Quem começa a procurar casa para comprar deve considerar mais do que o valor anunciado. Mesmo conseguindo negociar com o vendedor, as despesas vão além do preço final acordado.

Sobretudo quando se recorre ao crédito, há que contar com o total de juros que vão ser pagos e com as comissões. E mesmo quem tem a capacidade de pagar a casa a pronto tem de pagar impostos e registos.

Afinal, quanto custa comprar uma casa? Saiba que custos deve considerar e veja ainda a simulação para um imóvel de 300 mil euros a pagar em 35 anos, com taxa de juro média de 3,5%.

Juros do crédito

Começamos por uma das parcelas mais importantes e que mais influencia o custo final das casas compradas com recurso a crédito.

Não há um valor universal que quantifique o peso que os juros têm no preço final do imóvel, uma vez que esse montante é influenciado por vários fatores, como o valor do empréstimo, o tipo e o valor da taxa e o prazo do contrato.

É pela combinação destas variáveis que se calcula o valor final dos juros no empréstimo. Individualmente, o impacto de cada uma é o seguinte:

• Valor do empéstimo: empréstimos mais altos pagam mais juros, uma vez que a taxa incide sobre um valor maior;
• Tipo e valor da taxa de juro: as taxas fixas e mistas oferecem previsibilidade durante a totalidade ou parte do contrato. Uma taxa variável indexada à Euribor pode subir ou descer ao longo do contrato. A escolha do consumidor vai ter impacto no montante de juros que vai pagar;
• Prazo do contrato: contratos mais curtos têm prestações mais altas, mas pagam menos juros, já que a taxa vai ser aplicada durante menos tempo. O contrário acontece com contratos mais longos, que têm prestações mais baixas, mas mais juros.

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Comissões bancárias

É outro custo a somar à compra de casa com crédito. Aqui, há que contar com três comissões: estudo, avaliação e formalização.

Comissão de estudo

Também pode ser apresentada como comissão de dossiê ou comissão de análise. Serve para pagar os custos relacionados com a análise na concessão do crédito e é cobrada mesmo que o crédito não seja aprovado. Dependendo da instituição, tem valores a rondar os 200 ou 300 euros.

Comissão de avaliação

Quando faz um crédito, um perito independente tem de avaliar o imóvel. Esta comissão serve para cobrir precisamente esses custos. Tal como a comissão de estudo, é devida independentemente da formalização do crédito e ronda os 200 ou 300 euros.

Comissão de formalização

É uma comissão cobrada quando se celebra o contrato de crédito habitação e serve para pagar os gastos administrativos e burocráticos. O valor ronda os 200 euros.

A todas estas comissões acresce imposto do selo de 4%.

Impostos

Os impostos são outra parte importante no custo total de uma casa, sobretudo o Imposto Municipal Sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT). Mas além deste, há outros a considerar, como o imposto do selo sobre a aquisição e o imposto do selo sobre o valor financiado quando há crédito habitação.

IMT

Sempre que compra uma casa, tem de pagar este imposto ao Estado. A taxa de imposto depende do valor e da finalidade do imóvel (habitação própria permanente ou habitação secundária).

O imposto incide sobre o maior entre o valor do negócio e o Valor Patrimonial Tributário. Os jovens até aos 35 anos estão totalmente isentos quando esse valor não ultrapassa o quarto escalão do IMT e desde que estejam a comprar a primeira casa para habitação própria permanente. Em 2026, o limite está nos 330.539 euros.

Imposto do selo sobre a aquisição

É de 0,8% e, tal como o IMT, incide sobre o maior entre o valor de negócio e o Valor Patrimonial Tributário (VPT). Mais uma vez, os compradores que tenham até 35 anos não têm de pagar este imposto se estiverem a comprar a primeira casa para habitação própria permanente.

Imposto do selo sobre o crédito

Outro imposto diretamente relacionado com a compra de casa é o imposto do selo sobre o crédito. Isto, claro, quando se recorre a financiamento bancário. A taxa de imposto depende do prazo do contrato:

• 0,04% por mês para prazos inferiores a um ano;
• 0,5% para prazos superior a um ano e inferiores a cinco anos;
• 0,6% para prazos a partir de cinco anos

O imposto incide sobre o valor que o banco empresta. Ou seja, quanto mais dinheiro se pede, mais se paga.

Registos e emolumentos

A formalização legal da transação do imóvel também tem custos: a escitura de compra e venda. Estes registos podem ter valores diferentes, consoante o sítio onde sejam feitos.

No caso dos cartórios ou notários há que contar com o pagamento de honorários. Para tentar facilitar o processo junto dos clientes, alguns bancos disponibilizam o registo através de Documento Particular Autenticado e o serviço inclui logo o pagamento de advogado ou solicitador. O valor depende sempre do banco, mas pode chegar aos 900 euros.

Outra opção é recorrer ao balcão Casa Pronta. Aqui, paga 375 euros se registar apenas a aquisição e 700 euros se registar a aquisição e a hipoteca.

Também no pagamento dos emolumentos há isenção para os jovens até aos 35 anos, embora tenham sempre de pagar os honorários. Se usarem a modalidade Casa Pronta pagam 150 euros para registar a aquisição e 250 euros para registar a aquisição e a hipoteca.

Leia ainda: Guia de apoio à compra de habitação jovem até aos 35 anos

Seguros de vida e multirriscos

Incluímos os seguros porque sem eles o banco não concede o empréstimo. Não é obrigatório fazê-los na seguradora sugerida pela instituição, mas é preciso apresentar seguros que cumpram os requisitos mínimos pedidos pelo banco.

Seguro de vida

Este seguro garante o pagamento do imóvel em caso de morte ou invalidez da pessoa segura. O capital seguro deve ser igual ao valor em dívida, sendo este um dos fatores que vai influenciar o preço do seguro. Os outros são as coberturas escolhidas e a idade.

Seguro multirriscos

O seguro multirriscos protege contra perdas e danos na habitação. O capital seguro deve ser igual ao custo de reconstrução do imóvel. O preço a pagar pelo seguro pode ser influenciado por variáveis como o tipo de imóvel, a localização, andar do apartamento ou o tipo de utilização.

Leia ainda: O que deve saber na hora de fazer os seguros do crédito habitação

Quanto custa comprar uma casa de 300 mil euros?

Como já terá dado para perceber, não há uma resposta única para quanto custar comprar uma casa, seja de que valor for. Há muitas variáveis em jogo e é a conjugação de todas elas que vai determinar o custo total.

Por isso, não podemos dizer taxativamente que comprar uma casa de 300 mil euros custa isto ou aquilo. No entanto, podemos fazer um exercício para mostrar como todos os fatores em conjunto influenciam as despesas totais e como o custo total pode ficar bem acima do valor do negócio.

Vamos apresentar simulações para três cenários

1. Pessoa sem isenção de impostos ou emolumentos;
2. Jovem com menos de 35 anos que pediu a isenção de impostos e emolumentos;
3. Jovem com menos de 35 anos que recorreu à garantia pública e pediu a isenção de impostos e emolumentos.

Os valores a considerar são:

• Preço da casa: 300.000 euros
• Empréstimo: 240.000 euros (300.000 euros no caso da garantia pública)
• Prazo: 35 anos
• Taxa de juro média: 3,5%
• Anuidade dos seguros (média): 1.000 euros

No entanto, se contabilizarmos apenas as despesas iniciais (entrada, comissões, impostos, registos e primeira anuidade dos seguros), os custos são os seguintes:

• Sem isenções: 76.832 euros
• Com isenção de impostos e emolumentos: 63.140 euros
• Com garantia pública e isenção de impostos e emolumentos: 3.800 euros

E o IMI? Não conta para a despesa na compra de casa?

Apesar de o Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI) passar a ser uma despesa a partir do momento em que compra casa, ele não é devido pelo facto de comprar um imóvel, mas sim por ter um imóvel.

Mesmo quando acabar de pagar a casa tem de continuar a pagar o IMI. Foi também por isso que só contabilizámos os seguros durante o período do contrato. Isto porque são exigidos pelo banco, mas podem ser cancelados quando o empréstimo estiver pago (exceto o multirriscos nos apartamentos).

Em relação ao IMI, cada município define a taxa a aplicar anualmente, dentro dos limites estabelecidos por lei. A taxa pode variar entre 0,3% e 0,45% para prédios urbanos. Pode fazer o cálculo recorrendo ao Simulador de IMI do Doutor Finanças.