Comprar casa em planta pode ser uma solução inteligente para quem quer personalizar o seu futuro lar e poupar no investimento. Mas como funciona o crédito para construção? Neste guia todos os passos deste processo, desde os documentos necessários até aos cuidados a ter com as tranches e as vistorias bancárias.

A vontade de ter a casa que idealizaram, aliada aos preços médios elevados praticados no mercado imobiliário, leva a que muitas famílias portuguesas considerem construir a sua própria casa. Até porque, nalguns casos, contas feitas, pode sair ao mesmo preço ou até mesmo mais barata.   

Contudo, e à semelhança da compra tradicional de um imóvel, construir uma casa do zero é um dos maiores investimentos que se faz na vida e, como tal, pode ser difícil de concretizar sem recorrer a um crédito para esta finalidade. 

Mas comecemos pelo início. Ainda antes dos alicerces, o terreno.  

O que é um crédito de construção? 

O crédito para construção trata-se igualmente de um crédito habitação. No entanto, tem caraterísticas diferentes do crédito tradicional para aquisição.   

Depois de aprovado, o crédito vai ser disponibilizado por tranches (entre três e seis), à medida que a obra for avançando. Durante este processo, o perito vai fazendo vistorias à obra, para que o banco possa ir libertando as parcelas do seu financiamento.   

Vai poder ainda beneficiar de um período de carência de capital cujo prazo máximo pode variar entre os 24 e os 36 meses. Ou seja, durante este período, vai só pagar os juros, o que permite algum alívio financeiro no momento inicial do processo.  

O crédito habitação não engloba, por isso, a compra do terreno, a não ser que este detenha já um projeto aprovado. Este é um tema que abordaremos adiante.  

O financiamento cobre 100% do valor da casa em planta?  

Percentagem máxima financiada

À semelhança do crédito habitação, no crédito para construção também não existe nenhuma entidade que financie este crédito a 100%. Alguns bancos vão emprestar no máximo 90% da avaliação do terreno e do projeto. Mas se solicitar um crédito para aquisição de terreno e um crédito para construção, pode conseguir, por exemplo, 80% para o terreno e chegar aos 100% no da construção. 

Já se pretender pedir um empréstimo apenas para construir a sua casa, deve ter em conta que, além do valor necessário para a compra do terreno, deve entrar com, pelo menos, 10% de capitais próprios do custo total da construção.

Mas atenção: a percentagem mencionada pode ser superior, uma vez que vai depender do banco, do seu perfil enquanto cliente e da avaliação feita ao projeto da casa.  

Pagamentos faseados e libertação por tranches

Tal como já mencionámos, no caso do crédito para construção, o pagamento é feito em tranches, em que a primeira pode ser feita para iniciar a obra. No entanto, nalguns casos, a primeira tranche só é libertada quando já existe alguma obra feita, o que implica ter de começar os trabalhos recorrendo a capitais próprios.

Leia ainda: Como e onde pode encontrar um imóvel com financiamento a 100% 

Quais as vantagens e desvantagens de um crédito de construção 

Vantagens do crédito para construção

Além de poder vir a ter uma casa mais barata, optando pela construção, estará ainda isento do pagamento do Imposto Municipal sobre Transações Onerosas de Imóveis (IMT), já que não irá comprar um imóvel.  

Além disso, neste tipo de crédito tem ainda vantagem de poder devolver parte do que não foi utilizado deste empréstimo, se for o caso, o que levará a um ajustamento das condições, incluindo os juros. 

Imagine, por exemplo, que contratou um crédito de 350 mil euros mas, no final da construção, descobre que, afinal, só vai necessitar de 300 mil euros. Ora, aqui poderá haver um ajustamento, já que a instituição financeira terá de desembolsar menos 50 mil euros.

Riscos e limitações a considerar

Por outro lado, não se esqueça de que este é um crédito pago por tranches, mediante a verificação feita por perito em várias fases da obra, sendo a última paga quando o imóvel já possui licença de utilização.

Isto significa que pode haver um desfasamento entre o tempo que tem para pagar ao empreiteiro e o tempo que demora a chegar a licença de utilização.  

Paralelamente, corre sempre o risco, sobretudo se o orçamento não for bem planeado, de a obra demorar demasiado tempo e a tranche não ser suficiente para pagar uma fase da construção, que, entretanto, pode ter saído mais cara do que o esperado, seja por dificuldade técnica ou por aumento dos preços dos materiais.

Vantagens e desvantagens de comprar casa em planta

Antes de avançar com a compra de uma casa em planta, é importante pesar os prós e contras desta decisão. A tabela abaixo ajuda a perceber se esta opção se ajusta ao seu perfil e objetivos.

É obrigatória a contratação de seguros?  

Sim, tal como acontece no crédito habitação tradicional, aqui também lhe será exigido pela entidade bancária o seguro de vida e multirriscos. No entanto, não tem de os contratar junto do banco onde está a contrair o crédito. Pode sempre optar por outras entidades com melhores condições e preços mais baixos.  

Mesmo que o banco lhe ofereça bonificações no spread do crédito habitação caso faça os seguros junto do mesmo, analise sempre outras propostas, pois pode conseguir obter uma poupança maior através dos seguros do que propriamente da taxa de juro. Por exemplo, se tem um crédito habitação com um spread de 1,5%, ao realizar o seguro multirriscos, poderá ser-lhe atribuída uma bonificação de 0,1% no spread. No entanto, essa diferença poderá não compensar o preço mais alto dos seguros, pelo que é aconselhável pedir várias simulações a outras instituições e fazer bem as contas.

O empréstimo à construção financia a compra do terreno? 

Depende. Apenas se tiver projeto de construção aprovado. Por outras palavras, se já tiver praticamente tudo pronto para começar a obra, faltando apenas o financiamento.

E se não tiver? Nesse caso, já tem de possuir o terreno ou, em alternativa, pedir um crédito pessoal. Mas cuidado, pois as condições de financiamento são mais gravosas do que no empréstimo para a compra de casa com finalidade de construção e o tempo de pagamento mais curto.  

No máximo, os bancos irão emprestar 75 mil euros, a ser pagos em até 120 meses. Já no que diz respeito aos juros a pagar, a TAEG (Taxa Anual Efetiva Global) deverá variar entre 7% e 15%, dependendo do seu perfil. 

Vejamos um exemplo:  

Imagine que quer comprar um terreno de 40 mil euros com crédito pessoal em 84 meses com uma TAEG de 9%. Isto significa que terá de pagar uma mensalidade de 630 euros, o que, no final das contas, resulta num reembolso de 53 mil euros.  

Por outro lado, este tipo de crédito é menos burocrático e, tendencialmente, mais rápido de pedir. No entanto, terá depois (se conseguir) de pedir um novo crédito para construção e ainda tomar todas as diligências para aprovar o projeto. 

Quais os documentos necessários para pedir crédito para construção? 

Aqui é preciso perceber que estamos a falar de um crédito para autoconstrução, ou seja, se ficará responsável pela obra com terreno próprio, ou se vai comprar um projeto em planta a uma imobiliária/promotor.

Este é um processo mais burocrático que o empréstimo à habitação comum, pelo que dividiremos por três tipos de documentos: de informação pessoal, de rendimentos e documentos do projeto e de construção. 

Documentos de identificação pessoal 

• Cartão de cidadão; 

• Comprovativo de estado civil, ou seja, certidão de casamento, divórcio ou união de facto, que pode ser pedida na Conservatória do Registo Civil.  

Comprovativos de rendimentos 

• Últimos três recibos de vencimento; 

• Declaração de IRS e Nota de Liquidação do último ano; 

• Contrato de trabalho; 

• Mapa de Responsabilidades de Crédito, um documento que indica todos os empréstimos que detém. Pode aceder a este mapa na área de particulares do site do Banco de Portugal. Depois, basta entrar na Central de Responsabilidades de Crédito e escolher o mês e o ano que quer consultar. Por fim, só tem de autenticar-se com as credenciais de acesso ao Portal das Finanças. 

Documentos do terreno 

• Caderneta predial rústica ou urbana, que pode ser pedida no Portal das Finanças.  

• Certidão permanente do registo predial. Este documento pode ser pedido no Registo Predial Online . 

• Planta de localização do imóvel.

• Alvará de loteamento, que comprova que o terreno está num loteamento aprovado, que pode ser requerido na Câmara Municipal. 

Projeto de arquitetura, licenças e orçamentos 

• Licença de construção emitida pela Câmara Municipal; 

• Projeto de arquitetura aprovado pela Câmara Municipal; 

• Memória descritiva e justificativa, um documento técnico que descreve o projeto assinado pelo arquiteto responsável.
• Orçamento detalhado da obra, com o custo, ponto por ponto, de todas as fases da obra.  

Como devo construir o orçamento de obra?  

Para pedir um crédito para construção não é necessário apresentar junto do banco um contrato com o empreiteiro, podendo fazê-lo depois, mas é essencial que apresente um orçamento detalhado e o mais realista possível de toda a obra.  

É com base neste documento que o banco vai avaliar se o valor pedido é justificado e ainda planear os desembolsos faseados do empréstimo e confirmar que há viabilidade económica para a obra. 

O ideal é pedir este orçamento ao arquiteto, engenheiro responsável pela obra ou a um empreiteiro com experiência. Aliás, muitos bancos exigem orçamento com timbre e NIF da empresa ou técnico.  

Este documento deve conter os preços dos materiais e da mão de obra, com base num intervalo, já que, durante o período de construção, pode haver um aumento destes preços.   

Este perigo é claro. As mais recentes estimativas do Instituto Nacional de Estatística (INE) relativas a abril indicam que os custos de construção de habitação nova tenham aumentado 3,7% em termos homólogos, sobretudo à boleia do custo da mão de obra (6,8%). Já o preço dos materiais subiu 1,2%.  

Além disso, não se esqueça de incluir todas as burocracias, incluindo as licenças de construção e utilização. É ainda comum que quem manda construir se esqueça de incluir os acabamentos no orçamento, mas é crucial que o faça, dado que esta fase da obra também pode aumentar a conta final.  

Este tipo de crédito também exige avaliação bancária?  

Sim. Após a receção dos documentos, o banco irá entregar o projeto a um avaliador. O objetivo é perceber quanto valerá a casa depois de construída e se o valor pedido faz sentido, não excedendo o custo da obra.  

Também é com base nesta avaliação que o banco vai definir qual será o montante do empréstimo. Isto porque o limite máximo de financiamento é de 90% do LTV (loan-to-value) para uma habitação própria permanente. E nem todas as instituições de crédito financiam este valor. Há situações em que os bancos apenas emprestam 80% do valor do imóvel, o que significa que o montante do crédito será menor. 

E se a casa for vendida em projeto por uma imobiliária?

Repare que, até aqui, abordámos situações em que já possui um terreno com projeto aprovado para a construção própria, ou compra uma moradia em planta. Mas pode acontecer o mesmo num prédio: comprar uma fração de um edifício que ainda não existe.

Já deve ter visto várias imobiliárias a venderem casas em propriedade horizontal com pequenos escritórios a publicitar andares modelo e a vender este tipo de habitações. Afinal, como pedir um empréstimo bancário neste tipo de casos?

Para responder a estas necessidades, as instituições financeiras disponibilizam um crédito sinal. O crédito sinal não é um tipo de crédito habitação, mas sim um empréstimo pessoal, pelo que o perfil de risco é menos exigente do que um crédito para construção. Por outro lado, sendo um crédito pessoal, os custos podem ser mais elevados, sobretudo à conta do spread.

No fundo, este tipo de crédito é visto pelos bancos como um adiantamento ao crédito para a compra de casa, sendo depois integrado e transformado num crédito habitação, com redução do spread.

Atualmente, e de acordo com um levantamento realizado pelo Doutor Finanças, todos os bancos oferecem crédito sinal.

O que é preciso para obter um crédito sinal?

Para o crédito sinal, ao contrário do crédito para construção, será necessário celebrar um Contrato-Promessa de Compra e Venda (CPCV) com o construtor/promotor, que pode ser assinado antes ou depois de pedido o empréstimo.

Além disso, são necessários os seguintes documentos:

• Planta e mapa de acabamentos da fração;
• Memória descritiva da construção;
• Licença de construção emitida pela Câmara Municipal;
• Ficha técnica da habitação (obrigatória na fase final da obra);
• Contrato-Promessa de Compra e Venda (CPCV) com valor do sinal;
• Declaração de dívida/financiamento do promotor (se aplicável)
• Certidão predial do prédio/matriz predial (ou do lote);
• Relativamente ao titular do contrato de crédito, poderá ser pedido o Cartão de Cidadão, nota de liquidação do IRS e recibos de vencimento em conjunto com o contrato de trabalho.

Dado que um crédito sinal não possui qualquer garantia hipotecária, uma vez que o imóvel ainda não está construído, pode haver bancos a exigir outros tipo de garantias, sejam elas pessoais – como fiador – ou de outra natureza.