Crédito Habitação

Qual o spread do seu crédito habitação? Há bancos a oferecer 0,85%

Os spreads no crédito habitação têm vindo a baixar. Hoje, há spreads a 0,85%. Descubra a influência do spread na sua prestação.

Crédito Habitação

Qual o spread do seu crédito habitação? Há bancos a oferecer 0,85%

Os spreads no crédito habitação têm vindo a baixar. Hoje, há spreads a 0,85%. Descubra a influência do spread na sua prestação.

Quando compra uma casa recorrendo a um crédito habitação, é bem provável que a prestação do seu crédito passe a ser a fatura mais elevada que tem de pagar mensalmente.

No entanto, consoante o tipo de condições acordadas no seu contrato, há a possibilidade de reduzir este encargo. E muitas vezes a solução está em renegociar as suas condições, e tentar reduzir o spread aplicado ao seu crédito habitação. Afinal, os spreads no crédito habitação têm vindo a baixar nos últimos anos.

Por exemplo, se contratou um crédito habitação entre 2011 e 2016, é normal que esteja a pagar um valor mais elevado face aos spreads dos dias de hoje. Atualmente é possível obter spreads no crédito habitação de 0,85%.

Este valor de taxa pode não estar acessível a todos os titulares e contratos de crédito habitação. Mas se existem bancos a oferecer spreads no crédito habitação mais baixos, não perde nada ao tentar obter melhores condições.

Além disso, tendo em conta a subida da Euribor, mesmo que o banco ofereça uma pequena redução no seu spread, esta alteração pode ajudá-lo a diminuir o impacto da subida dos juros no seu orçamento familiar.

Assim, caso pretenda baixar os encargos e ter uma folga financeira no seu orçamento, perceba como funcionam os spreads no crédito habitação para conseguir renegociar as suas condições contratuais. Perceba ainda a evolução dos spreads nos últimos anos e saiba se é possível obter spreads no crédito habitação de 0,85% em todos os bancos.

A evolução dos spreads no crédito habitação nos últimos anos

Cubos de madeira com desenhos de um alvo e montes de moedas e notas. A SPAC é mais um veículo para se chegar à bolsa

Se olharmos para a história das taxas de juro médias no crédito habitação desde a última crise financeira até aos dias de hoje, deparamo-nos com subidas e descidas acentuadas. Antes da última crise financeira em 2008, era normal os bancos aplicarem spreads muito baixos, na ordem dos 0,5%. Aliás, nessa altura, chegaram a existir bancos a conceder créditos com um spread de 0,1%. Mas esse é um cenário longínquo que provavelmente não se voltará a aplicar aos contratos de crédito habitação.

Afinal, poucos anos mais tarde, em 2012, as taxas de juro médias no crédito habitação atingiram o seu valor mais elevado. Nesse ano, Portugal estava sob o resgate financeiro da troika, e a concessão de crédito era muito escassa. Para ter uma noção, quem comprou casa nesse período através de um crédito habitação acabou por ter uma taxa de juro na ordem dos 4%. Isto porque a taxa de juro média praticada chegou mesmo a atingir os 4,68% (spread+ indexante).

No entanto, nos anos seguintes, a tendência inverteu-se e as taxas de juro médias começaram a baixar. Quase no final de 2015, a taxa média encontrava-se nos 2,16%. Mas a descida não ficou por aqui.

Num período em que as taxas de juro estavam muito baixas (com as taxas Euribor em valores negativos), e a economia a dar sinais de recuperação, o sistema financeiro começou a praticar condições de concessão de crédito mais atrativas.

Em 2020 muitos bancos financiaram a compra de casa com juros na ordem de 1%, um valor que inclui Euribor e indexante. Neste ano, houve mesmo bancos a oferecerem spreads mínimos de 0,95%.

Em 2022, voltamos a assistir a reduções nos spreads oferecidos. Em termos médios, hoje em dia há uma relativa facilidade em conseguir spreads iguais ou inferiores a 1% na maioria das operações. Contudo, tudo vai depender do perfil do cliente e do financiamento.

Spread de 0,85%: Todos os bancos oferecem? E a todas as pessoas?

A resposta às duas perguntas é: não. Nem todo os bancos estão a praticar spreads tão baixos e nem todas as pessoas terão acesso a este valor. Tal como explicámos mais acima, tudo depende do perfil do cliente e das conduções do próprio financiamento.

"A atribuição do spread de 0,85% não é transversal a todos os bancos. Contudo, o mesmo já está a ser aplicado em algumas operações com montantes mais elevados, com rácio financiamento/garantia reduzido e para titulares com um determinado perfil financeiro, quer seja pelo seu património financeiro ou pelos seus rendimentos", .explica o diretor Comercial do Doutor Finanças, Antero Cabral.

O responsável destaca que nos últimos meses se tem assistido a duas evoluções bastantes interessantes. "Por um lado, os bancos estão cada vez mais competitivos na taxa variável, houve mais bancos a reduzir os spreads mínimos para 0,9% este trimestre. Por outro, a taxa fixa tem seguido o caminho inverso, muito por força da conjuntura atual, e como esta se pode refletir no futuro. Há vários anos que não tínhamos de forma "padronizada" spreads inferiores a 1%. Acredito que esta seja uma oportunidade para as famílias reverem o seu orçamento familiar e, consequentemente, as condições do seu crédito habitação".

Embora estes conselhos sejam aplicados a quem pretende renegociar as condições do seu crédito, os novos contratos também são influenciados por esta situação atual.

Antecipar impactos futuros

Numa altura em que as taxas de juro estão a subir e em que se prevê que assim continuem, é muito importante antecipar cenários. Por um lado, simular a variação da Euribor no Crédito Habitação e perceber qual o seu impacto nas nossas vidas. Por outro, perceber se o o valor que estamos a pensar pedir de financiamento é compatível com este cenário.

"A contratação de um novo crédito pode ser vantajosa nesta altura, pelas condições conseguidas quando o crédito está associado a uma taxa variável. No entanto, importa salientar que na altura da escolha do imóvel, devemos ter alguma contenção no valor para 'não dar um passo maior do que a perna'. Neste contexto, acredito que o apoio do Doutor Finanças pode ser essencial na análise da real capacidade financeira da família e como esta pode reagir no futuro com um impacto da Euribor em terrenos positivos", realçar Antero Cabral.

O diretor comercial do Doutor Finanças deixa ainda um conselho a todas as pessoas que pretendam contratar um crédito habitação nos próximos tempos. "Uma boa ferramenta para analisar este impacto é o Plano Financeiro B e C, presente em todas as FINE. Afinal, cada um dos planos considera um acréscimo do indexante."

Leia ainda: Subida da Euribor: Quanto pode aumentar a prestação da casa?

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O spread é apenas uma das componentes da sua taxa de juro

Se contratou um crédito habitação, a palavra spread não deve ser totalmente desconhecida para si. Mas será que sabe o seu significado a importância do spread no crédito habitação? Caso não saiba, ajudamos a perceber.

De acordo com a definição oficial do Banco de Portugal, o spread é a componente da taxa de juro que acresce ao indexante do seu crédito. E o que é que isto significa? Que o spread é uma das duas variáveis que compõem a taxa de juro do seu crédito habitação. Nos contratos com uma taxa variável, as duas componentes da taxa de juro são o spread e a Euribor.

No caso do spread, este é livremente definido pelo banco em cada contrato. Na hora de definir o valor desta taxa, o banco tem em conta o risco do financiamento, o rácio entre o valor do empréstimo e o valor do imóvel, e o custo total do financiamento.

Mas, consoante a estratégia comercial de cada instituição de crédito, o spread pode ser reduzido se optar pela aquisição de outros produtos associados ao seu crédito. E que produtos são estes? Os mais comuns são o seguro de vida do crédito habitação, o seguro multirriscos, a domiciliação de ordenado e a contratação de cartões de crédito. No entanto, o banco também pode propor seguros de saúde ou um PPR - Plano de Poupança Reforma.

Dado que o spread é na prática a margem de lucro das instituições de crédito, a redução do spread é possível se o banco conseguir compensar a perda de parte dessa margem com vendas associadas.

De realçar que o spread é fixo, não podendo sofrer variações se as condições acordadas no contrato forem cumpridas. Por exemplo, o banco pode aumentar o seu spread caso entre em incumprimento, remova um titular ou fiador do seu contrato ou até se deixar de subscrever um produto que foi contratado no início do contrato e que lhe deu acesso ao uma redução do spread.

Leia ainda: O crédito com o spread mais baixo é sempre o mais barato?

O indexante do crédito habitação 

bonecos de miniatura sentados em cima de uma pilha de moedas. Ao fundo umas casa miniaturas em cima de duas pilhas de moedas

Tendo em conta que o spread é uma das componentes da sua taxa de juro, o valor que o banco definir terá um forte impacto na sua prestação mensal. Mas para perceber melhor a sua dimensão, é importante falar da outra componente, o indexante do seu crédito.

O indexante (a taxa de juro de referência), na maior parte dos casos em Portugal, corresponde à Euribor (European Interbank Offered Rate). A Euribor é a taxa de referência do mercado monetário interbancária. O seu valor resulta da média das cotações fornecidas por um conjunto de bancos europeus.

Contudo, quando contrata o seu crédito habitação pode optar pelo prazo. Em Portugal, os prazos mais comuns da Euribor são a 3, 6 e 12 meses. Se optar por uma taxa Euribor com o prazo de 6 meses, o valor da sua taxa será revisto de 6 em 6 meses.

Como a Euribor se encontra em valores negativos (embora esteja a subir e aproximar-se de valores positivos), o spread assume um peso muito significativo na sua taxa de juro. Ou seja, no valor da sua TAN (spread + indexante). Se o banco onde contratou o seu crédito habitação lhe aplicou um spread elevado, como por exemplo um spread a 1,5%, provavelmente está a pagar um valor mais alto para as condições praticadas atualmente.

Embora o spread não seja o único fator que torna a sua fatura mensal mais elevada, se o conseguir reduzir, poderá provavelmente ganhar uma folga financeira.

Leia ainda: Como baixar o spread pode ajudar a equilibrar o orçamento familiar

Com a Euribor a subir tente descer o seu spread

No final de 2021, começou a falar-se de uma possível subida acentuada das taxas Euribor. Embora muitas dessas informações fossem meramente especulativas, o aumento da inflação levou os bancos centrais de quase todo o mundo a tomarem uma posição. No caso da Zona Euro, o Banco Central Europeu (BCE), já sugeriu que ia aumentar os juros, com o objetivo de controlar a subida de preços e as suas consequências.

Dado o cenário atual, o mais provável é que a sua prestação de crédito habitação suba. Isto porque a subida dos juros só tem impacto se o seu crédito for associado à taxa Euribor. Se esse é o seu caso, então é certo que a sua prestação irá subir nos próximos tempos. Mas isto não significa que esta subida seja drástica, nem repentina. Aliás, a subida de juros acontece habitualmente de forma gradual, uma vez que o BCE evita provocar desequilíbrios económicos.

Neste momento, tendo em conta o swap a 5 anos (referência sobre o que mercado de capitais prevê para os próximos anos), as taxas de juro na Zona Euro devem andar na ordem dos 1,4%. Embora estes valores possam sofrer alterações consoante a evolução económica, para já não existe razões para entrar em pânico. No entanto, isso não significa que fique de braços cruzados à espera que a sua prestação aumente.

Se contratou o seu crédito habitação já há alguns anos, é provável que o seu spread esteja desatualizado face às condições praticadas atualmente. E com a subida da Euribor, uma redução no spread pode ajudá-lo a diminuir esse impacto no seu orçamento.

Leia ainda: A minha prestação de crédito vai subir: Quando devem soar os alarmes?

Ao renegociar as condições do seu crédito não se foque só no spread

Independentemente do ano em que contratou o seu crédito, é sempre vantajoso estar a par das soluções que o mercado oferece nos dias de hoje. Afinal, se renegociar as suas condições, mesmo que não consiga o spread mínimo que os bancos praticam, podem encontrar soluções vantajosas que se traduzem em poupanças significativas.

No entanto, na hora de renegociar o seu contrato de crédito não se foque apenas no spread. Isto porque um spread mais baixo nem sempre significa um crédito mais barato. E porque é que isso acontece? Porque uma parcela significativa do valor que paga mensalmente costuma estar associada ao seguro de vida do crédito habitação e seguro multirriscos.

Quando contrata estes produtos numa seguradora parceira do banco onde obteve o financiamento, normalmente tem direito a uma bonificação no seu spread. Ou seja, o seu spread é mais baixo e, consequentemente a sua prestação do crédito habitação é menor. Mas se os valores destes seguros forem mais elevados do que outras opções no mercado, pode sair prejudicado, mesmo tendo um spread mais baixo. E para ter a certeza que está a usufruir das melhores condições, precisa de comparar preços.

Neste aspeto é importante pedir simulações junto de outras seguradoras, de forma a estar informado sobre os preços praticados para o seu caso específico. Depois, deve informar-se junto do seu banco sobre a penalização que sofreria ao deixar de subscrever os seguros, e contratá-los junto de outra seguradora. Por fim, terá de fazer cálculos e ver se compensa ou não mudar os seguros para outra entidade.

Durante este processo, o banco poderá oferecer-lhe condições mais vantajosas ou até baixar o seu spread, se este estiver desatualizado. Não se esqueça que se subscreveu outro tipo de produtos quando contraiu o seu crédito, deve reavaliar as suas condições e utilidade.

Leia ainda: Como poupar nos seguros associados ao crédito habitação?

Procure alternativas

Se está à procura de melhores condições de crédito, procure alternativas. Esta é uma excelente altura para ouvir as propostas que outras instituições de crédito têm para lhe oferecer. O ideal é mesmo ter várias propostas em cima da mesa, para conseguir comparar ao pormenor o que cada banco oferece. E isto significa que precisa olhar para a FINE que cada banco lhe deu, e comparar taxas, prazos de financiamento e o valor dos produtos associados ao contrato.

Para ajudá-lo com esta análise utilize a calculadora de transferência de crédito habitação, onde poderá comparar o que paga agora de acordo com a sua taxa de juro e o que ficará a pagar com uma redução desse valor, e usar essa informação para negociar com o seu banco e com outros.

Caso consiga uma proposta mais vantajosa, é aconselhável ponderar a transferência do seu crédito habitação para esse banco, pois poderá poupar mensalmente uma quantia significativa. Mas antes de dar esse passo, é fundamental que se informe se existem custos envolvidos. Alguns bancos suportam os custos (ou parte deles) da transferência do seu crédito habitação, de forma a captarem novos clientes. E esses custos ainda são consideráveis.

Tenha em conta que a transferência do crédito habitação irá implicar o pagamento de uma comissão de reembolso antecipado. Se nunca ouviu falar desta comissão, saiba que o seu valor varia de 0,5% a 2% consoante tem uma taxa variável ou fixa. Por fim, precisa de suportar os custos de uma nova escritura, avaliação do imóvel, comissões e outras despesas que vão variar de banco para banco.

Por isso, nunca se precipite a tomar esta decisão. Faça a sua análise calmamente e olhe para todos os prós e contras de cada proposta.

Leia ainda: Quantos bancos devo consultar antes de avançar com um crédito?

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