Fazer um contrato de arrendamento é hoje obrigatório para quem quer arrendar casa de forma segura e alinhada com a lei. Mais do que um documento formal, o contrato define direitos, deveres, rendas, prazos e garantias. Sem que o contrato seja comunicado às Finanças, o inquilino perde benefícios fiscais. Já o senhorio arrisca coimas e problemas futuros.
Num mercado imobiliário mais exigente, um contrato bem feito é uma proteção para ambas as partes. Neste artigo, saiba como fazer um contrato de arrendamento, o que deve constar no documento, como comunicá-lo à Autoridade Tributária (AT) e os cuidados essenciais antes de assinar.
O que diz a lei sobre fazer um contrato de arrendamento
A base legal está no Código Civil e no Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU), em vigor em 2025. A lei define o arrendamento como o contrato pelo qual o senhorio concede ao inquilino o gozo temporário de um imóvel mediante o pagamento de uma renda.
Quando o contrato tem duração superior a seis meses, deve ser feito por escrito. Para prazos inferiores, não é obrigatório, mas é sempre recomendado. Sem contrato escrito, é difícil defender direitos em caso de conflito ou tratar de obrigações fiscais.
Se a duração não for indicada, a lei presume cinco anos, conforme a Lei n.º 43/2017, que alterou o artigo 1094.º. Já quando há indicação expressa, o prazo deve situar-se entre um e 30 anos.
Há exceções nos arrendamentos para estudantes ou trabalhadores deslocados, que podem ter prazos mais curtos.
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Passos essenciais antes de redigir o contrato
Antes de escrever qualquer cláusula, há verificações básicas que evitam problemas mais tarde. Idealmente, o inquilino deve confirmar se o imóvel está regularizado e se quem arrenda é realmente o proprietário.
Documentos que deve pedir:
- Caderneta predial;
- Certidão do registo predial;
- Licença de utilização;
- Certificado energético;
- Documento de identificação do senhorio.
Depois, é altura de negociar condições: renda, prazo, renovação automática, caução, rendas antecipadas, quem paga condomínio e obras e se o imóvel é mobilado. Só depois de alinhadas todas estas condições é que deve avançar para a redação do contrato.
Elementos obrigatórios para fazer um contrato de arrendamento
A lei define um conjunto mínimo de elementos que deve constar no contrato. A ausência destes dados pode levantar dúvidas e até impedir a comunicação à AT
Um contrato completo deve incluir:
- Identificação das partes: nome, NIF, documento de identificação e morada. Se houver fiador, deve ser identificado e assinar.
- Identificação do imóvel: morada, fração, piso, número matricial e anexos (garagem ou arrecadação).
- Finalidade do arrendamento: habitação permanente, não permanente ou uso comercial.
- Licença de utilização: número e data de emissão.
- Renda: valor numérico e por extenso, data e modo de pagamento (preferencialmente com IBAN).
- Duração e renovação: prazo inicial, regras de renovação automática e avisos prévios.
- Atualização da renda: forma de cálculo e referência legal.
- Data da celebração.
Estes elementos garantem clareza na relação e permitem comunicar o contrato à AT.
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Duração do contrato, renovação e “regra dos 3 anos”
Nos contratos habitacionais com prazo certo, as partes podem escolher a duração entre um e 30 anos. Se nada for dito sobre renovação, aplica-se a regra legal: renovação automática por igual período ou, no mínimo, por três anos.
Existe, porém, um ponto crítico. O senhorio só pode opor-se à primeira renovação depois de três anos. Mesmo que o contrato inicial tenha apenas um ano, o inquilino mantém esse período mínimo garantido. As exceções são poucas: necessidade de habitação própria ou obras profundas que obriguem à desocupação.
Por isso, é essencial definir bem as regras de renovação no momento da assinatura.
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Como comunicar o contrato de arrendamento à AT
Depois de assinado, o contrato de arrendamento tem de ser comunicado à Autoridade Tributária, através da Declaração Modelo 2 de Imposto do Selo, prevista no Código do Imposto do Selo e na Tabela Geral (Verba 2.1).
O processo faz-se no Portal das Finanças: o senhorio autentica-se, acede à área “Contratos / Arrendamento” e preenche os dados essenciais – identificação do imóvel, partes, renda e data de início.
Após a submissão, o Portal das Finanças gera automaticamente a nota de cobrança do imposto. O valor corresponde a 10% de uma renda mensal. O pagamento deve ser feito dentro do prazo, para evitar juros e coimas. A comunicação deve ser feita até ao fim do mês seguinte ao início do contrato, um prazo que também se aplica a alterações e à cessação, conforme o artigo 60.º do Código do Imposto do Selo.
Sem esta comunicação, o contrato não fica devidamente declarado e as rendas podem não ficar no sistema da AT, impedindo o arrendatário de beneficiar da dedução de 15% das rendas de habitação permanente no IRS (artigo 78.º-E do CIRS).
Desde agosto de 2025, se o senhorio falhar esta obrigação, o próprio inquilino pode comunicar o contrato através do novo mecanismo “Comunicação do Locatário ou Sublocatário”.
CLS: Quando o inquilino pode substituir o senhorio na declaração do contrato
Se o senhorio não comunicar o contrato no prazo legal, o inquilino pode fazê-lo através da Comunicação do Locatário ou Sublocatário (CLS). Esta ferramenta, em vigor desde 1 de agosto de 2025, permite ao arrendatário garantir que o contrato fica registado, podendo assim aceder às deduções de IRS e a programas de apoio à renda.
A CLS exige o carregamento do contrato assinado e a identificação completa do imóvel, das partes e da renda. Contudo, o pagamento do Imposto do Selo continua a ser responsabilidade do senhorio.
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Cauções, rendas antecipadas e outros custos
A caução é permitida, mas não pode ultrapassar duas rendas. Deve estar identificada no contrato, indicando finalidade e condições de devolução.
Apesar de a lei permitir até três rendas antecipadas, a prática consolidada limita-a, geralmente, a duas rendas para evitar cláusulas contestáveis.
A estes montantes juntam-se o Imposto do Selo, eventuais custos de mediação imobiliária e outros encargos relacionados com o processo.
Terminar o contrato antes do prazo
Nos contratos com prazo certo, o inquilino pode impedir a renovação automática se avisar o senhorio dentro dos prazos legais:
- 120 dias para contratos de seis anos ou mais;
- 90 dias para contratos entre um e seis anos;
- 60 dias para contratos inferiores a um ano.
No entanto, para denunciar antes do fim do prazo, deve ter decorrido um terço da duração.
Do lado do senhorio, as situações são mais restritas. O senhorio só pode denunciar o contrato de arrendamento se tiver necessidade de habitação própria ou de descendentes em 1.º grau, ou se pretender demolição ou obras profundas. As “obras profundas” implicam que o senhorio inicie procedimento urbanístico e atribua indemnização ou realojamento ao arrendatário.
Segundo o artigo 1101.º, alínea c), do Código Civil, a denúncia pode ainda acontecer mediante comunicação com antecedência mínima de cinco anos.
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Cuidados finais antes de assinar o contrato
Na fase final, cada detalhe conta. É neste momento que se evitam muitas das discussões que enchem os tribunais e as caixas de correio dos advogados.
Para o inquilino, é crucial ler com atenção cláusulas sobre atualização da renda, encargos com condomínio e obras, presença de animais de estimação, visitas do senhorio, subarrendamento e regulamento de condomínio. Deve confirmar que o contrato permite pedir recibos de renda eletrónicos e que estes serão emitidos, condição essencial para as deduções em IRS.
Para o senhorio, o cuidado passa por garantir que o contrato de arrendamento reflete corretamente a realidade: definição do número máximo de ocupantes, regras de utilização do imóvel, obrigação de comunicar danos e obras urgentes, regime de vistorias e o inventário do recheio, quando a casa é mobilada.
Além disso, deve fotografar o imóvel no momento da entrega das chaves e anexar um inventário assinado por ambas as partes.
Assim, fazer um contrato de arrendamento bem estruturado, em linha com a legislação em vigor, é um investimento em estabilidade. Protege o senhorio, dá segurança ao inquilino e reduz drasticamente o risco de conflitos.
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Perguntas frequentes
Sim. Sempre que o arrendamento ultrapasse seis meses, o contrato deve ser feito por escrito, garantindo direitos e deveres de ambas as partes. Mesmo em contratos mais curtos, é recomendável formalizar tudo para evitar conflitos e cumprir as obrigações fiscais. Sem contrato comunicado às Finanças, o inquilino perde benefícios no IRS e o senhorio arrisca coimas.
Um contrato de arrendamento deve identificar claramente senhorio e inquilino, descrever o imóvel, indicar a finalidade da utilização, duração e definir a renda, caução, renovações e forma de pagamento. Deve ainda incluir as regras de atualização da renda.
A comunicação é feita no Portal das Finanças através da Declaração Modelo 2 do Imposto do Selo. O senhorio deve registar o contrato até ao fim do mês seguinte ao início da vigência. Após a submissão, é emitida a nota de cobrança do Imposto do Selo, equivalente a 10% de uma renda mensal. Cumprir este passo é obrigatório para validar o contrato e garantir que as rendas ficam associadas ao NIF do inquilino.
Se o senhorio não comunicar o contrato no prazo legal, o inquilino pode fazê-lo através da Comunicação do Locatário ou Sublocatário (CLS). Este mecanismo assegura o registo do contrato e permite ao inquilino aceder às deduções de IRS e a apoios públicos que exigem contrato válido. A CLS não altera a obrigação do senhorio pagar o Imposto do Selo, mas protege o arrendatário de consequências fiscais injustas.
A caução pode existir, mas não pode ultrapassar o valor de duas rendas, devendo ficar claramente registada no contrato. As rendas antecipadas são legalmente possíveis até três meses, desde que exista acordo escrito entre as partes. No entanto, a prática mais segura e recomendada é não ultrapassar duas rendas, evitando cláusulas que possam ser consideradas excessivas.
Se nada for estabelecido quanto à renovação, a lei prevê que o contrato habitacional com prazo certo renove automaticamente por igual período ou, pelo menos, por três anos. Esta regra dá estabilidade ao inquilino e define limites claros para o senhorio.
