Crédito Habitação

Sabe o que é o CPCV?

Telma Gonçalves Telma Gonçalves , 9 Janeiro 2019 | 2 Comentários
Neste artigo revelamos todos os detalhes do que é um CPCV (contrato de promessa compra e venda) e que elementos deve ter em conta.Vai comprar casa e não quer correr riscos entre o tempo que separa a tomada de decisão de compra e a efetivação do negócio?Se respondeu afirmativamente a esta pergunta e tem a certeza que encontrou a casa dos seus sonhos, já acordou um preço com o potencial vendedor e uma data previsível para a celebração do negócio, ou seja, para a escritura de compra e venda que consuma o negócio, a forma de agilizar a formalização da transação é através de um CPCV – contrato de promessa compra e venda.Do mesmo modo, se para comprar a casa dos seus sonhos precisa de se desfazer de um imóvel e encontrou alguém disposto a oferecer-lhe um montante que o satisfaz, o CPCV pode evitar arriscar perder o negócio pelo preço oferecido, vinculando o potencial comprador.CPVC

O que é o CPCV?

O CPCV é uma formalização não definitiva do negócio, com força legal, que gera direitos e deveres para as partes envolvidas. Assim, embora o CPCV não anule a hipótese de o negócio não se vir a concretizar, reduz a sua probabilidade de ocorrência.O CPCV apresenta valor jurídico e é feito entre um potencial comprador e um potencial vendedor, quando há uma intenção de fazer um negócio, mas o mesmo ainda foi consumado. Este contrato está contemplado no Código Civil que o define como sendo “a convenção pela qual alguém se obriga a celebrar certo contrato” (artigo 410.º n.º 1).O CPCV tem assim a vantagem de demorar menos tempo que a escritura e vincular as partes contratantes para a efetivação/formalização do negócio no prazo acordado.Como o CPVC salvaguarda os direitos e identifica os deveres da parte compradora e da parte vendedora até à escritura de compra e venda, pode ganhar mais relevância em situações em que não estão reunidas as condições para a realização da escritura.Exemplos dessas situações podem ser: a ausência de licença de utilização do imóvel, este estar ainda em construção, o comprador não dispor no imediato do valor necessário para consumar a compra, ou estar a aguardar a aprovação de um financiamento bancário.

Quais os elementos que deve incluir no contrato?

Celebrar um contrato de promessa de compra e venda não é obrigatório, mas tem força legal para garantir os direitos das partes contratantes.Há, porém, regras que precisa respeitar para tal. Saiba que para que este documento tenha valor jurídico é necessário que as assinaturas das partes contratantes sejam reconhecidas presencialmente.Há ainda um conjunto de informações que devem constar deste contrato para que produza os efeitos desejados, tais como:
  • Identificação das partes contratantes, comprador e vendedor, contendo, designadamente, nome, morada, estado civil, número do cartão de cidadão ou bilhete de identidade e número de
  • Identificação fiscal;
  • Discriminação do objeto da transação, ou seja, do imóvel e suas características: localização, tipologia, inscrição matricial e descrição predial, bem como a existência de partes integrantes ou afetas ao imóvel, por exemplo, anexos, garagens, piscinas;
  • Indicação do preço do objeto de transação e forma de pagamento;
  • Menção à data de prazo para a realização da escritura, ou se tal não for possível determiná-la, deve indicar o prazo máximo para a celebração da escritura de compra e venda;
  • Identificação de sanções no caso de a escritura pública de compra e venda não ser realizada na data convencionada.
Ao CPVC deve ser ainda junta a licença de utilização ou de construção; se esta ainda não existir deve juntar-se prova de que a mesma já foi solicitada à Câmara Municipal ou, caso não seja possível, deve ser anexa uma declaração que a substitua.De modo a não ser surpreendido por obrigações fiscais indevidas e não cumpridas por parte do potencial vendedor, o contrato deverá incluir uma cláusula referente à alienação livre de quaisquer ónus ou encargos, isentando assim o potencial comprador da responsabilidade de responder perante hipotecas, penhoras ou dívidas ao fisco que incidam sobre o imóvel.Como forma de prevenir outras surpresas desagradáveis, poderá também incluir uma cláusula que assegure que o imóvel que irá adquirir cumpre as habituais condições de habitabilidade, dispondo de eletricidade, instalação de água, esgotos e gás, a funcionar em condições normais.É usual o potencial comprador dar um sinal ao potencial vendedor, ou seja, entregar-lhe uma quantia monetária na data da assinatura do CPCV. Se for o caso, então o montante do sinal deve estar expresso no CPCV.No caso de existirem reforços subsequentes, deve também ser feita menção aos seus montantes e respetiva calendarização no contrato.Leia ainda: Vender casa sozinho: tudo o que precisa saber
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4 comentários em “Sabe o que é o CPCV?

  1. Boa tarde,

    solicito pf a v/ ajuda para o exposto:

    em 2014 efetuei um CPCV mas por insolvência do construtor a escritura nunca se realizou, tendo naquela data pago um sinal.
    Daqui a umas semanas vou vender/ceder o meu CPCV a terceiros por valor bastante superior ao do sinal pago em 2014.

    1 – Neste caso existe lugar a pagamento de mais valias ?
    2 – Se sim, como efetuar dado que não estou a vender um imóvel mas sim o CPCV ?
    3- Qual o anexo no modelo IRS a preencher e quais as percentagens a liquidar?

    obrigado e bom ano 2020

    1. Olá, Nuno.

      A esse respeito, o artigo 10º do Código do IRS diz o seguinte:

      1 – Constituem mais-valias os ganhos obtidos que, não sendo considerados rendimentos empresariais e profissionais, de capitais ou prediais, resultem de:

      d) Cessão onerosa de posições contratuais ou outros direitos inerentes a contratos relativos a bens imóveis;

      4 – O ganho sujeito a IRS é constituído:

      b) Pela importância recebida pelo cedente, deduzida do preço por que eventualmente tenha obtido os direitos e bens objeto de cessão, no caso previsto na alínea d) do n.º 1;

      Ou seja, existe efetivamente lugar ao cálculo das mais valias e tributação sobre as mesmas, caso existam (ou seja, caso ceda a sua posição por um valor superior àquele que pagou por ela).

      Independentemente de ter ou não mais valias deve preencher o anexo G para que o fisco possa fazer os cálculos.

      Quanto a saber se teve ou não mais valia e, em caso afirmativo, qual o impacto no seu IRS, pode usar a calculadora de mais valias, indicando o valor que deu de sinal pelo contrato como valor de aquisição e o valor que lhe pagarem agora a si como valor de realização.
      Naturalmente não poderá responder afirmativamente às questões sobre se o imóvel se destina a HPP (que só surgem caso haja mais valias).