Renda acessível: Qual o valor máximo por tipologia?

Os valores máximos da renda acessível já estão definidos para os 308 concelhos do país. A nova tabela estabelece tetos diferentes entre T0 e T5 e mostra diferenças significativas consoante a localização. Por exemplo, um T2 pode ter um teto base entre 392 e 1.309 euros por mês, enquanto num T3 a diferença vai dos 475 aos 1.612 euros.

Os valores constam da Portaria n.º 454/2026/1, publicada a 13 de outubro, e aplicam-se aos contratos abrangidos pelo Regime Simplificado de Arrendamento Acessível (RSAA). Além do concelho e da tipologia, a existência de estacionamento privativo e um desempenho energético de classe A ou superior podem aumentar o limite máximo. Os novos valores entram em vigor a 14 de outubro de 2026.

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Qual é a renda acessível máxima para um T1, T2 ou T3?

O valor máximo depende do concelho. Nos limites base publicados para o RSAA, um T1 pode ter uma renda máxima entre 308 e 1.006 euros, um T2 entre 392 e 1.309 euros e um T3 entre 475 e 1.612 euros mensais. Lisboa apresenta os tetos mais elevados nestas tipologias, enquanto os valores mínimos são comuns a vários concelhos.

Quanto podem variar os limites consoante a tipologia?

A diferença entre os limites mais baixos e mais altos aumenta à medida que cresce a dimensão da casa. Num T0, os extremos estão separados por 561 euros. Num T4, a diferença já ultrapassa os 1.200 euros.

Nota: Valores antes das majorações.

Estes montantes representam tetos e não rendas obrigatórias. Um senhorio que coloque a casa no RSAA pode cobrar menos. Também pode existir uma majoração sobre estes valores quando o imóvel reúne determinadas condições.

Grande Lisboa: Um T3 pode variar mais de 600 euros

Mesmo entre concelhos próximos, os limites da renda acessível apresentam diferenças de várias centenas de euros. Lisboa tem os valores base mais elevados, seguida por Cascais e Oeiras.

As diferenças são visíveis em todas as tipologias. Entre Lisboa e Vila Franca de Xira, o teto de um T1 baixa 377 euros e o de um T2, 490 euros. Num T3, a distância aumenta para 604 euros mensais. Já num T4, são 660 euros.

Cascais e Oeiras aproximam-se mais dos valores de Lisboa. Num T2, o limite é de 1.254 euros em Cascais e 1.172 euros em Oeiras, contra os 1.309 euros da capital.

Teto de um T2 baixa de 1.309 em Lisboa para 866 euros em Sintra

A diferença torna-se especialmente relevante quando se cruza o valor da renda com a proximidade geográfica. Belas e Mem Martins pertencem ao concelho de Sintra e ficam relativamente perto de Lisboa, mas as casas localizadas nestas zonas ficam sujeitas aos limites definidos para Sintra.

Num T2, o teto base passa dos 1.309 euros em Lisboa para 866 euros em Sintra, uma diferença de 443 euros por mês. Num T1, o limite baixa de 1.006 para 671 euros, menos 335 euros. Já num T3, a diferença sobe para 556 euros mensais, com um teto de 1.612 euros em Lisboa e 1.056 euros em Sintra.

Isto não significa que mudar de Lisboa para Sintra permita automaticamente poupar estes montantes. Estamos a comparar limites máximos do RSAA, e não as rendas efetivamente pedidas pelos senhorios. Ainda assim, os valores mostram como concelhos relativamente próximos podem ter tetos bastante diferentes.

Renda acessível no Porto: Um T3 pode chegar aos 1.341 euros

O Porto apresenta os limites mais elevados entre os concelhos analisados na sua área envolvente. A diferença torna-se particularmente visível nas casas familiares.

Num T1, o limite é de 866 euros no Porto, mas baixa para 629 euros em Vila Nova de Gaia e 531 euros em Gondomar. Num T2, o teto passa de 1.118 euros no Porto para 819 euros em Gaia, uma diferença de 299 euros.

Nas tipologias maiores, o afastamento aumenta. Um T3 tem um limite de 1.341 euros no Porto, 1.008 euros em Gaia e 826 euros em Gondomar. Em Braga fica nos 802 euros, ou seja, 539 euros abaixo do teto do Porto.

Algarve: Quase 400 euros separam os limites de um T2

No Algarve também não existe um único nível de renda acessível. Albufeira, Loulé e Lagos estão entre os concelhos com limites mais elevados, enquanto São Brás de Alportel apresenta valores bastante inferiores.

Num T1, Albufeira tem um limite de 709 euros, contra 572 euros em Faro e 404 euros em São Brás de Alportel. Para um T2, os tetos são de 923, 745 e 526 euros, respetivamente.

A diferença é ainda maior num T3. Entre os 1.136 euros de Albufeira e os 648 euros de São Brás de Alportel estão 488 euros por mês. Faro fica a meio deste intervalo, com um máximo base de 917 euros.

Há ainda casos menos intuitivos. Alcoutim, por exemplo, tem limites de 625 euros para um T1, 814 euros para um T2 e 1.002 euros para um T3, acima dos valores de Faro nas três tipologias. Isto mostra que não basta distinguir litoral de interior para antecipar o teto aplicável.

Região Centro: Um T3 vai dos 476 aos 880 euros

Aveiro e Coimbra apresentam valores muito semelhantes. O contraste aumenta quando se compara estas cidades com Viseu, Castelo Branco ou Guarda.

Num T2, Aveiro e Coimbra estão separados por apenas três euros, com limites de 714 e 711 euros. Em Leiria, o teto baixa para 596 euros, em Viseu para 511 euros e em Castelo Branco para 406 euros.

Num T3, Aveiro chega aos 880 euros e Coimbra aos 875. Na Guarda, a mesma tipologia tem um teto base de 476 euros, menos 404 euros do que em Aveiro. Castelo Branco fica nos 500 euros.

Sines e Funchal destacam-se fora das maiores cidades

Os tetos elevados não se concentram exclusivamente em Lisboa ou no Porto. Sines é um dos exemplos mais evidentes: um T1 pode atingir 856 euros, um T2 1.113 euros e um T3 1.371 euros. Neste último caso, o limite fica até 30 euros acima do Porto.

No Funchal, os máximos base são de 794 euros num T1, 1.034 euros num T2 e 1.273 euros num T3. Já em Ponta Delgada, baixam para 463, 603 e 742 euros, respetivamente. Num T2, são 431 euros de diferença entre as duas cidades insulares.

No extremo inferior da tabela encontram-se vários municípios com os mesmos valores base. Bragança, por exemplo, tem um teto de 308 euros num T1, 392 euros num T2 e 475 euros num T3. Estes mínimos repetem-se em diversos concelhos do Interior e noutras zonas do país.

Garagem e classe energética A podem aumentar o teto em 20%

Os valores apresentados nas tabelas são limites base. A Portaria n.º 454/2026/1 prevê duas majorações de 10%, que podem acumular-se.

O limite pode aumentar:

• 10%, se o arrendamento incluir estacionamento privativo;
• 10%, se a habitação tiver desempenho energético de classe A ou superior, comprovado por certificado válido na data de celebração do contrato.

Se reunir as duas condições, o teto pode ficar 20% acima do valor base.

Um T2 em Sintra, por exemplo, parte de 866 euros. Com estacionamento privativo, o limite sobe para 952,60 euros. Se tiver também classe energética A ou superior, pode chegar aos 1.039,20 euros.

Num T3 no Porto, o valor base de 1.341 euros pode atingir 1.609,20 euros com as duas majorações.

Como são calculados os valores da renda acessível?

A legislação determina que os limites tenham por base 80% da mediana dos valores de renda divulgada pelo INE para o concelho onde se encontra a habitação. A portaria esclarece, no entanto, que o cálculo considerou também os limites de área bruta por tipologia do regime de habitação de custos controlados e os valores estabelecidos no anterior Programa de Arrendamento Acessível.

Por isso, não basta consultar a renda mediana por metro quadrado e retirar 20%. Para saber o limite efetivamente aplicável, é necessário verificar a tabela correspondente ao concelho e à tipologia da casa.

E se a casa for superior a T5?

A portaria fixa diretamente os limites entre T0 e T5. Acima desta tipologia, acrescenta-se ao teto do T5 um valor por cada quarto adicional. Esse acréscimo varia consoante o concelho.

Em Lisboa, por exemplo, são adicionados 150 euros por cada quarto acima de cinco. Como o T5 tem um limite base de 2.066 euros, um T6 fica nos 2.216 euros antes de eventuais majorações. No Porto, acrescentam-se 100 euros, colocando um T6 nos 1.815 euros.

E quanto pode custar um quarto no arrendamento acessível?

Quando o contrato abrange apenas parte de uma habitação, como um quarto, não se aplica diretamente o limite correspondente à tipologia completa. O teto é calculado em função do peso da área desse quarto no conjunto da área útil de todos os quartos da casa.

A fórmula prevista na portaria é:

Limite do quarto = limite da habitação × área útil do quarto ÷ área útil total dos quartos

Ou seja, não se compara a área do quarto com a área total da casa. Contam apenas as áreas dos quartos. Se o quarto tiver casa de banho privativa, a sua área é aumentada em 25% para efeitos deste cálculo.

Exemplos do valor de um quarto em Lisboa e arredores

Imagine um T3 em Lisboa, onde o limite base da habitação é de 1.612 euros. A casa tem três quartos com 10, 12 e 14 metros quadrados, somando 36 metros quadrados de área útil de quartos. Para arrendar o quarto de 12 metros quadrados, o cálculo seria:

1.612 € × 12 ÷ 36 = 537,33 €

Assim, o limite base da renda desse quarto seria de cerca de 537 euros mensais. Se o quarto de 12 metros quadrados tivesse casa de banho privativa, a área considerada subiria 25%, para 15 metros quadrados. Nesse caso:

1.612 € × 15 ÷ 36 = 671,67 €

O teto passaria para cerca de 672 euros, antes de outras majorações eventualmente aplicáveis. O limite de 1.612 euros usado no exemplo é o valor oficial de um T3 em Lisboa.

A localização continua a fazer uma diferença significativa. Se um T3 em Sintra tivesse exatamente os mesmos três quartos, o ponto de partida seria o limite de 1.056 euros estabelecido para essa tipologia. Um quarto de 12 metros quadrados, num total de 36 metros quadrados de quartos, teria um teto de:

1.056 € × 12 ÷ 36 = 352 €

Com casa de banho privativa, a área considerada passaria para 15 metros quadrados e o limite subiria para 440 euros. Ou seja, para uma casa com a mesma distribuição de áreas, a diferença entre Lisboa e Sintra seria de cerca de 185 euros no quarto sem casa de banho privativa e de aproximadamente 232 euros quando existe casa de banho privativa.

As majorações gerais da portaria também podem aplicar-se ao valor resultante desta fórmula. Assim, o teto pode subir 10% se o arrendamento incluir estacionamento privativo e outros 10% se a habitação tiver classe energética A ou superior, sendo as duas majorações cumulativas.

Quais as condições para alugar um quarto no arrendamento acessível?

Há condições específicas para arrendar apenas uma parte da casa através do RSAA. Esta modalidade destina-se a residência temporária e exige que o arrendatário tenha residência fiscal num concelho diferente.

Além disso, o quarto tem de ter janela para o exterior, varanda ou marquise em contacto direto com o exterior. O arrendatário deve ainda ter acesso autónomo à entrada principal, a uma casa de banho completa e à cozinha.

Quando entram em vigor os novos limites?

Os novos limites da renda acessível entram em vigor a 14 de outubro de 2026. Até 13 de outubro continuam a aplicar-se, de forma transitória, os valores do regime anterior. Os tetos podem ser revistos periodicamente e, nos anos em que não haja uma nova revisão, são atualizados a 1 de janeiro segundo o fator previsto no Novo Regime do Arrendamento Urbano.

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Perguntas frequentes

Há limite de rendimentos para ter uma casa em arrendamento acessível?

Nos contratos privados do RSAA para residência permanente, não existe um limite nacional de rendimentos nem uma taxa de esforço máxima para o inquilino. Já os programas municipais e o arrendamento promovido por entidades públicas podem estabelecer critérios próprios, incluindo limites de rendimento ou outras condições de acesso.

Como posso arrendar uma casa ao abrigo do RSAA?

Nos contratos privados, não existe uma candidatura nacional do inquilino. É necessário encontrar uma habitação cujo senhorio pretenda celebrar o contrato ao abrigo do RSAA. O contrato tem de respeitar o limite de renda e a duração mínima previstos no regime. Depois de assinado, cabe ao senhorio comunicar o contrato às Finanças e submetê-lo ao IHRU para enquadramento no RSAA.

Posso receber Porta 65 Jovem numa casa em arrendamento acessível?

Sim, desde que cumpra as condições do Porta 65 Jovem. A legislação permite que o contrato apoiado esteja enquadrado no regime de arrendamento acessível. Desde setembro de 2026, as referências legais ao anterior Programa de Apoio ao Arrendamento passam a considerar-se feitas ao novo RSAA.

Posso deduzir uma renda acessível no IRS?

Sim, se a casa for a sua habitação permanente e estiverem cumpridos os restantes requisitos fiscais. Em 2026, pode deduzir 15% das rendas elegíveis, líquidas de subsídios ou comparticipações oficiais, até ao limite geral de 900 euros. O enquadramento do contrato no RSAA não elimina esta dedução.

Arrendamento acessível é o mesmo que habitação social?

Não. O RSAA é diferente do arrendamento apoiado, habitualmente associado à habitação pública e a rendas calculadas segundo regras próprias. A própria legislação impede que uma entidade pública coloque no RSAA um imóvel que já esteja legalmente vinculado ao arrendamento apoiado ou a outro regime especial de arrendamento público.