Como escolher entre taxa fixa e taxa variável no crédito habitação?

Quando chega o momento de decidir entre taxa fixa ou variável no crédito habitação, é normal surgirem dúvidas. Esta escolha influencia o valor da prestação ao longo dos anos e até os custos caso queira amortizar ou transferir o empréstimo.

Nos últimos anos, as taxas de juro oscilaram bastante, o que tornou esta decisão ainda mais relevante para quem vai contratar crédito ou pondera transferir ou renegociar.

Perceber as diferenças e saber a quem melhor se adapta cada opção é importante para fazer uma escolha consciente.

Qual a diferença entre taxa fixa e taxa variável no crédito habitação?

A taxa fixa dá previsibilidade, enquanto a taxa variável oferece a possibilidade de conseguir prestações mais baixas no futuro (mas tem também o risco de ver o valor subir). Entre uma e outra, há um regime que combina características: a taxa mista.

O que é a taxa variável?

A taxa variável sofre oscilações ao longo do contrato de crédito. Pode subir ou descer, sempre dependendo da evolução da Euribor.

Se escolher taxa variável tem ainda de tomar outra decisão: de quanto em quanto tempo quer atualizar a prestação? Os prazos mais comuns são três, seis e 12 meses. Ou seja, quem escolhe fazer um crédito com taxa variável não vai ver a prestação subir ou descer todos os meses, mas apenas na periodicidade acordada.

Ao valor da Euribor há ainda que acrescentar o spread. Esta componente é livremente definida pelo banco, tendo em conta critérios como o risco de crédito do cliente e o custo de financiamento. É a soma de Euribor e spread que vai formar a Taxa Anual Nominal (TAN).

Geralmente, num momento inicial do contrato, a taxa variável é mais baixa do que a taxa fixa. Nos anos mais recentes, isso só não aconteceu entre junho de 2023 e fevereiro de 2025, depois dos repetidos aumentos das taxas de juro por parte do Banco Central Europeu (BCE) para tentar controlar a inflação que se seguiu ao início da guerra na Ucrânia.

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O que é a taxa fixa?

Quem escolhe taxa fixa tem uma certeza: a prestação vai ser sempre a mesma durante todo o prazo do contrato. A Euribor pode subir ou descer, mas o valor a pagar no final do mês é sempre o mesmo.

Como noutras vertentes das finanças pessoais, há duas faces da moeda: se não sofre com os possíveis aumentos da Euribor, também não beneficia de eventuais reduções.

Estas taxas são livremente definidas pelos bancos, tendo em conta o risco de crédito do cliente, o rácio entre o valor do empréstimo e o valor do imóvel (loan-to-value), o seu custo de financiamento e o risco de fixação da taxa de juro.

Numa fase inicial, a taxa fixa é mais alta do que a taxa variável. No fundo, é o preço que os clientes pagam pela estabilidade no orçamento e pela proteção contra aumentos indesejados da Euribor.

O que é a taxa mista?

O tipo de taxa que combina características dos outros dois regimes tem sido a preferida dos clientes nos últimos anos. Neste regime, a taxa é fixa num período inicial, passando depois a ser uma taxa variável, atualizada de acordo com o prazo da Euribor escolhido.

Taxa fixa ou variável: Para quem é cada opção?

Ambos os regimes têm vantagens e desvantagens. A melhor escolha vai variar de pessoa para pessoa, mas um dos critérios é, naturalmente, a capacidade e disponibilidade para aguentar possíveis subidas ao longo dos anos.

Quando a taxa fixa pode ser melhor?

A taxa fixa tende a ser mais vantajosa para quem:

• Valoriza estabilidade e previsibilidade;
• Tem pouca margem para lidar com possíveis aumentos da prestação.

Como garante uma prestação constante, é especialmente útil para famílias que precisam de segurança no orçamento mensal.

Quando a taxa variável pode ser melhor?

A taxa variável pode beneficiar quem:

• Aceita alguma incerteza em troca de eventuais descidas no futuro;
• Consegue absorver eventuais aumentos nas prestações.

A partir de outubro de 2023, a taxa variável deixou de reunir a preferência da maioria das novas operações de crédito habitação e foi ultrapassada pela taxa mista.

Reembolso antecipado: O que muda entre taxa fixa e variável?

Não é apenas no valor e volatilidade que há diferenças entre a taxa fixa e a taxa variável no crédito habitação. As comissões por reembolso antecipado também são diferentes.

Se quiser pagar antecipadamente uma parte ou a totalidade do empréstimo e tiver um contrato com taxa variável, o banco só pode aplicar uma comissão de até 0,5% sobre o capital reembolsado. Ou seja, se amortizar 10 mil euros, vai pagar, no máximo, 50 euros de comissão.

Num crédito com taxa fixa a comissão máxima é mais alta, de 2%. Se amortizar 10 mil euros, vai pagar, no máximo, 200 euros.

Já se tiver um crédito com taxa mista, aplica-se a comissão máxima correspondente ao regime de taxa de juro que estiver em vigor na altura.

Em todo o caso, reforçamos que isto são comissão máximas. Ou seja, não se aplicam se tiver sido acordada no contrato uma comissão inferior ou mesmo a sua isenção.

Além disso, as instituições de crédito também não podem cobrar estas comissões quando o cliente amortiza o empréstimo devido a morte, desemprego ou deslocação profissional de um dos titulares do contrato.

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Afinal, qual a melhor escolha?

A decisão entre taxa fixa ou variável no crédito habitação depende muito das suas prioridades. Se pretende proteção contra a subida das taxas e valoriza estabilidade, a taxa fixa pode ser uma escolha acertada. Se procura poupança inicial e admite oscilações, a variável pode ser mais vantajosa.

Já a taxa mista, atualmente a mais escolhida, oferece um meio-termo, com estabilidade inicial e flexibilidade posterior. O importante é analisar o seu orçamento, comparar propostas e, sempre que possível, simular diferentes cenários antes de tomar a decisão.

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