Quanto dinheiro preciso para comprar uma casa?

Comprar casa é um passo que implica alguma preparação financeira. Se vai comprar casa com recurso a crédito habitação, saiba que as instituições financeiras não emprestam 100% do capital. Assim, é necessário ter um pé-de-meia para dar este passo de forma mais segura e não colocar as suas finanças em risco.  

Os bancos emprestam, no máximo até 90% do valor do imóvel, exigindo que o cliente assuma o restante valor. Sendo que o valor que vai servir de base para encontrar estes 90% será o menor de um destes dois: avaliação ou valor de compra.

Imagine que vai comprar uma casa por 100 mil euros. Se este é o valor que será escriturado, o banco vai financiar, no máximo, 90 mil euros. Contudo, se a avaliação da casa ficar pelos 90 mil euros, o banco vai emprestar apenas 81 mil euros, mesmo que queira “fechar” o negócio por 100 mil euros.

Por regra, os 10% que o banco não financia são pagos como sinal, de forma a garantir a reserva daquele imóvel, aquando da assinatura do Contrato de Promessa Compra e Venda (CPCV).  

Por isso, se está a pensar comprar casa, é necessário ter esse montante disponível. Se for uma casa de 100 mil euros, terá de ter, pelo menos, 10 mil euros para esse efeito. 

Mas desengane-se se pensa que os encargos iniciais ficam por aqui. É preciso ter dinheiro para pagar gastos notariais e de registo, o imposto municipal sobre as transmissões onerosas de imóveis (IMT), o imposto de selo, e ainda outras comissões iniciais. Vamos por partes.  

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Avaliação do imóvel 

Quando se pede um crédito habitação, é necessária uma avaliação ao imóvel. É com base nesta avaliação que os bancos ou instituições financeiras decidem até que montante podem emprestar. Quanto menor for a avaliação, menor será o valor potencial do empréstimo.  

Quando a avaliação é pedida pelo banco – em processos de crédito habitação -, o custo surge em forma que comissão bancária. O valor da comissão é fixado pelo banco. Depois de uma pesquisa pelos preçários dos vários bancos a operar em Portugal, é possível verificar que este custo ronda, atualmente, valores entre 200 e 300 euros.  

Este é um valor que tem de pagar ainda antes de o seu crédito ser aprovado. 

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Impostos no processo de compra de casa 

Pode contar ainda com mais encargos neste processo. É o caso dos impostos a pagar no momento da escritura. São dois: o Imposto Municipal sobre Transações Onerosas de Imóveis (IMT) e o Imposto de Selo sobre a compra. Caso recorra a financiamento, tem ainda de pagar o Imposto de Selo sobre o crédito habitação.  

No caso do IMT, a percentagem varia entre 0% e 8% e depende de algumas variáveis como: o valor da transação (o mais alto entre o valor patrimonial e o valor de venda), a localização da casa (Continente ou Regiões Autónomas), o tipo de imóvel (urbano ou rústico) e a sua finalidade (primeira ou segunda habitação).  

Em alguns casos, pode haver isenção do pagamento deste imposto. Por exemplo, pode beneficiar da isenção desde que o valor declarado na escritura não ultrapasse os 92.407 euros e a casa se destine a habitação própria e permanente. Mas este valor refere-se apenas a Portugal Continental. Nas regiões autónomas, o limite sobe para 115.508 euros.  

Ao contrário do que acontece com o IMT, o Imposto de Selo é fixo: 0,8% do valor do negócio. 

Para ficar com uma noção de quanto pode ser o IMT a pagar, um imóvel em Portugal Continental, que seja habitação própria e permanente e cujo valor seja de 100 mil euros, o valor do imposto é de 2.000 euros, ao qual acresce o imposto de selo no valor de 800 euros. No total, quem comprar uma casa de 100 mil euros terá de pagar 2.800 euros nestes impostos.

E pode preparar-se com uma noção mais exata para o seu caso, através do Simulador de IMT do Doutor Finanças.  

Se para comprar casa precisou de financiamento, terá ainda de pagar 0,6% sobre o valor do empréstimo. Ora se comprou uma casa de 100 mil euros, no máximo o banco financia 90 mil euros. Neste caso teria de pagar 540 euros de Imposto de Selo sobre o crédito habitação (90.000 x 0,006).   

Custos da escritura 

A par dos impostos, no momento de assinar a escritura da sua nova casa, tem ainda de pagar as despesas notariais e de registo.  

Pode optar pelo Balcão Casa Pronta, um serviço que permite realizar de forma imediata todas as formalidades necessárias à compra e venda de casa. Nesta opção, os valores podem ir dos 375 euros, caso não tenha precisado de financiamento, aos 700 euros, se tiver recorrido ao crédito habitação para fazer a compra.  

Também pode recorrer a um notário ou conservatória de registo predial para o fazer. Aqui cada gabinete tem as suas tabelas de preços, sendo que os custos podem variar consoante o valor da transação. Ainda assim, de acordo com o Portal da Justiça, pode contar com o valor da certidão (cerca de 20 euros), o valor do registo da escritura (225 euros) e ainda o IVA. 

Outra alternativa é recorrer a um advogado ou solicitador, sendo que no caso de um crédito à habitação, geralmente é o banco a indicar o seu próprio advogado e precisa de pelo menos dois registos (500 euros).  

Afinal, como saber quanto posso pagar para comprar casa? 

Antes de avançar com a compra de uma casa, é importante perceber até onde pode gastar para não comprometer as suas finanças. Para isso, deve saber qual é a sua taxa de esforço e, a partir daí, traçar um limite de preço a pagar pelo imóvel.  

A taxa de esforço não é nada mais nada menos do que a relação entre o rendimento mensal líquido de um agregado familiar e as despesas do mesmo. Para que as suas finanças não fiquem comprometidas recomenda-se que a taxa de esforço esteja abaixo dos 50%. Use o Simulador da Taxa de Esforço do Doutor Finanças para o ajudar.  

Em suma, já percebeu que, para comprar casa, é necessário ter disponível mais dinheiro do que os 10% do valor do imóvel. Entre comissões e impostos, também não se pode esquecer dos passos seguintes à compra de uma casa: o recheio!  

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