Sabe o que é o LTV e qual a importância deste no processo de crédito habitação? A Dica do Doutor desta semana explica-lhe tudo o que precisa de saber.

O LTV, também denomindado de rácio financiamento / garantia nos créditos habitação, é o rácio com que os Bancos aprovam as operações de crédito habitação e determina a diferença entre o valor financiado e o valor que o imóvel é avaliado.

Atualmente, os LTV’s que os Bancos aprovam variam entre os 70% e os 80%, mas existem exceções e, cada vez mais, alguns Bancos apresentam maior apetência para financiar maiores LTV, havendo com alguma frequência aprovações com 85%.

Mas porquê?

Numa visão macroeconómica, deveremos perceber que a redução da taxa de desemprego, a melhoria das taxas de incumprimento, o aumento da liquidez dos Bancos e a procura de produtos rentáveis e de risco baixo, provocam a necessidade de investir fortemente na procura de operações de crédito habitação por parte das Instituições de Crédito.

Adicionalmente, deveremos perceber que, ao contrário do que aconteceu no meio da crise económica, o valor das casas tem vindo a subir e o valor das garantias dos créditos habitação aumentam. A isto deveremos ainda poder juntar a maior liquidez do mercado imobiliário, ou seja, as famílias portuguesas e alguns investidores já consomem a bom preço os imóveis que existem no mercado.

Outro fator importante é a redução de provisões genéricas por parte dos Bancos e das suas carteiras de crédito hipotecário, uma vez que deixou de haver desvalorização das garantias (imóveis).

Todos este fatores acabam por aguçar o “apetite” aos Bancos para serem comercialmente mais agressivos na captação de operações de crédito habitação, quer por via de aquisições, mas especialmente captando transferências de crédito habitação que se encontrem a decorrer noutras instituições de crédito.

Não nos podemos esquecer que o crédito habitação é um produto de longo prazo, que fideliza os Clientes ás Instituições (até por motivos emocionais, porque proporciona a compra da habitação), gerando aos Bancos retorno regular e mensal. Para além disto,  o crédito habitação promove e permite a venda de outros produtos (denominado cross selling) como o seguro de vida, seguro multi-riscos, conta ordenado, cartões, entre outros produtos que são comercializados, em simultâneo, com o crédito habitação.

Importa ainda referir que os processos de crédito habitação permitem a cobrança de novas comissões. Comissões essas que são, cada vez mais, uma rubrica de vital importância para os resultados anuais dos Bancos, o que motivou o aparecimento das comissões de processo, comissões de gestão, comissão de cobrança de prestação, entre outras.

Por estes motivos e sabendo que a maior parte dos bancos financiam com rácios de financiamento / garantia entre 70% e 80%, a procura de ganhar novos Clientes e quota de mercado provoca que alguns bancos já concedam aprovações com LTV de 85%, para clientes que apresentem bom potencial de novo negócio, boas contrapartidas, taxas de esforço reduzidas e bons indicadores de risco de crédito.

Somos da opinião que, mantendo-se os atuais pressupostos nos bancos, no mercado imobiliário e nas famílias, os bancos tendencialmente irão aumentar os rácios financiamento / garantia das suas aprovações e acabarão por baixar o spread (com a subida das taxas Euribor), na procura de aumentar significativamente a sua carteira de crédito habitação e os seus resultados anuais. Assim,  aconselhamos que, no momento da escolha do seu parceiro financeiro para a realização do crédito habitação, procure um especialista que o possa ajudar na escolha da melhor opção.

Deixamos-lhe ainda a uma sugestão de leitura, que o vai ajudar a perceber todos os custos, papeis e imposto envolvidos num processo de crédito habitação.