Se tem Crédito à Habitação sabe que quando mais cedo se livrar do assunto melhor, afinal os bancos já ganham dinheiro suficiente. Vamos então analisar se vale ou não a pena amortizar empréstimos. Descubra a resposta neste artigo.
Pedro Pais é o fundador do financaspessoais.pt e do forumfinancas.pt. O Pedro é um dos maiores promotores de literacia financeira em Portugal contribuindo com centenas de artigos, ferramentas e simuladores que ajudam as pessoas a poupar, a investir ou a decifrar os mistérios da fiscalidade.
Até agora as comissões associadas às amortizações antecipadas do crédito à habitação estavam sujeitas a esquemas bancários pouco claros (como é costume nesta indústria), que embora pudessem chegar à isenção de comissão, mais frequentemente atingiam os 1,5% ou 2%.
Esta atitude dos bancos era portanto um significativo obstáculo à amortização antecipada de capital em dívida.
A boa notícia é que foi promulgada pelo Presidente da República, um decreto-lei que determina os valores máximos de comissão sobre amortizações antecipadas em 0,5% e 2%, conforme se trate de empréstimos com taxa variável ou taxa fixa (que é, também quase sempre, um péssimo negócio), respectivamente.
Portanto já sabe, se quiser amortizar antecipadamente o capital em dívida (o que deve fazer sempre que possível), consulte o seu banco, mas o melhor será esperar mais 30 dias até o decreto-lei ser publicado em Diário da República.
Actualização: Segundo um comentário anónimo a lei entra em vigor 30 dias após a publicação em Diário da República, portanto há que esperar mais uns dias 🙂
A questão
Um leitor colocou uma questão muito pertinente:
Os bancos nunca aconselham a amortizar os empréstimos nos primeiros anos. Alguém me sabe esclarecer esta duvida? Compensa ou não amortizar nem que seja 2500€ por ano.
Antes de mais o meu obrigado pela pergunta, é de facto muito relevante.
A resposta
De facto o ideal é, sempre que possível, amortizar antecipadamente. Compensa sempre, seja qual for o valor que pretende abater antecipadamente.
Contudo, existem duas situações em que não deve amortizar antecipadamente:
- Se acha que vai precisar do dinheiro para alguma situação particular
- Se consegue obter uma rentabilidade superior à taxa de juro que o banco lhe cobra (improvável para a maior parte da população).
Caso prático
Imagine que tem um empréstimo de €100 000, à taxa de 5%, a 30 anos (360 meses, portanto).
Utilizando a calculadora de amortizações chegamos ao valor de €537 mensais. Ora isto, ao longo da vida do empréstimo soma €193 255.
Agora imaginemos que faz uma amortização de €10 000 ao capital em dívida. A prestação mensal passa para €483, ou €173 930 ao longo da vida do empréstimo.
Com €10 000 poupámos, ao longo de 30 anos €19 352. Além disso, fica com mais €53 todos os meses, que pode investir.
Investindo esses €53 todos os meses, num depósito a prazo a 2%, ficamos, no final dos 30 anos, com €26 114, que corresponde a um ganho de €7 034 (26 114 - 53*360).
Resultado final: por ter hoje amortizado €10 000, poupa €19 352 no empréstimo e ainda obtém um ganho de €7 034. Em termos líquidos teve um ganho de €16 386.
Se ao invés de amortizar os €10 000, os tivesse aplicado num depósito a prazo a 2%, tinha um ganho líquido de €8 113 (cerca de 50% inferior ao que conseguiu amortizando).
Sim, vale a pena amortizar antecipadamente
Sempre que possa e não haja estragos para o seu orçamento familiar, amortize.
Já agora, se está com dúvidas relacionadas com a amortização do crédito habitação leia também o nosso artigo "Quando não vale a pena amortizar o crédito habitação?".
Última atualização: 02-02-2017
A informação que consta no artigo não é vinculativa e não invalida a leitura integral de documentos que suportem a matéria em causa.
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ola a todos eu tenho um apartamento em que estou a pagar ao banco mas esse apartamento esta todo ano vazio porque vivo em franca e gostaria de saber se deveria arenda-lo e com o dinheiro da renda pagar o emprestimo ou deixar assim vazio. acham que e um bom investimento. obrigado
@João,
Para mim a melhor opção é a 2, só com um pequeno “retoque”. O preferível é só utilizar qualquer dinheiro para amortizar no CH quando a TAE do mesmo for superior à taxa líquida do depósito. Enquanto for possível reinvestir o dinheiro a uma taxa superior, óptimo.
Caro Pedro. Em primeiro lugar muitos parabéns, este blog ajuda muita gente.
Eu tenho uma questão que gostaria se possível que me ajudasse a esclarecer.
Supondo que eu vou fazer uma casa de 100000€, tenho 60000€ de depósito a prazo, consigo spread a 2% e taxa de juro do depósito a prazo de 4,5%.
Axa que é preferivel que cenário?
1 – Pedir 40000€ ao banco, pagar o restante da casa com o dinheiro do depósito a prazo (ficando assim vulnerável a alguma necessidade urgente).
2 – Pedir os 100000€ ao banco, e utilizar o juro do depósito a prazo para ir pagando o empréstimo, colocando a diferênça.
3 – Pedir os 100000€ ao banco, e amortizar parte do valor (30000 ou 40000€) ficando com o restante para alguma necessidade urgente.
Grato pela ajuda
@Martins,
Desde que a taxa líquida dos CT seja superior à taxa do crédito, parece-me bem. Em relação aos riscos veja aqui a discussão: http://www.pedropais.com/forum/index.php/topic,3607.0.html
@Jorge,
De facto o banco não é obrigado a aceitar uma redução do prazo sem renegociação das condições.
Olá Pedro !
Depois de fazer uso dos simuladores que nos disponibiliza, tentei junto de duas instituições bancárias fazer amortizações ao CH, na modalidade de actualização/redução do prazo. Em ambas foi-me dito que tal pretensão implicaria uma renegociação do contrato e que as condições vantajosas, ao nível do spred, que actualmente usufruo – 0.4% seriam obrigatoriamente revistas por se tratar de um novo contrato. Está correcta esta situação ?
obg.
Caro Pedro,
Também sou daqueles que estão indecisos quanto á amortização ou investimento.
Usei a sua calculadora para a simulação dos certificados de tesouro, que é umas das muitas ferramentas preciosas que nos disponibiliza, que desde já realço e agradeço.Para calcular o rendimento no final de 10 anos, de um investimento de 38.000€. O valor liquido resultante do cálculo foi 19021,6€
Com este ganho, a possibilidade de usar o valor do investimento para amortizar na totalidade um empréstimo, cujo montante em divida é de 35000€, a pagar durante 201 meses parece desvantajosa. Pelas minhas contas, considerando os 210€ mensais e o seguro que de acordo a simulação inicial é de prémio crescente pagarei na totalidade cerca de 47000€ .
O que achas quanto à opção pelos certificados de tesouro, quais os riscos e garantias que este investimento envolve?
Obrigado
@João,
Em regra se a taxa líquida do investimento for superior à taxa do crédito então mais vale manter o investimento. Claro que há mais uma ou outra coisa a ter em conta (nomeadamente o que se poderia poupar nos seguros, o custo da amortização e a possível perda de benefícios fiscais), mas é essa a ideia.
Caro Pedro,
Mto obrigado pelo seu blog e utilitários associados que são efectivamente extremamente úteis.
Vou-lhe expor um caso para pedir a sua opinião e ver se estou a ver mal a situação.
Detenho um emprestimo no qual devo ao banco 76.460 Eur e ainda tenho pela frente 228 meses de renda.
Pago de taxa de juro Euribor + 0.25 ou seja, neste momento, falamos de 1,474% de juro/ano, o que resulta num valor mensal de 384,7 Eur.
(Suponhamos que) Tenho condições para amortizar na totalidade o valor hoje, mas os bancos têm me estado a oferecer juros de 3,5% (bruto) sobre o valor, pelo que tenho optado por não amortizar.
Se hipoteticamente as taxas acima referidas se mantivessem, as 228 rendas custar-me-iam no fim do contrato o total de 87.716,6 Eur.
Por outro lado, se eu conseguir manter (hipoteticamente) a taxa de juro a 3,5%, e se for acumulando o juro a cada ano que passa, enquanto desconto 20% de imposto/retenção na fonte, terei no fim qq coisa acumulada como: 127.522 Eur.
Estou a ver mal a coisa ou esta é daquelas situações em que não devo amortizar?
Um gd abraço,
JR
@Mário,
Obrigado pela informação, é muito útil.