tipo de proposta, a venda passa para a proposta em carta fechada, sendo que quando isso acontece, o valor patrimonial tributário do imóvel desce para os 50%. Deve assim analisar caso a caso, já que pode não acontecer no seu caso.

Se ainda assim não se verificar o recebimento de qualquer género de proposta, regressa-se à primeira opção - o leilão eletrónico - o qual irá decorrer durante mais 15 dias.

Pode acontecer também que as Finanças determinem e ordenem a venda do respectivo imóvel através de outra modalidade, como a negociação particular sem no entanto atribuir um valor base de licitação.

Vamos então perceber melhor como funcionam estas três modalidades de venda de habitação através das finanças.  

Leilão Eletrónico

O leilão eletrónico, tal como o nome indica, é efectuado no Portal das Finanças , na Internet, selecionando para o efeito a opção venda eletrónica de bens, na funcionalidade leilão eletrónico.

Para que possa fazer a sua licitação de valor, terá de se autenticar no portal com o seu número de contribuinte e a respetiva password. Quanto ao dia e hora para a realização do leilão, esta informação é comunicada pelas finanças, sendo que as propostas devem ser apresentadas até à data e hora designadas por esta entidade. De referir também que só as propostas cujos valores sejam iguais ou superiores ao valor base para venda do imóvel, é que são aceites. Após este processo, é escolhida sempre a proposta com o valor mais alto de licitação.

Cada uma destas vendas, possui a informação do valor base inicial e a proposta que contém o valor de compra mais elevado. Saiba que as propostas que forem submetidas podem ser retiradas. Os resultados do leilão eletrónico são disponibilizados pelo fisco no Portal das Finanças para todos os envolvidos neste processo de venda.  

Carta Fechada

Este método implica tal como o nome indica que a proposta de compra do bem imóvel tenha de ser feita em carta fechada. A proposta em causa, com o valor a licitar, pode ser enviada por transmissão eletrónica de dados ou ser entregue em mãos no serviço de finanças.

Se optar pela entrega da proposta por via online, tem de primeiro registar-se no Portal das Finanças e, uma vez aí, aceder ao separador "Venda Eletrónica de Bens Penhorados". Depois, escolha o anúncio que foi alvo de publicitação e cujo imóvel é do seu interesse.

Antes de proceder com qualquer licitação, analise toda a informação detalhada sobre o bem em causa e clica em entregar proposta.

Caso a proposta que apresente tenha um valor inferior ao valor de base dos bens considerados para venda, esta não será de todo submetida. Se por outro lado for confirmada, o sistema emite um recibo a comprovar a submissão da proposta.

Este método de compra é feito de forma encriptada (codificada por dados informáticos), e o seu conteúdo, bem como as respetivas propostas, só são conhecidas no ato de abertura das mesmas.

Após a divulgação e conhecimento dos resultados, os mesmos são alvo de tratamento público no portal das finanças, pelo período máximo de 30 dias a contar da data de abertura das propostas efectuadas pelos proponentes. 

Caso a sua decisão passe por apresentar pessoalmente a proposta e entregar em mãos a mesma, deve dirigir-se ao serviço de finanças mais próximo, entregando o envelope fechado, com o número de identificação atribuído a venda, inscrito no exterior do mesmo. As finanças depois de receberem o envelope, registam-no no sistema informático e entregam de seguida o recibo comprovativo de entrega.  

Negociação Particular

Convém saber que, no caso dos imóveis que se encontram à venda no site das finanças não tenham como consideração o leilão eletrónico ou a proposta por carta fechada, os mesmos só podem avançar para a negociação particular caso não existam proponentes ou os valores apresentados para compra do bem imóvel, tenham sido de montante inferior ao do valor base inicialmente divulgado.

Ou ainda se este método em específico obedecer a uma determinação de âmbito superior, como seja o dirigente máximo do serviço de finanças.

O imóvel pode também avançar para o meio de negociação particular, caso haja uma urgência na venda do bem imóvel apresentado ou este apresentar um valor inferior a 40 vezes unidades de conta (4 800 euros), por ordem do órgão de execução fiscal.

Quando a venda ocorre pela negociação particular são publicados na internet os seguintes dados: o nome da firma e do executado, o órgão onde este processo decorre, a identificação sumária dos bens, o prazo, a data, o local e a hora onde este processo tem lugar. Salientando que o valor base de venda e o nome ou firma envolvida na negociação têm também de ser revelados.  

Dicas úteis para a compra de imóvel

  • Pesquise os imóveis nas zonas que mais interesse lhe despertam. Este passo é um dos primeiros a ter em conta para depois não ser alvo de uma surpresa desagradável no momento da compra da casa. Alguns anúncios não dispõem de fotografias e, os que têm, só apresentam imagens do exterior do bem;
  • Analise as características. Nesta secção, vai encontrar todos os detalhes que dizem respeito ao imóvel, tais como: localização, tamanho, número de divisões, entre outros.
  • Esta a comprar a totalidade ou apenas uma parte? Pode acontecer que no caso das penhoras, pense que está a adquirir a totalidade do imóvel quando na verdade está somente a comprar uma parte já que o título de penhora pode estar só a incidir sobre um dos titulares da respectiva propriedade;
  • Visite o imóvel. Após consultar toda a informação relativa o imóvel que pretende adquirir, agende uma visita ao mesmo para que o possa examinar presencialmente;
  • Saiba se está na posse dos rendimentos suficientes para a compra. Se necessitar de recorrer a um crédito, fale com os bancos para saber qual o valor de financiamento que poderá obter;
  • Atenção às datas-limite. Todos os imóveis para venda, anunciados pelas finanças, têm um prazo para a apresentação das propostas. Consulte os anúncios de forma atenta para saber quais são;
  • Ter a certeza. Este passo é crucial e fundamental, no momento de optar por licitar um imóvel que esteja para venda no site das finanças. Isto porque uma vez feita a licitação não há forma de a retirar, nem sequer renunciar o bem que se pretende adjudicar (comprar). A única maneira de cancelar a proposta efectuada, é se no ato de abertura das propostas este tiver um prolongamento do prazo por 90 dias em relação ao inicialmente designado.

Leia ainda: Crédito habitação: um guia com tudo o que precisa saber

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