Trocar de habitação não significa, necessariamente, vender primeiro para depois comprar. Existe uma alternativa mais simples e, em muitos casos, mais económica: a permuta de imóveis. Este tipo de negócio permite trocar um imóvel por outro, com ou sem acerto de valores, poupando em burocracias, custos e impostos.

Nos últimos anos, com os preços das casas em máximos históricos, muitas famílias começaram a olhar para a permuta como alternativa. A troca direta pode ser uma forma de ajustar a habitação às novas necessidades sem suportar todos os encargos de uma compra tradicional.

Contudo, nem tudo é linear. O processo exige cuidados legais, atenção à documentação, conhecimento das regras fiscais e até o impacto no crédito habitação. Além disso, a Autoridade Tributária tem interpretações muito específicas quando as permutas estão associadas a revendas de imóveis, sobretudo no caso de empresas.

Neste artigo, saiba de forma detalhada como funciona a permuta de imóveis, quais os documentos e impostos envolvidos, os riscos a considerar e os aspetos legais que deve garantir.

O que é a permuta de imóveis e porque pode ser vantajosa?

A permuta de imóveis é um contrato através do qual dois proprietários trocam os seus imóveis. O negócio pode envolver casas de valores semelhantes ou diferentes. Quando existe diferença de valores, o proprietário que recebe o imóvel mais caro tem de pagar essa diferença ao outro.

Ou seja, em vez de colocar a sua casa à venda e procurar uma nova compra, pode simplesmente trocar com outro proprietário que esteja interessado no seu imóvel.

Esta solução tem várias vantagens:

• Reduz custos com escrituras e impostos;
• Evita processos longos de venda e compra em separado;
• Permite acelerar a mudança de habitação;
• Dá flexibilidade, já que os imóveis não precisam de ter a mesma tipologia, localização ou valor.

Ainda assim, há uma limitação prática: nem sempre é fácil encontrar quem esteja disposto a trocar e, sobretudo, quem tenha um imóvel que corresponda às suas necessidades.

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Primeiros passos: Avaliação e acordo entre proprietários

O primeiro passo de uma permuta passa por uma avaliação dos imóveis. Não é obrigatório por lei, mas é essencial para que ambas as partes tenham um valor de referência justo. A avaliação pode ser feita por peritos independentes, bancos ou mediadores.

Ter um relatório técnico permite justificar o valor pedido e serve como base de negociação. No entanto, o preço final terá sempre de ser aceite pelos dois proprietários.

Depois da avaliação, o essencial é chegar a um acordo sobre os valores e as condições do negócio. É nesta fase que se discute se haverá ou não acerto financeiro entre os imóveis, quem suporta determinados encargos e quais as condições de pagamento.

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Documentos necessários para a permuta

Tal como numa compra e venda tradicional, a permuta exige documentação completa e atualizada. Entre os principais documentos contam-se:

• Caderneta predial atualizada;
• Ficha técnica da habitação;
• Licença de construção ou de utilização (quando aplicável);
• Comprovativo da liquidação do IMT ou documento de isenção;
• Certidões prediais que provem que o imóvel está livre de ónus ou encargos.

Estes documentos são verificados pelo notário ou solicitador no momento da escritura, garantindo que não existem irregularidades que possam comprometer o negócio.

O contrato-promessa de permuta: Cláusulas que deve salvaguardar

Antes da escritura definitiva, é comum celebrar um contrato-promessa de permuta. Este documento tem força legal e define todas as condições do negócio.

No contrato devem constar:

• Identificação dos proprietários;
• Descrição dos imóveis envolvidos;
• Valor atribuído a cada imóvel;
• Diferença a pagar, caso exista;
• Data da escritura definitiva;
• Cláusulas penais em caso de incumprimento.

Assim como no CPCV (Contrato-Promessa de Compra e Venda), as assinaturas devem ser reconhecidas presencialmente.

É também no contrato-promessa que se podem incluir cláusulas de salvaguarda, como:

• Penalizações por atrasos na escritura;
• Responsabilidade por eventuais dívidas associadas ao imóvel;
• Obrigações em caso de dificuldades com distrates ou hipotecas.

Estas cláusulas são fundamentais para evitar litígios e garantir proteção a ambas as partes.

Escritura de permuta: O momento da formalização

Concluída a fase do contrato-promessa, segue-se a escritura de permuta. É neste momento que o negócio se torna definitivo.

A escritura deve ser feita num cartório notarial ou por um advogado/solicitador com poderes para o efeito. Todos os documentos devem ser apresentados, e é feito o registo da nova titularidade na Conservatória do Registo Predial.

Se os imóveis não tiverem qualquer ónus, o processo decorre de forma simples. Caso contrário, é necessário resolver previamente a situação, seja com distrate de hipoteca ou registo de nova hipoteca.

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E se houver crédito habitação associado?

A existência de crédito habitação não impede a permuta, mas exige procedimentos adicionais. Quando o imóvel está hipotecado, é obrigatório informar o banco. A instituição pode exigir:

• Distrate da hipoteca (documento que extingue o crédito);
• Ou registo provisório de nova hipoteca sobre o imóvel que vai receber.

Este processo pode atrasar o negócio, mas também representa uma oportunidade para renegociar o crédito. Com a dívida já parcialmente liquidada, muitas famílias conseguem spreads mais baixos, prazos ajustados ou melhores condições globais.

Custos e impostos na permuta: A grande poupança

Uma das principais razões pelas quais muitos recorrem à permuta é a poupança fiscal.

Num negócio de compra e venda tradicional, o proprietário teria de vender a sua casa, pagar escritura, e depois adquirir uma nova, com nova escritura e impostos calculados sobre o Valor Patrimonial Tributário (VPT) da casa adquirida. Ou seja, teria de suportar dois processos completos, duplicando custos e encargos.

Na permuta, a situação é muito diferente. Só existe uma escritura e os impostos (IMT e Imposto do Selo) incidem apenas sobre a diferença de valores entre os imóveis. Isto significa que, se os imóveis tiverem valores próximos, os custos fiscais podem ser residuais.

Além disso, poupa também nos honorários de notário ou solicitador, uma vez que não precisa de celebrar dois contratos de compra e venda separados. O contrato de permuta é único e, por si só, substitui essas operações.

Exemplo de poupança de impostos

Imagine que troca um imóvel de 300.000 euros por outro de 350.000 euros.

• A diferença é de 50.000 euros;
• O proprietário que fica com o imóvel mais caro terá de pagar impostos apenas sobre essa diferença;
• Em 2025, isso significa pagar 400 euros de Imposto do Selo e ficar isento de IMT;
• Se tivesse comprado diretamente por 350.000 euros, pagaria 17.306,50 euros em impostos (14.506,50 euros de IMT + 2.800 euros de Imposto do Selo).

O ganho é evidente: mais de 16.900 eruros de poupança.

Nota: Os cálculos apresentados referem-se à permuta de uma habitação própria e permanente. Pode saber quanto vai pagar de IMT através do simulador de IMT.

Custos reduzidos, mas com condições legais a cumprir

Apesar da poupança, há regras específicas que não podem ser ignoradas.

Segundo o Decreto-Lei n.º 287/2003, quem recebe o imóvel de valor mais baixo está automaticamente isento de pagar IMT. Já se os dois imóveis tiverem o mesmo valor, também não há lugar ao pagamento de imposto.

Contudo, desde o Orçamento do Estado de 2023, a isenção passou a estar sujeita a uma condição importante: os imóveis permutados não podem ser vendidos no prazo de um ano após a escritura. Se tal acontecer, a Autoridade Tributária cobra o IMT como se a permuta nunca tivesse existido, aplicando-o ao VPT do imóvel.

O próprio Código do IMT (artigo 12.º, n.º 6) estabelece ainda que, caso o imóvel seja vendido antes de decorrer um ano, o proprietário deve entregar uma declaração no modelo oficial, junto do Serviço de Finanças competente, no prazo de 30 dias a contar da data da transmissão.

Declaração da permuta de imóveis no IRS

A permuta de imóveis deve ser sempre declarada no IRS, mesmo que não haja mais-valias. O registo é feito no Anexo G. Se fizer a permuta em 2025, terá de a declarar em 2026, entre abril e junho.

Não declarar pode trazer problemas fiscais, já que a AT cruza informação diretamente com os registos notariais.

Leia ainda: Anexos do IRS: Quais são e como preencher? 

Cuidados práticos antes de trocar de casa

Além das questões fiscais e legais, existem cuidados práticos que não devem ser ignorados:

• Verificar documentação: certifique-se de que todos os documentos estão em conformidade;
• Confirmar ausência de dívidas: o imóvel deve estar livre de hipotecas não resolvidas, penhoras ou ações judiciais;
• Visitar o imóvel várias vezes: para verificar humidade, infiltrações, isolamento e estado geral;
• Incluir cláusulas de proteção no contrato: atrasos, dívidas ocultas e responsabilidades devem estar salvaguardados;
• Ter acompanhamento profissional: advogado ou solicitador podem evitar problemas futuros.

Estes cuidados ajudam a garantir que a mudança de casa é segura e sem surpresas desagradáveis.

Onde procurar imóveis disponíveis para permuta?

A oferta de imóveis em permuta é mais reduzida do que a tradicional compra e venda. Ainda assim, existem alternativas:

• Portais imobiliários: alguns permitem filtrar anúncios por “permuta”;
• Imobiliárias especializadas: há empresas que têm “bolsas de permutas”;
• Redes de contactos pessoais: muitas permutas acontecem por recomendação de amigos ou familiares.

Revenda e contratos mistos: Quando a permuta de imóveis complica os impostos

As empresas imobiliárias que compram para revender estão isentas de IMT, desde que a revenda ocorra em três anos e essa intenção seja declarada na escritura.

Contudo, quando o negócio envolve compra e venda misturada com permuta, a Autoridade Tributária considera que a isenção deixa de se aplicar.

Foi esse o entendimento confirmado recentemente pelo CAAD (Centro de Arbitragem Administrativa) e pelo Supremo Tribunal Administrativo (STA). Mesmo que a parte predominante do negócio seja uma venda, a simples inclusão de uma permuta elimina o direito à isenção.

Ou seja, se tiver uma empresa imobiliária ou investir em revenda, deve estar ciente: negócios mistos anulam a isenção de IMT. Mesmo que a permuta represente apenas uma pequena parte do negócio, a AT valoriza a forma jurídica e não a substância económica.

Permuta de imóveis é uma solução prática, mas com regras apertadas

A permuta de imóveis é uma forma prática de trocar de casa, poupando milhares de euros em impostos e evitando parte da burocracia. Mas não é um processo isento de riscos.

É essencial avaliar bem os imóveis, verificar toda a documentação, compreender os impactos fiscais e proteger-se juridicamente. No caso de empresas, a atenção deve ser redobrada devido às interpretações da Autoridade Tributária sobre contratos mistos.

Feita com os devidos cuidados, a permuta pode ser a chave para ajustar a sua habitação às necessidades atuais com menos encargos e mais eficiência.