No último ano, as prestações do crédito habitação ficaram mais baixas, independentemente da taxa de juro contratada. De acordo o Banco de Portugal, a prestação da casa média em junho de 2024 era de 423 euros, o segundo valor mais alto desde que o regulador começou a divulgar estes dados, em dezembro de 2018. Em maio deste ano, já estava nos 407 euros.

A contribuir para esta queda estão as decisões que o Banco Central Europeu tem tomado ultimamente relativamente às taxas de juro, que têm baixado consecutivamente desde meados do ano passado.

Das pessoas que fizeram crédito habitação há um ano, quais saíram a ganhar? As que contrataram taxas mistas ou as que associaram o empréstimo às flutuações da Euribor? E o que pode esperar quem for fazer um crédito agora?

Taxa mista tem sido a preferida: A prestação da casa não engana

Em outubro de 2023, a taxa mista passou a ser a mais escolhida nos novos créditos habitação. A mudança na preferência dos clientes coincidiu com um período em que a Euribor vinha a acumular subidas sucessivas nos diferentes prazos. No caso da Euribor a seis e a 12 meses, o mês de outubro de 2023 foi mesmo aquele em que se deu o pico: 4,12% e 4,16%, respetivamente.

De lá para cá, a tendência tem-se mantido e, em junho de 2024, foi a escolha de 74% dos clientes. Ao olharmos para os juros que se praticavam há um ano, é fácil perceber este domínio.

Analisámos cinco cenários para perceber que clientes pagaram menos em prestações entre junho de 2024 e junho de 2025. Em três situações, calculámos as prestações com Euribor a três, seis e 12 meses. Nos outros dois casos, vimos qual foi o encargo de quem contratou uma taxa mista.

Para isso considerámos um crédito de 200 mil euros a pagar em 30 anos.

Prestação com Euribor a 3 meses

Quem fez um crédito em junho de 2024, começou a pagar as prestações em julho, calculadas de acordo com a Euribor de maio. Nessa altura, o indexante a três meses era de 3,81%.

Mas ainda falta somar o spread. Há um ano, os spreads praticados pelos bancos estavam entre 0,75% e 0,9%. De forma a analisarmos o melhor cenário possível, vamos usar um spread de 0,75%.

Assim, a Taxa Anual Nominal (TAN) a considerar é de 4,56%. Feitas as contas, a prestação durante os primeiros três meses foi de 1.020,51 euros.

Como estamos a falar da Euribor a três meses, este cliente passou a pagar uma nova prestação em outubro e janeiro de 2024, e em abril de 2025 (tendo em conta o indexante de agosto e novembro de 2024 e de fevereiro de 2025, respetivamente).

Em todos os casos a Euribor baixou e isso refletiu-se na prestação:

• 989,93 euros de outubro a dezembro (Euribor 3,55%)
• 927,19 euros de janeiro a março (Euribor 3%)
• 875,64 euros de abril a junho (Euribor 2,53%)

Ao final de um ano, este cliente pagou cerca de 11.440 euros.

Em maio de 2024, a Euribor a seis meses era de 3,79%. Assim, somando o spread de 0,75%, ficamos com uma TAN de 4,54% e uma prestação de 1.018,13 euros durante os primeiros seis meses.

Em novembro, a Euribor baixou para 2,79% (TAN de 3,54%), pelo que a prestação de janeiro a junho de 2025 foi de 903,95 euros.

Com isto, os encargos entre junho de 2024 e junho de 2025 foram de 11.532 euros.

Prestação com Euribor a 12 meses

O último exemplo que vamos ver associado à Euribor é o do indexante a 12 meses, o mais escolhido em junho de 2024 (52,35% dos novos contratos). Em maio, esta taxa era de 3,68% (TAN de 4,43%). Assim, a prestação durante o último ano foi de 1.005,07 euros, num total de 12.061 euros.

Leia ainda: Euribor: Qual o impacto na minha prestação?

Como a taxa mista afeta a prestação da casa

Prestação com taxa mista a 2 anos

Num contrato com taxa mista, os juros são fixos durante o período acordado entre o cliente e o banco (neste caso, dois anos). Depois disso, aplica-se a taxa variável associada à Euribor.

Em 2024, um dos principais parceiros do Doutor Finanças tinha uma TAN de 3,10% nos empréstimos com taxa mista a dois anos.

Assim, a prestação foi de 854,03 euros. Ou seja, entre junho de 2024 e junho de 2025, este cliente pagou cerca de 10.248 euros.

Prestação com taxa mista a 10 anos

Por fim, vamos ver quanto pagou quem contratou uma taxa mista a 10 anos. Com uma TAN de 2,70% num dos principais parceiros do Doutor Finanças, a prestação foi de 811,20 euros por mês, ou seja, 9.734 euros por ano.

Assim, concluímos que no último ano o mais vantajoso foi ter uma taxa mista de prazo longo, uma vez que foi esta que gerou um encargo anual mais baixo.

A prestação da casa vai continuar a crescer?

Esta é uma pergunta que não tem uma resposta fácil ou linear. Se neste momento sabemos que há bancos a oferecer taxas mistas de 2,50%, não sabemos ao certo como vai evoluir a Euribor. Ainda assim, podemos olhar para as expectativas do mercado, tendo sempre bem presente que nada disto é certo. Contudo, vale a pena fazer o exercício. Para isso, vamos usar um spread de 0,6%.

Começamos pela Euribor a 12 meses. Para quem fizer um crédito agora, terá uma TAN de 2,681%.

Já quem contratar a Euribor a seis meses vai ter uma TAN de 2,716%. Atualmente, a expectativa é de que a Euribor possa rondar os 1,81% no final de novembro. Assim, a TAN passaria para 2,41% em janeiro de 2026.

Por fim, um crédito com Euribor a três meses terá, atualmente, uma TAN a rondar 2,687%, que poderá diminuir gradualmente até aos 2,29% a partir de abril de 2026.

Quando mudar de taxa ou renegociar o crédito habitação

Renegociar o crédito habitação pode ser uma solução para aliviar o peso da prestação no orçamento familiar. Não é necessário esperar por dificuldades financeiras.

Deve considerar mudar de taxa ou renegociar quando:

• A taxa Euribor sobe ou desce significativamente: se tem taxa variável e os juros aumentaram, pode ponderar passar para taxa fixa ou mista para garantir maior estabilidade.
• Existem melhores condições no mercado: um spread mais baixo ou prazos mais vantajosos podem reduzir a prestação mensal e o custo total do crédito.
• A sua situação financeira melhorou: um perfil de risco mais sólido dá-lhe maior poder negocial para rever condições como spread, prazo de amortização ou modalidade da taxa de juro.

Estas alterações podem ter impacto direto na TAN e, consequentemente, no valor da prestação.

Estratégias para conseguir uma prestação mais baixa

Se a prestação da casa pesa no orçamento, existem várias estratégias para reduzir este encargo:

1. Renegociar as condições do contrato
   • Rever o spread: uma redução de décimas pode significar poupanças mensais e milhares de euros ao longo do contrato.
   • Ajustar o prazo de amortização: aumentar o prazo baixa a prestação, mas implica pagar mais juros no total.
   • Alterar a modalidade da taxa de juro: optar por taxa fixa ou mista pode trazer estabilidade e, em alguns casos, poupança.
2. Transferir o crédito para outro banco
   • Se encontrar propostas com TAN ou taxa anual de encargos efetiva global (TAEG) mais baixas, pode poupar significativamente. Compare sempre o montante total imputado ao consumidor(MTIC).
3. Aproveitar medidas governamentais
   • Bonificação dos juros ou moratórias temporárias podem reduzir a prestação em períodos de maior pressão financeira.
4. Rever seguros associados
   • Seguro de vida e multirriscos não têm de ser contratados no banco. Transferi-los para outra seguradora pode gerar poupança sem perder cobertura.