Numa altura em que enfrentamos uma crise económica, é possível que se verifiquem alguns atrasos nos pagamentos de rendas. Uma pergunta nas mentes de portugueses que se deparam com esta situação, é a de quanto podem os senhorios cobrar pelo atraso no pagamento destas mesmas rendas.

A resposta, segundo o n.º1 do artigo 1041. º do Código Civil, será de uma indemnização igual a 20% do que for devido, bem como o valor das rendas em si. Isto significa que, caso as rendas em atraso tenham o valor de 1.000 euros no total, o senhorio pode pedir uma indemnização adicional de €200 sobre esse valor.

A lei prevê ainda uma exceção: a indemnização do que for devido não pode ser pedida se o contrato for resolvido com base na falta de pagamento. Se o inquilino pagar as rendas em atraso no prazo de oito dias a contar do começo da mora, o senhorio perde o direito à indemnização. Neste último caso, não poderá ser resolvido o contrato pelo atraso, a não ser que os atrasos sejam constantes.

Este valor aplica-se desde 12 de fevereiro de 2019, quando foi publicada a Lei 13/2019 que fez parte de um pacote de medidas legislativas que visavam corrigir situações de desequilíbrio entre arrendatários e senhorios. Estas medidas integram o Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU).

No caso de existirem rendas em atraso, o senhorio tem o direito de recusar receber rendas futuras e avançar para a resolução do contrato de arrendamento. E mesmo que receba as rendas de meses seguintes, o senhorio poderá continuar a resolver o contrato e exigir a indemnização de 20%. Lê-se no nº4:

“A receção de novas rendas ou alugueres não priva o locador do direito à resolução do contrato ou à indemnização referida, com base nas prestações em mora.”

E se houver fiadores?

No caso de haver fiadores no contrato de arrendamento, e o arrendatário não pagar as rendas em atraso no prazo de oito dias, o senhorio deve enviar, num prazo de 90 dias, uma carta registada com aviso de receção ao fiador informando-o da mora e das quantias em dívida.

Ao fiador, o senhorio pode exigir a satisfação do pagamento das rendas em atraso, bem como da indemnização de 20%, após o notificar. Esta notificação fez parte das alterações incluídas em 2019 e é vista como uma proteção adicional para os fiadores.

No caso de ser pago o valor das rendas em atraso e a respetiva indemnização de 20% pelo atrasado, dá-se a cessação da mora, definida pelo artigo 1042.º do Código Civil. Este artigo prevê que se o senhorio se recusar a receber o pagamento, o arrendatário – ou o fiador – podem recorrer à consignação em depósito.

O que acontece se o inquilino não pagar?

Se assumirmos que o atraso no pagamento das rendas pode ser causado por uma situação financeira difícil, esta apenas piora com a cobrança de 20% adicionais sobre esse valor por parte do senhorio.

Se o inquilino deixar de pagar a renda durante três ou mais meses, o senhorio passa a estar no direito de cessar o contrato. Este direito, note, aplica-se também caso o inquilino se atrase no pagamento da renda em mais de oito dias “por mais de quatro vezes, seguidas ou interpoladas, num período de 12 meses.”

Para cessar o contrato o senhorio tem de enviar uma carta registada com aviso de receção ao inquilino a explicar a sua decisão e os fundamentos para a mesma, com base nos termos da lei. Esta notificação pode também ser feita por um representante legal, como um advogado ou solicitador.

No caso de o inquilino se recusar a sair, o senhorio pode recorrer ao Balcão Nacional de Arrendamento (BNA), um órgão que tem competência para “a tramitação do procedimento especial de despejo.” Para recorrer ao BNA, o senhorio tem de submeter a documentação necessária e pagar a taxa de justiça associada de €25,50 no prazo de 10 dias.

Apenas podem recorrer ao BNA senhorios que tenham as contas com o Estado em dia. Feito o pagamento, o BNA notifica o inquilino através de uma carta registada com aviso de receção de que este tem 15 dias para abandonar a propriedade.

Estas ações de despejo podem ser morosas e podem enfrentar oposição por parte do inquilino, caso este pague o valor das rendas em atraso, bem como a penalização associada. Em caso de dúvida ou de precisar de alguma assistência, deverá consultar um advogado.