Em vigor desde 1 de setembro, o Regime Simplificado de Arrendamento Acessível (RSAA) veio substituir o Programa de Apoio ao Arrendamento, entretanto extinto. Este novo regime, que faz parte do pacote de medidas fiscais para a habitação anunciado em maio, pretende aumentar a oferta de casas com rendas acessíveis no mercado, oferecendo aos senhorios uma isenção de IRS ou IRC sobre os rendimentos prediais obtidos com esses contratos.
De seguida, conheça em maior detalhe o Regime Simplificado de Arrendamento Acessível. Saiba o que mudou face ao sistema anterior e se é mais vantajoso optar por esta modalidade ou pela tributação reduzida prevista para contratos com rendas moderadas.
O que é o Regime Simplificado de Arrendamento Acessível?
O Regime Simplificado de Arrendamento Acessível (RSAA) é o instrumento atualmente em vigor para incentivar a oferta de habitação para arrendamento a preços acessíveis. A medida, criada pelo Decreto-Lei n.º 97/2026, procura simplificar o funcionamento do regime anterior – o Programa de Apoio ao Arrendamento (PAA) – mantendo os benefícios fiscais para os senhorios que cumpram as condições previstas.
O regime aplica-se a contratos de:
- Arrendamento habitacional;
- Subarrendamento habitacional.
Os contratos elegíveis podem destinar-se a residência permanente ou, em determinadas condições, a residência temporária.
O que mudou face ao antigo Programa de Apoio ao Arrendamento?
Tanto o Regime Simplificado de Arrendamento Acessível (RSAA) como o Programa de Apoio ao Arrendamento têm o mesmo objetivo, prevendo os mesmos benefícios fiscais para senhorios. Contudo, existem diferenças importantes na forma como funcionam.
Regime Simplificado de Arrendamento Acessível | Programa de Apoio ao Arrendamento (anterior regime) | |
Forma de adesão ao programa | O senhorio submete o contrato de arrendamento e o comprovativo da comunicação do contrato às Finanças no site do Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana (IHRU), até ao dia 15 de janeiro do ano seguinte à sua celebração. | O senhorio inscrevia o alojamento na plataforma do programa e o arrendatário apresentava uma candidatura, estando previstos requisitos relacionados com os rendimentos do agregado e a sua taxa de esforço – que não podia ultrapassar os 35%. |
Duração mínima dos contratos | Residência permanente: 3 anos; Residência temporária: 3 meses | Residência permanente: 5 anos; Residência temporária: 9 meses |
Valor máximo da renda | Tem por base 80% da mediana das rendas por metro quadrado divulgadas pelo INE em cada concelho. | 20% abaixo do valor de referência (calculado com base na localização, área do imóvel, qualidade, certificação energética e preços de mercado). |
Benefícios fiscais para senhorios | Isenção de IRS ou IRC. | Isenção de IRS ou IRC. |
Uma das principais diferenças é o facto de o RSAA eliminar a lógica de candidatura prévia ao programa. Depois de o senhorio submeter o contrato ao Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana (até 15 de janeiro do ano seguinte à sua assinatura), este organismo deve comunicar à Autoridade Tributária, até ao final de fevereiro, a adesão do contribuinte ao regime. Dessa forma, o contrato de arrendamento fica abrangido pelo regime fiscal previsto, com efeitos retroativos à data de início.
Contratos celebrados ao abrigo do anterior programa mantêm benefícios fiscais
A revogação do anterior regime não significa que os contribuintes que estavam por ele abrangidos percam automaticamente os benefícios fiscais. Ou seja, os contratos de arrendamento ou subarrendamento enquadrados no antigo Programa de Apoio ao Arrendamento mantêm a isenção de IRS ou IRC, não sendo necessário fazer qualquer alteração.
Quem pode aderir ao Regime Simplificado de Arrendamento Acessível?
O Regime Simplificado de Arrendamento Acessível pode abranger contratos celebrados por senhorios particulares ou por entidades coletivas, independentemente do número de imóveis que possuam, desde que sejam cumpridas as condições previstas no regime.
Também existem regras específicas para programas municipais de arrendamento acessível e para contratos celebrados por entidades públicas.
Que condições tem de cumprir o contrato?
Para que um contrato seja considerado elegível para o Regime Simplificado de Arrendamento Acessível, há dois limites particularmente importantes a cumprir: o valor máximo da renda e a duração mínima do contrato. Caso o senhorio não cumpra algum destes critérios, perde o direito aos benefícios fiscais.
Qual é o limite máximo da renda?
A renda mensal não pode ultrapassar o limite máximo estabelecido por portaria e terá por base 80% da mediana dos valores de renda divulgada pelo Instituto Nacional de Estatística para o concelho onde se encontra o imóvel. A fórmula poderá ainda considerar características específicas da habitação, como:
- Eficiência energética;
- Existência de estacionamento privativo.
No que toca à atualização das rendas, serão atualizadas automaticamente de acordo com o coeficiente do Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU).
É também importante sublinhar que outras despesas eventualmente devidas pelo arrendatário (como a fatura da eletricidade ou da água, por exemplo, se tal estiver previsto no contrato de arrendamento) não podem ser incluídas no valor da renda.
Quanto tempo tem de durar o contrato?
O prazo mínimo do contrato depende da finalidade do arrendamento:
- Residência permanente: três anos;
- Residência temporária: três meses.
No caso da residência temporária – aplicável, por exemplo, a estudantes – o arrendatário tem de ter residência fiscal num concelho diferente daquele em que se situa o imóvel. Este tipo de contrato pode ser renovado, desde que se mantenha a finalidade que justificou essa modalidade.
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Que benefícios fiscais tem o senhorio?
Os senhorios que optem por celebrar contratos de arrendamento ou subarrendamento ao abrigo do Regime Simplificado de Arrendamento Acessível (RSAA) ficam isentos do pagamento de IRS ou de IRC. Na prática, estarão a abdicar de parte da renda que poderiam obter no mercado, ao aceitarem um limite para esse valor. Em contrapartida, deixam de pagar imposto sobre os rendimentos obtidos com as rendas abrangidas pelo regime.
Enquanto as condições previstas no regime continuarem a ser cumpridas, mantém-se este benefício fiscal. O mesmo se aplica em caso de venda do imóvel, desde que o contrato de arrendamento continue em vigor.
E se optar pelo englobamento dos rendimentos prediais no IRS?
Nesse caso, estes rendimentos – que se mantêm isentos ao abrigo do RSAA – são obrigatoriamente considerados para determinar a taxa de IRS aplicável aos restantes rendimentos. Isto não significa que passe a pagar IRS sobre as rendas abrangidas pela isenção. No entanto, com o englobamento, o valor obtido pode influenciar a taxa aplicável aos restantes rendimentos sujeitos a imposto.
O que acontece se deixar de cumprir as regras?
A perda dos benefícios fiscais não é a única consequência para os senhorios que deixem de cumprir as condições previstas no RSAA. Se, por exemplo, o valor da renda cobrada ultrapassar os limites terá de declarar esse incumprimento. Depois, deverá regularizar a diferença entre o imposto que pagou e o que deveria ter pago e pagar ainda juros compensatórios.
Por isso, aderir a este regime implica não só respeitar as condições no momento da celebração do contrato, mas também mantê-las durante a sua vigência.
Como aderir ao Regime Simplificado de Arrendamento Acessível?
O processo é feito pelo senhorio através da plataforma disponibilizada pelo Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana (IHRU). Depois de fazer o contrato com o arrendatário, garantindo que cumpre os requisitos do RSAA – nomeadamente quanto à renda e à duração – deve dar os seguintes passos:
- Comunicar o contrato à Autoridade Tributária, através do portal das Finanças;
- Submeter na plataforma do IHRU a cópia do contrato e o comprovativo da comunicação do contrato às Finanças, até 15 de janeiro do ano seguinte à celebração do contrato.
Depois de receber a documentação, é a vez de o IHRU comunicar à Autoridade Tributária, até ao final de fevereiro, a adesão do contribuinte a este regime. Cumprido este procedimento, o contrato fica abrangido pelo regime fiscal desde a data em que foi celebrado.
Contrato de arrendamento acessível ou renda moderada: Qual a opção mais vantajosa para os senhorios?
A isenção total de IRS ou IRC não significa necessariamente que optar por fazer um contrato de arrendamento ao abrigo do Regime Simplificado de Arrendamento Acessível (RSAA) seja sempre a melhor opção para todos os senhorios.
O novo pacote fiscal para a habitação criou também uma taxa autónoma de 10% para os rendimentos prediais de contratos de arrendamento habitacional com rendas moderadas, cujo valor foi fixado em 2.300 euros. Esta medida tem, no entanto, caráter temporário, aplicando-se aos rendimentos obtidos até 31 de dezembro de 2029.
Assim, para beneficiar de um regime fiscal mais favorável, o senhorio poderá escolher entre:
Regime Simplificado de Arrendamento Acessível | Renda moderada | |
Renda máxima | Tem por base 80% da mediana das rendas por metro quadrado divulgadas pelo INE em cada concelho | Até 2.300 euros |
Duração mínima do contrato | 3 anos | 3 anos |
Benefício fiscal | Isenção de IRS ou IRC | Tributação de 10% |
Prazo do programa | Sem data de caducidade prevista | Final previsto para 31 de dezembro de 2029 |
Opção mais vantajosa tem de ser avaliada caso a caso
Para melhor ilustrar as diferenças entre os benefícios do RSAA e os da tributação reduzida prevista para contratos com rendas moderadas, consideremos o seguinte exemplo:
Imagine dois senhorios com imóveis semelhantes, situados numa zona em que o valor de mercado da renda pode atingir os 1.200 euros por mês, e a renda máxima permitida pelo RSAA para o concelho é de 900 euros.
Senhorio A: Contrato de arrendamento ao abrigo do RSAA
Ao arrendar o imóvel por 900 euros, recebe 10.800 euros por ano. Como os rendimentos estão isentos de IRS, mantém os 10.800 euros, antes de considerar outros custos associados à habitação.
Senhorio B: Renda moderada
Se arrendar a casa por 1.200 euros, recebe 14.400 euros por ano. Admitindo que beneficia da taxa autónoma de 10%, pagaria 1.440 euros de imposto, ficando com 12.960 euros líquidos.
Neste cenário, a opção pela taxa de 10% permite obter um rendimento anual superior em 2.160 euros.
Mas imagine agora que o imóvel só poderia ser arrendado no mercado por 950 euros mensais. Nesse caso, a diferença entre a renda de mercado e a renda do RSAA seria de apenas 50 euros por mês, logo a isenção fiscal poderia tornar o RSAA mais interessante.
Ou seja, não existe uma resposta universal. Para chegar a uma conclusão sobre qual pode ser o regime mais vantajoso, é necessário fazer cálculos e comparar o rendimento líquido que cada opção pode proporcionar ao senhorio.
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O que deve considerar antes de aderir ao regime de arrendamento acessível?
Embora este regime possa ser uma oportunidade para os senhorios obterem alguma folga fiscal sobre os rendimentos prediais, implica também que cumpram determinadas condições. Por isso, antes de aderir, é importante perceber se a poupança de imposto compensa a eventual diferença entre a renda praticada no regime e aquela que poderia obter no mercado.
Para tomar esta decisão, deve avaliar sobretudo:
- A renda máxima que pode praticar no regime;
- Quanto conseguiria obter no mercado;
- Qual a tributação fora do RSAA;
- Durante quanto tempo pretende manter o imóvel arrendado;
- Se consegue cumprir todas as condições do regime durante a vigência do contrato.
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Perguntas frequentes
Podem aderir ao Regime Simplificado de Arrendamento Acessível os senhorios, sejam pessoas singulares ou coletivas, que celebrem contratos de arrendamento habitacional ou de subarrendamento que cumpram as condições previstas no regime. Também podem existir contratos celebrados por municípios, entidades intermunicipais e outras entidades públicas abrangidas pelo regime.
A renda não pode ultrapassar o limite máximo definido para o imóvel. Esse limite será estabelecido por portaria, tendo por base 80% da mediana dos valores de renda por metro quadrado divulgada pelo INE para o concelho onde se situa a habitação. O cálculo pode ainda considerar características do imóvel, como a eficiência energética ou a existência de estacionamento.
Os senhorios que façam contratos de arrendamento ao abrigo do Regime Simplificado de Arrendamento Acessível (RSAA) beneficiam de isenção total de IRS ou IRC, desde que sejam cumpridas as condições previstas no programa.
Se o senhorio optar pelo englobamento no IRS, estes rendimentos isentos serão, contudo, considerados para determinar a taxa aplicável aos restantes rendimentos.
Os contratos que estavam abrangidos pelo Programa de Apoio ao Arrendamento quando este foi revogado mantêm os efeitos fiscais que lhes tinham sido atribuídos ao abrigo do regime anterior. Assim, a entrada em vigor do Regime Simplificado de Arrendamento Acessível não elimina os benefícios fiscais já associados a esses contratos.
Considera-se renda moderada a renda de um contrato de arrendamento habitacional que não ultrapasse o limite definido para este efeito. Em 2026, esse limite é de 2.300 euros mensais. Os rendimentos prediais destes contratos podem beneficiar de uma taxa autónoma de IRS de 10%, desde que cumpridos os restantes requisitos previstos na lei.
Não. O contrato de arrendamento habitacional tem de ser celebrado por escrito, através de um contrato que identifique, entre outros elementos, o imóvel, as partes, o valor da renda e as condições do arrendamento. Além disso, o senhorio deve comunicar o contrato à Autoridade Tributária e emitir os respetivos recibos de renda.
