Como acelerar a compra de casa em 10 passos

O sonho de comprar casa torna-se mais real quando encontra um imóvel que corresponde ao que procura. Mas para que o processo de compra não sofra quaisquer atrasos, há passos que pode dar antes mesmo de encontrar o imóvel. O primeiro é perceber quanto pode efetivamente gastar, tendo em conta não só a obtenção de um eventual crédito, mas também o dinheiro que vai precisar para a entrada, os impostos e os restantes encargos.

Preparar a documentação, definir os critérios de procura e antecipar algumas diligências são outras formas de estar pronto para avançar quando surgir uma boa oportunidade. Veja, de seguida, 10 passos que podem acelerar a compra da casa que tanto deseja.

1. Comece pela pré-aprovação do crédito habitação

É uma regra importante, mas nem sempre seguida por quem quer comprar casa: se vai precisar de um empréstimo do banco, comece por tratar deste assunto antes mesmo de começar a visitar imóveis.

E não se trata de fazer simulações. Embora estas permitam ter uma ideia genérica sobre o valor da prestação, do prazo ou da taxa de juro do crédito habitação, não têm em consideração a situação financeira de quem pretende pedir o empréstimo e, como tal, não permitem saber com rigor que montante o banco poderá financiar.

É aí que entre a pré-aprovação do crédito habitação, que parte da análise da situação financeira particular do cliente por parte do banco. Para se perceber se o financiamento é viável, serão considerados, entre outros fatores:

• A idade do cliente;
• A sua situação profissional;
• Os rendimentos;
• As despesas regulares;
• As responsabilidades com outros créditos.

Para o comprador, este passo tem uma vantagem importante: permite procurar casa com um orçamento mais realista. Além disso, ao ter o crédito pré-aprovado, se existirem vários interessados pelo mesmo imóvel, poderá estar em melhores condições para avançar com uma proposta, já que não terá de iniciar todo o processo no banco a partir desse momento.

É importante, no entanto, não confundir a pré-aprovação do crédito com a sua aprovação definitiva. Mesmo que a análise inicial seja favorável, o banco só dará luz verde ao financiamento depois de avaliar o imóvel.

Compare propostas antes de escolher o banco

Preparar o financiamento com antecedência também lhe dá tempo para comparar diferentes propostas. Recorra à Ficha de Informação Normalizada Europeia (FINE), um documento com as condições do crédito que o banco tem obrigatoriamente de lhe entregar, e compare as ofertas com base nos seguintes critérios:

• TAN e a TAEG;
• Montante financiado;
• MTIC;
• Valor das prestações;
• Comissões e outros encargos;
• Seguros (de vida e multirriscos-habitação).

A TAEG (Taxa Anual de Encargos Efetiva Global) é particularmente útil para fazer a comparação das diferentes propostas, pois mede o custo total do empréstimo em percentagem do montante financiado. Já o MTIC (Montante Total Imputado ao Consumidor) permite perceber quanto custará, no total, o empréstimo até ao fim do prazo, incluindo juros, seguros e outros custos associados ao crédito, como as comissões bancárias.

Fazer estas comparações somente depois de ter um imóvel escolhido, poderá levá-lo a aceitar mais rapidamente uma solução de financiamento – para poder avançar com uma proposta de compra – sem que seja necessariamente a mais vantajosa.

2. Tenha os documentos preparados

Para avaliar a sua situação financeira, o banco vai necessitar de um conjunto de documentos. Uma das formas mais simples de agilizar o processo é ter, desde o início, a documentação que lhe será pedida organizada e atualizada. Reuni-la numa única pasta – física ou digital – facilitará o envio da informação e reduzirá o risco de ter de pôr o processo em pausa, por não ter disponível tudo o que é necessário para analisarem o seu pedido de crédito.

Documentos que deve ter preparados antes de começar a procurar casa

Normalmente, a documentação que pode ser solicitada pelo banco para analisar a situação financeira do cliente inclui:

• Documentos de identificação;
• Declaração de IRS;
• Nota de liquidação do IRS;
• Mapa de Responsabilidades de Crédito do Banco de Portugal;
• Extratos bancários das contas bancárias;
• Comprovativo de morada;
• Recibos de vencimento, no caso de trabalhadores por conta de outrem;
• Comprovativo da situação profissional, como declaração da entidade empregadora;
• Documentação relativa à atividade e aos rendimentos, no caso de trabalhadores independentes.

O Mapa de Responsabilidades de Crédito pode ser obtido gratuitamente através da Central de Responsabilidades de Crédito do Banco de Portugal. Este permite conhecer os créditos que tem em seu nome e os respetivos montantes em dívida.

3. Saiba quanto dinheiro precisa de ter disponível

Saber quanto é que o banco poderá financiar é apenas uma parte das contas que precisa de fazer antes de comprar casa. Mesmo que a prestação estimada seja compatível com os seus rendimentos, pode não dispor de dinheiro suficiente para avançar.

Por isso, comece por perceber a que encargos terá de fazer face até à escritura e se tem capitais próprios para os suportar.

Faça contas à entrada e aos impostos

O banco financia até 90% do menor valor entre o preço de aquisição e o valor da avaliação do imóvel, pelo que terá de dispor de capitais próprios para suportar a diferença. Mas o valor da entrada não é o único que deve prever. Além deste, inclua no orçamento:

• O Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT);
• O Imposto do Selo sobre a aquisição, que corresponde a 0,8% do valor que serve de base à tributação;
• Imposto do Selo de 0,6% sobre o valor financiado;
• Comissões iniciais associadas ao crédito;
• Custos de notariado e de registo da escritura.

Assim, antes de começar a procurar casa, faça uma estimativa do montante que consegue mobilizar e desconte os encargos que terá de suportar. Desse modo, saberá qual é o valor que pode efetivamente destinar à entrada.

Veja o seguinte exemplo, da compra de um imóvel de 250.000 euros, em Portugal Continental:

Neste caso, teria de prever um montante de mais 35.000 euros para avançar com a compra.

E se tiver até 35 anos?

Há medidas em vigor que permitem aliviar os custos iniciais da aquisição de casa para os compradores mais jovens. Quem tem até 35 anos e reúna as condições previstas na lei pode obter financiamento de 100% do valor da transação, ao abrigo da garantia pública no crédito habitação. Este regime aplica-se à compra da primeira habitação própria e permanente, cujo valor não pode exceder 450.000 euros.

Além disso, os jovens podem ainda beneficiar da isenção de IMT e Imposto do Selo na aquisição da primeira habitação própria e permanente de valor até 330.539 euros. Entre esse valor e 660.982 euros aplica-se uma isenção parcial.

Leia ainda: Qual o impacto dos juros no acesso à garantia pública do Estado?

4. Defina os requisitos da casa que procura

Depois de saber quanto pode gastar e de preparar o financiamento, chega o momento de definir que tipo de imóvel pretende. Ter critérios claros pode poupar bastante tempo, sobretudo se houver várias casas dentro do orçamento.

A ideia é, sobretudo, distinguir os requisitos obrigatórios daquilo que gostaria de ter, mas que não são fatores de exclusão. Dessa forma, consegue filtrar melhor os anúncios, escolher as visitas com maior potencial e evitar perder tempo com imóveis que dificilmente correspondem às suas necessidades.

O orçamento máximo deve ser o primeiro filtro, mas não o único. Considere, por exemplo:

• A localização: defina as zonas onde gostaria de viver e, se necessário, algumas alternativas;
• A área mínima: pense no espaço de que precisa para o agregado familiar;
• A tipologia: determine o número de quartos necessários;
• O estado do imóvel: novo, usado, remodelado ou a necessitar de obras;
• Garagem ou estacionamento: avalie se é uma necessidade ou apenas uma preferência;
• Elevador: especialmente relevante para determinados andares ou necessidades do agregado;
• Espaço exterior: varanda, terraço ou jardim, caso seja importante;
• Andar: incluindo a possibilidade de aceitar ou não um rés do chão ou um último andar;
• Exposição solar: se a luminosidade natural for um critério relevante;
• Ano de construção: pode ser importante em função das características da construção e das necessidades de manutenção;
• Proximidade de transportes, escolas, comércio e outros serviços: tenha em conta o seu dia a dia e não apenas o imóvel em si.

Quanto mais claros forem estes critérios, mais fácil será decidir se vale a pena visitar determinado imóvel. E isso é particularmente importante quando está a tentar acelerar o processo de compra.

Distinga o que é obrigatório do que é negociável

Nem todas os requisitos devem ter o mesmo peso. Uma forma simples de organizar a procura é dividir os critérios em três grupos:

Esta distinção ajuda a evitar dois erros frequentes: eliminar boas oportunidades por causa de um detalhe secundário ou, por outro lado, visitar imóveis que não cumprem requisitos essenciais.

Também permite tomar decisões mais rapidamente. Se encontrar um imóvel que cumpre todos os critérios indispensáveis, mas não tem varanda, por exemplo, já sabe que está perante uma característica que pode ser compensada por outras vantagens.

5. Recorra a mediação imobiliária para tornar a procura mais eficiente

Recorrer a uma agência imobiliária não é obrigatório para comprar casa, mas pode ser uma forma de tornar a pesquisa mais eficiente, sobretudo se já souber quanto pode gastar e que características são indispensáveis. Um profissional que conheça a zona e acompanhe o mercado pode ajudar a identificar imóveis que correspondam aos seus critérios e facilitar a comunicação com o vendedor.

É importante que dê ao consultor um briefing claro. Em vez de dizer apenas que procura, por exemplo, um T2, forneça informações tão concretas quanto possível:

• Orçamento máximo;
• Zonas onde pretende comprar;
• Localizações que também aceita como alternativa;
• Tipologia;
• Área mínima;
• Estado do imóvel;
• Necessidade ou não de obras;
• Características indispensáveis, como garagem ou elevador;
• Características preferenciais, como varanda ou espaço exterior;
• Prazo em que gostaria de concretizar a compra;
• Situação do financiamento, nomeadamente se já tem pré-aprovação do crédito.

Ao procurar uma imobiliária, confirme que esta está devidamente habilitada para exercer a atividade.

6. Analise a documentação do imóvel antes de fazer uma proposta

Antes de fazer uma proposta, convém perceber se o imóvel está em condições de ser vendido e se a informação apresentada corresponde à realidade jurídica e fiscal da habitação. Esta verificação pode evitar que descubra problemas numa fase mais avançada, quando já assinou um CPCV, entregou um sinal ou iniciou o processo de crédito.

Se estiver a trabalhar com uma agência, pode pedir-lhe que disponibilize a documentação necessária. Entre os documentos que importa analisar estão:

No caso da declaração de existência de dívidas ao condomínio, além de saber se há pagamentos em falta, esta informação pode ser útil para perceber se estão previstos encargos extraordinários, por exemplo, relacionados com obras no prédio. É uma questão particularmente relevante quando está a comparar dois imóveis com preços semelhantes: uma casa aparentemente mais barata pode implicar despesas significativas se estiverem previstas obras no condomínio.

O imóvel está sujeito a direito de preferência?

Outro ponto que pode interferir com os prazos é a existência de um direito de preferência. Determinados imóveis, nomeadamente os que se encontram classificados ou em vias de classificação, em áreas protegidas ou em áreas de reabilitação urbana, podem estar abrangidos por direito de preferência de entidades públicas.

Para quem quer acelerar a compra, esta é uma verificação que vale a pena fazer cedo. Para isso, consulte a página da câmara municipal onde se situa a habitação e outras entidades, como a Direção-Geral do Património Cultural.

Se só descobrir que o imóvel está sujeito ao direito de preferência depois de ter assinado o CPCV, pode ter de gerir mais um prazo dentro do processo.

Leia ainda: Vai comprar casa? Não se esqueça do condomínio 

7. Prepare o CPCV com antecedência

O contrato-promessa de compra e venda (CPCV) – que define as condições em que o negócio será concretizado – é outra etapa do processo em que a antecipação pode fazer a diferença. Quando encontra a casa certa, sobretudo num mercado com vários potenciais compradores, pode haver pressão para avançar rapidamente. Ainda que não deva, em circunstância alguma, assinar o contrato antes de esclarecer os aspetos essenciais, identificar antecipadamente os principais pontos que devem constar do CPCV permite reagir mais depressa.

O que deve ficar definido no CPCV?

Embora não seja obrigatório, o CPCV é juridicamente vinculativo, estabelecendo penalizações em caso de incumprimento. A redação deve ser adaptada a cada negócio concreto, mas há vários elementos que pode prever, por defeito:

• Identificação do comprador e do vendedor;
• Identificação completa do imóvel;
• Preço acordado;
• Forma e calendário de pagamento;
• Valor do sinal, quando exista;
• Prazo ou data-limite para a escritura
• Condições que tenham de ser cumpridas até à compra e venda definitiva;
• Situação de hipotecas, penhoras ou outros encargos, quando aplicável;
• Consequências do incumprimento;
• Condições relacionadas com a obtenção de financiamento, quando o comprador depende de crédito habitação;
• Outras condições específicas acordadas entre as partes.

Se o negócio depender de financiamento bancário, é importante que essa circunstância seja considerada no contrato. Uma cláusula que preveja o que acontece caso o financiamento não seja aprovado ou a avaliação bancária não permita obter o montante necessário pode proteger o comprador.

Tenha especial atenção ao sinal

Na assinatura do CPCV, é habitual o comprador entregar um sinal, que corresponde, geralmente, a 10% a 20% do preço do imóvel. Este valor tem impacto em caso de incumprimento do contrato: se o vendedor não cumprir o acordado, o comprador pode ter direito a receber o sinal em dobro. Se, pelo contrário, o incumprimento for imputável ao comprador, este pode perder o valor entregue.

8. Esteja preparado para a avaliação bancária

Mesmo depois de encontrar a casa certa e de negociar o preço, ainda pode surgir um obstáculo importante antes da aprovação definitiva do crédito: a avaliação bancária do imóvel. Quando pede um crédito habitação, o banco precisa de avaliar o bem que ficará como garantia do empréstimo. O valor considerado para determinar o montante máximo de financiamento corresponde ao menor valor entre o preço de aquisição e o valor da avaliação.

Isto significa que o preço acordado com o vendedor e o valor atribuído pelo perito podem não coincidir. E, se a avaliação ficar abaixo do preço de compra, o comprador precisará de mais capitais próprios para concretizar o negócio.

E se a avaliação ficar abaixo do preço?

Imagine que encontra uma casa por 250.000 euros e pretende obter um empréstimo. Se a avaliação bancária também for de 250.000 euros, o limite de financiamento – pela regra geral dos 90% – será de 225.000 euros. Terá, neste caso, de assegurar os restantes 25.000 euros com capitais próprios.

Mas suponha que a avaliação atribui ao imóvel um valor de 230.000 euros. Neste caso, os 90% são calculados sobre os 230.000 euros, e não sobre os 250.000 euros que vai pagar. O financiamento máximo, segundo esse limite, seria de 207.000 euros. A diferença que terá de assegurar com dinheiro próprio passa, assim, para 43.000 euros.

A estes valores acrescem os impostos e outros custos associados à compra, como as comissões bancárias. Por isso, antes de fazer uma proposta, não olhe apenas para o preço da casa. Deve também perceber se tem margem para suportar uma avaliação inferior ao valor negociado com o vendedor.

Por outro lado, uma avaliação inferior ao preço acordado não significa automaticamente que tenha de desistir do negócio. Pode tentar renegociar o preço com o vendedor ou procurar uma solução de financiamento num banco diferente.

Preveja uma margem para diferentes cenários

Uma forma de evitar que a avaliação atrase a compra é fazer as contas antes de apresentar a proposta. Para isso, tente responder às seguintes perguntas:

• Qual é o valor máximo que consigo pedir ao banco?
• Quanto tenho efetivamente disponível para a entrada?
• Quanto preciso de reservar para impostos e outras despesas?
• Quanto dinheiro consigo ainda mobilizar se a avaliação for inferior ao preço?
• Se tiver de prever mais dinheiro na compra, fico sem poupanças?

Esta última pergunta é especialmente importante. Não é prudente utilizar todo o dinheiro que conseguir juntar para a compra da casa. Depois da escritura, continuam a existir despesas com a mudança, eventuais obras e mobiliário.

Além disso, é muito importante que mantenha uma reserva para fazer face a despesas inesperadas, através de um fundo de emergência.

Leia ainda: Como é calculada a avaliação de um imóvel?

9. Contrate os seguros necessários, mas compare as opções

Ao pedir um crédito habitação, os bancos exigem habitualmente dois seguros: o seguro de vida e o seguro multirriscos habitação. Embora o banco possa apresentar propostas para ambos, em troca de um spread mais baixo, não é obrigado a contratá-los na instituição. Pode escolher uma seguradora diferente, desde que a apólice cumpra as condições exigidas pelo banco para o crédito. Para isso, compare coberturas, exclusões, capitais seguros e prémios antes de decidir.

Mesmo que queira acelerar a compra da casa, não salte esta etapa. Compare o custo global de ambas as opções, incluindo o empréstimo e os seguros, para perceber qual é realmente mais vantajosa. Esta análise pode exigir algum tempo, mas ajuda a evitar custos desnecessários durante os anos em que decorrer o contrato.

Leia também: 7 motivos para rever o seu seguro de vida

10. Prepare a escritura para evitar atrasos na fase final

Para evitar que a escritura seja adiada por questões que poderiam ter sido resolvidas antecipadamente, convém antecipar os procedimentos necessários. Assim que o processo de compra estiver encaminhado, contacte o banco ou a agência imobiliária para confirmar quais os documentos necessários, quem deve tratar de cada um e que diligências pode começar a assegurar. Aproveite para esclarecer que pagamentos terá de realizar antes ou no dia da escritura, incluindo impostos e encargos associados à compra e ao crédito.

Embora alguma documentação seja habitualmente disponibilizada pelo vendedor, outra deve ser assegurada pelo comprador ou pelo banco, consoante a situação. Saiba quem deve ser o responsável, na tabela com os principais documentos:

Apesar de tudo, nem todos estes documentos têm de ser apresentados fisicamente no dia da escritura. Alguns podem ser consultados online ou tratados antecipadamente pela entidade responsável pela formalização da compra – seja um notário, advogado, solicitador ou serviço Casa Pronta.

Checklist para acelerar a compra de casa

Comprar casa envolve várias etapas e nem todas dependem diretamente do comprador. Ainda assim, há muito que pode ser preparado com antecedência para evitar que o processo fique parado à espera de um documento ou de uma informação.

Uma forma simples de organizar o processo é ter uma checklist desde o momento em que começa a procurar casa até à escritura. Assim, sabe o que deve tratar em cada fase e consegue antecipar os passos seguintes.

Antes de começar a procurar casa

• Definir o orçamento e calcular a taxa de esforço;
• Confirmar quanto tem disponível para a entrada, impostos e restantes encargos;
• Pedir uma pré-aprovação do crédito habitação e comparar propostas;
• Reunir os documentos pessoais e financeiros necessários;
• Definir os critérios de procura de casa, distinguindo os essenciais dos desejáveis.

Quando encontrar um imóvel

• Confirmar que o preço se enquadra no orçamento;
• Pedir e analisar a documentação do imóvel;
• Verificar a situação fiscal e jurídica do imóvel;
• Confirmar o certificado energético e informar-se sobre eventuais obras;
• Negociar o preço e as condições da compra.

Antes de assinar o CPCV

• Rever os dados das partes, a identificação do imóvel e o preço;
• Confirmar o valor do sinal e as condições de pagamento;
• Definir o prazo para a escritura e as condições a cumprir até essa data;
• Verificar as consequências do incumprimento e as cláusulas relacionadas com o financiamento;
• Pedir apoio jurídico se tiver dúvidas sobre as cláusulas do contrato.

Depois do CPCV

• Entregar ao banco os documentos necessários para concluir o crédito;
• Agendar e acompanhar a avaliação bancária do imóvel;
• Confirmar as condições finais do financiamento e os prazos aplicáveis, respeitando o período mínimo de reflexão antes de assinar o contrato;
• Comparar as propostas de seguro de vida e seguro multirriscos habitação;
• Confirmar com o banco e a entidade responsável pela escritura os documentos em falta.

Na preparação da escritura

• Escolher a modalidade de formalização da compra – Documento Particular Autenticado, serviço Casa Pronta ou escritura pública – e confirmar a disponibilidade;
• Confirmar os impostos e restantes encargos a pagar e preparar o dinheiro necessário;
• Garantir que os seguros cumprem as condições exigidas pelo banco;
• Confirmar a data, o local, os documentos e os meios de pagamento necessários.

Quanto mais etapas conseguir preparar antes de chegar a cada fase, mais simples será avançar para a seguinte. E, sobretudo, terá maior capacidade para tomar decisões com calma, mesmo quando existe pressão para fechar rapidamente o negócio.

Perguntas frequentes

Quanto tempo demora o processo de compra de casa?

Desde a procura até à escritura, o processo pode demorar desde menos de 6-8 semanas até vários meses. Tudo depende da disponibilidade das partes envolvidas, mas também da rapidez na obtenção de crédito e na recolha de toda a documentação necessária.

Como posso saber quanto vou pagar de prestação mensal do crédito habitação?

Pode utilizar este simulador. Com base no montante de financiamento, prazo e taxa de juro, a calculadora estima o valor da prestação mensal do crédito habitação. É uma ferramenta útil para perceber o impacto das condições do empréstimo no seu orçamento.

Quais os custos adicionais, além do valor da casa?

Além do preço que vai pegar pelo imóvel propriamente dito, deve contar com os seguintes encargos:

• Imposto Municipal sobre Transações onerosas de impostos (IMT) e Imposto do Selo;
• Escritura e registos;
• Comissões bancárias;
• Seguros obrigatórios (vida e multirriscos) associados ao crédito habitação.

É possível comprar casa sem entrada inicial?

A maioria dos bancos exige uma entrada mínima de 10% a 20% do valor do imóvel ou da avaliação (o banco financia o menor valor entre os dois). No entanto, os jovens até aos 35 que cumpram os requisitos da garantia do Estado no crédito habitação podem obter financiamento de 100%.

Como avaliar a taxa de esforço para financiamento de casa?

Some o valor mensal das prestações de crédito (habitação e outros) e divida-o pelo rendimento líquido mensal do agregado. Idealmente, a taxa de esforço não deve ultrapassar 30% a 35%.

O que é o CPCV e quando é assinado?

O contrato-promessa de compra e venda (CPCV) é um contrato legal no qual o comprador e o vendedor se comprometem a concluir a transação da casa. Define os prazos, as condições e o sinal (valor pago na reserva do imóvel).

Que documentos são necessários para a escritura?

Na escritura é fundamental estar na posse dos seguintes documentos:

• Certidão permanente do registo predial;
• Caderneta predial;
• Certificado energético;
• Documentos de identificação dos envolvidos;
• Licença de utilização;
• Ficha técnica (para imóveis construídos após 2004);
• Comprovativos de pagamento dos impostos devidos.

O certificado energético é obrigatório para vender uma casa?

Sim. O certificado energético é obrigatório na venda de um imóvel. A classe energética deve constar no anúncio e o documento deve ser entregue ao comprador no momento da escritura.