O início de um novo ano traz sempre novas despesas: aumento da luz, água, gás, etc. Ainda faltam alguns largos meses para janeiro, mas um desses aumentos já foi anunciado.
Falamos das rendas habitação, que para muitos portugueses representa a maior fatia do orçamento familiar. Regra geral, o valor das rendas tende a aumentar todos os anos, a percentagem do aumento é que nem sempre é a mesma.
O cálculo tem em conta a evolução do indicador de inflação. Neste momento o expectável é que em 2020 o aumento seja entre 0,5% ou 0,6%. Se já está a fazer contas à vida e a pensar que precisa de mudar para uma casa mais económica, saiba que é possível rescindir um contrato de arrendamento antecipadamente. Saiba como neste artigo.
Leia ainda: Lei do arrendamento: porque razão a renda sobe?
Rescisão de contrato de arrendamento antecipada
Ter um contrato de arrendamento não significa, obrigatoriamente, que o tem que cumprir até ao final. Na realidade, isto acaba por se aplicar a qualquer tipo de contrato, existindo sempre cláusulas que prevêem estas situações.
Há vários tipos de contrato de arrendamento, todos com prazos diferentes. Porém, qualquer contrato a tempo certo renova automaticamente. Caso pretenda evitar que o seu contrato renove para igual período deve comunicar essa intenção ao senhorio, dentro dos prazos legais.
Imagine que tem um contrato de um ano e ainda falta algum tempo para o final desse contrato. Se precisar de sair da casa pode fazê-lo, desde que comunique ao senhorio dentro do prazo. Mas, esse prazo legal varia consoante a duração do contrato.
- Inferior a 6 meses: ⅓ do prazo
- 6 meses a 1 ano: 60 dias
- 1 a 6 anos: 90 dias
- Igual ou superior a 6 anos: 120 dias
Na lista acima consegue ver, de uma forma mais simples, como variam os prazos para rescindir um contrato de arrendamento ainda em vigor. Assim, no caso de um contrato de um ano, deve comunicar ao seu senhorio a sua vontade de sair com pelo menos 90 dias de antecedência.
Leia também: Programas de apoio ao arrendamento
Prazos legais para os senhorios
A lei não é igual para os inquilinos e para os senhorios nesta questão dos prazos. Por isso, se é senhorio e precisa de terminar um contrato com um inquilino, tome atenção à lista abaixo.
- Inferior a 6 meses: ⅓ do prazo
- 6 meses a 1 ano: 60 dias
- 1 a 6 anos: 120 dias
- Igual ou superior a 6 anos: 240 dias
A grande diferença surge nos contratos de longa duração, de um a seis anos ou superior a seis anos. Se o inquilino apenas precisa de fazer a comunicação com 60 dias ou 120 dias, os senhorios são obrigados por lei a cumprir uma antecedência mínima de 120 ou 240 dias, caso se trate de um contrato de um a seis anos, ou duração superior a seis anos, respetivamente.
E se os inquilinos não precisam de apresentar nenhuma justificação para terminar o contrato, no caso dos senhorios a lei já é diferente. Os senhorios precisam de apresentar um motivo. Por exemplo: a necessidade de efetuar obras no imóvel ou se o próprio ou algum familiar precisar da casa para habitação.
Comunicação da denúncia
Como viu, os prazos são muito importantes nesta questão. Mas se forem cumpridos, tudo corre sem problemas. Tenha também em atenção que a comunicação deve ser efetuada por escrito, sempre em carta registada. Se é inquilino apenas precisa de comunicar a sua decisão de sair da casa, se é senhorio terá que apresentar uma justificação para a rescisão do contrato de arrendamento. Em qualquer que seja a sua situação, guarde sempre para si uma cópia desse documento.
Leia ainda: Comprar ou arrendar casa: o que compensa mais atualmente
A informação que consta no artigo não é vinculativa e não invalida a leitura integral de documentos que suportem a matéria em causa.
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Boa tarde, doutor. Tenho um contrato de arrendamento desde dia 1 de outubro de 2019 com duração certa de 1 ano que renova automaticamente a dia 30 de setembro. Pretendo neste momento denunciar o contrato para deixar o apartamento o mais rápido possível, cumprindo a lei. Denunciando-o agora, terei de cumprir os 90 dias estipulados por lei e, posteriormente, deixar a casa ou tenho que cumprir um tempo mínimo deste novo contrato até poder realizar a denúncia? Obrigado desde já!
(ou seja sabendo que o contrato ainda não renovou pois estamos a dia 20 e este renova a dia 30, posso denuncia-lo agora e evitar a espera pelo 1/3 de duração do contrato)
Olá, Daniel.
De acordo com o artigo 1098º do Código Civil o inquilino pode opôr-se à renovação de contrato de arrendamento de um ano desde que o avise com pelo menos 90 dias de antecedência.
Uma vez que o não fez, pode ainda assim, e de acordo com o nº2 do mesmo artigo, após ter decorrido pelo menos 1/3 do prazo e com pelo menos 120 dias de pré-aviso). Ou seja, daqui a 121 dias pode dizer que daí a 120 dias pretende deixar de pagar renda pelo imóvel.
Isto não invalida que chegue a outro tipo de acordo com o senhorio. Ou que o seu contrato preveja outros prazos. Estou apenas a indicar-lhe os prazos referidos na lei.
Bom dia,
Peço desde já desculpas pela extensão das questões, e agradeço o tempo dispendido na resposta às mesmas.
No dia 2 de Julho assinei contrato de arrendamento com duração de um ano (não renovável). No entanto, o referido contrato principia a 2 de Julho de 2020, e termina a 30 de Junho de 2021 (para efeitos práticos o contrato tem uma duração inferior a 365 dias – um ano). Qual o prazo legal que vigora?
Aquando a entrega das chaves do imóvel, a senhoria não fez a vistoria total e completa do apartamento (algo que está no contrato e não foi cumprido) por se encontrar apressada. Não testou luzes, a placa eléctrica, máquina de lavar roupa, forno micro-ondas, tomadas, ferragens (porta-rolos) e ligação de TV e internet. Todos estes items e outros mais estão incluídos no contrato e devidamente inventariados em anexo. Também na altura de entrega das chaves, a senhoria avisou para a falta das chaves do correio, que disse que seria resolvida “numa semana ou duas”. Isto foi há dois meses e quinze dias.
Até à data que escrevo – 17 de Setembro de 2020 – continuo sem acesso à caixa do correio (cujo impedimento à mesma creio constituir crime de assédio), sem forno microondas operacional, sem máquina de lavar roupa operacional, sem ferragens arranjadas, e sem ligação de TV. Para agravar a situação, a senhoria não só não me enviou ainda o contrato assinado por ela (depois de eu ter assinado e enviado ainda em Julho), como também não o registou na ATT (não tenho nada registado enquanto locatário, seja contratos ou recibos), nem emitiu recibos quer para a caução, quer para as rendas pagas referentes a Julho e Agosto.
Escusado será dizer que logo na primeira semana depois de receber as chaves notifiquei a senhoria para todos os problemas supra. Tendo a senhoria sido responsiva nas primeiras semanas, respondendo aos meus emails e chamas, após um mês simplesmente deixou de responder a todo e qualquer contacto meu, quer email, quer chamadas. Há cerca de 3 semanas, e após email da minha advogada, respondeu-me via WhatsApp dizendo que havia estado internada durante o mês de Agosto( deixado de estar no final do mês de Agosto muito atempadamente). Prometeu tratar tudo nos dias subsequentes. Isto foi há três semanas. Há cerca de uma semana (dia 8 de Setembro) envia novo email a notificar da suspensão do pagamento de renda por 10 dias, para que todos estes problemas fossem resolvidos. Os 10 dias termina à data em que escrevo, e nada foi resolvido.
E assim vejo-me nesta situação em que, tendo por obrigação pagar 100% da renda, estou longe de usufruir de 100% das condições contratuais, sendo a falta de acesso ao correio a situação mais grave.
Dito isto, e sabendo que o diálogo não é uma hipótese válida pelos motivos supra, que posso eu fazer? Posso cessar o contrato com justa causa? É legítimo fazer denúncia junto da Direcção-Geral do Consumidor e ASAE?
Obrigado desde já pela atenção,
ET
Olá, Erico.
A menos que se trate de um caso de uma senhoria que exerce atividade de arrendamento profissionalmente, não me parece que a ASAE tenha qualquer poder sobre o assunto. E também não é um caso de direito de consumo.
Eu diria que tem todo o direito de resolver o contrato, ao abrigo do disposto no artigo 1083º do Código Civil e seguintes, uma vez que refere que o contrato de arrendamento previa uma série de funcionalidades de que não está a poder usufruir por incumprimento da senhoria.
Sugiro que escreva uma carta indicando que pretende resolver o contrato até ao fim do mês com base nos defeitos já referidos e talvez ela se mexa. No entretanto, comece desde já a procurar outro local onde possa viver em paz e sossego, sem essas preocupações.
Uma vez que, pelo que percebi, tem aconselhamento legal, recomendo ainda que peça também a opinião da sua advogada antes de tomar uma decisão definitiva a esse respeito, até para saber quais poderiam ser as potenciais consequências legais de tomar essa decisão.
Boa tarde, o meu contrato de arrendamento foi celebrado a Junho de 2016 com duração de 5 anos terminando a 05-2021, pretendo sair ja no próximo mês avisando só a senhoria com 30 dias de antecedência. Posso fazer assim ?
Olá. Margarida.
De acordo com o artigo 1098º do Código Civil, e a menos que o contrato estabeleça algo em contrário, para denunciar o contrato tem de avisar com pelo menos 120 dias de antecedência.
Boa Noite, Dr.
Tenho um contrato de arrendamento de 1 ano que auto-renovará a 30 de Setembro de 2020. Não tendo tempo agora para cancelar a renovação (o tempo establecido no contrato de pre-aviso por parte do inquilino é de 90 dias) sei que este renovará. Enviado agora uma carta de intenção de deixar o apartemento, terei que ficar os 90 dias e depois poderei sair ou apenas posso fazer isso após passar um X tempo da renovação do mesmo? Eu pretendo acabar o contrato o mais rápido possivel pois não estou a usufruir da casa. Muito obrigado desde já. Cumprimentos, Tiago Teixeira.
Olá, Tiago.
A interpretação que faço do artigo 1098º do Código Civil é que deve deixar passar pelo menos 1/3 do contrato e só aí pode denunciá-lo, dando sempre um pré-aviso de pelo menos 120 dias, pelo menos. Ou seja, ainda terá de manter o contrato durante pelo menos mais 8 meses.
A menos, claro, que chegue a outro entendimento com o senhorio. O artigo 1082º refere que as partes podem revogar o contrato a qualquer altura, desde que estejam de acordo…
Boa tarde Paulo.
Creio que a carta de denuncia pode ser remetida agora desde que o termo do contrato se verifique efectivamente após decorridos 4 meses de duração do contrato(renovado).
Caso contrário será demasiado penalizadora para o arrendatário.
Onde sustenta a ideia que a comunicação só pode ocorrer após decorrido 1/3 do contrato?
Olá, Paulo.
Obrigado por comentar. Não percebi a sua questão final – conforme referi na resposta anterior, é a interpretação que faço do que está escrito no nº3 do artigo 1098º do Código Civil. Parece-me a interpretação que mais equilibra os direitos do senhorio e do inquilino, num contrato que foi definido à partida que seria de longa duração. Mas, como disse, é a minha interpretação (e, já agora, não é apenas minha), e estou aberto a ouvir alternativas…
Mas reparo que o Paulo não sustentou a sua argumentação. Posso fazer-lhe a mesma pergunta?
Boa tarde,
A leitura deste artigo foi muito util mas ainda assim tenho uma duvida que não consegui esclarecer. Tenho um inquilino que assinou um contrato de arrendamento por 3 anos. Ao fim de 6 meses alegou querer rescindir o contrato alegando o barulho que se verifica no prédio. Ja foram feitas diligencias junto dos condóminos mas ainda assim alega que nada melhorou. Entregou carta de rescisão alegando o artigo 1081, nº2 a) do codigo civil “A violação de regras de higiene, de sossego, de boa vizinhança ou de normas constantes do regulamento do condomínio” (e refiro que neste caso o imcumprimento não é do senhoria, mas dos outros moradores). Assim sendo gostaria de saber:
– se, ainda assim ele esta obrigado ao cumprimento do prazo de 1/3 do contrato (faltando assim seis meses), ou se pode memso rescindir.
– caso possa rescindir sem cumprir um terço do contrato e tendo entregado acarta a 1 de Setembro terá de fazer o pagamento da renda ate novembro,atura em que são cumpridos os 90 dias de aviso previo.
-nesta situação a renda do mes de Novembro ficara por conta da caução ja paga pelo inquilino no inicio do contrato?
Desde ja o meu muito obrigada pela sua resposta, apesar de ja passar uns meses da sua publicação
Olá, Cristiana.
Em primeiro lugar, uma pequena correção – esse fundamento para resolução do contrato está previsto no artigo 1083º do Código Civil e não no 1081º.
Sim, neste caso não são aplicáveis os prazos mínimos previstos no artigo 1098º. De acordo com o artigo 1087º, o imóvel deve ser desocupado no prazo de um mês após a resolução, a menos que acordem num outro prazo diferente. Quanto às rendas que ainda são devidas ou não, depende do sistema de pagamentos – se, por exemplo, em setembro, ele pagar a renda referente ao mês de outubro, e se sair até ao fim do mês de outubro, então não terá mais o que pagar.
Quanto à questão do incumprimento do contrato, ela é discutível. Se, por exemplo, o senhorio acorre a cada chamada de atenção do inquilino, se o caso é denunciado à polícia, se o senhorio põe os vizinhos em tribunal no sentido de resolver a questão do barulho (à qual, admito, será alheia a sua vontade) então eu diria que o senhorio está a fazer os possíveis para garantir o contrato e parece-me que seria difícil o inquilino argumentar em contrário. Se, por outro lado, o senhorio é mais relaxado e diz nada ter a ver com o assunto, então parece-me a mim que a razão já estará do lado do inquilino. Não me compete fazer juízos de valor (até porque não conheço a história das duas partes – essa tarefa caberia talvez a um mediador), mas parece-me que, para além do que diz a lei, o senso comum deve sempre prevalecer nestas questões. Admitindo que ambas as partes estão de boa fé e que conseguem ter em consideração o ponto de vista do outro (um quer um sítio sossegado para morar; o outro ter um contrato estável que lhe garanta o rendimento) parece-me que conversando chegarão à solução que possa ser o melhor compromisso para os dois.
Só uma nota adicional – a alínea a) do nº2 do artigo 1083º do Código Civil refere-se a condições que podem ser invocadas para resolução do contrato por parte do senhorio.
Não obstante, como referi, a boa fé deve estar sempre presente e se chegarem à conclusão que a situação realmente não é sustentável, tentarem chegar a um consenso que seja aceitável por ambas as partes, ajuda sempre a resolver muitas dores de cabeça…
Tenho um caso e a procura requisitos e taxas a aplicar de danos a um meu inquilino, que efectivamente
vinha cumprindo as condicoes contratuais durante o rimeiro ano do Contrato de Arrendamento que com
ele celebrei. O inquilino resolve abandonar e limita se a mandar entregar as chaves e fica com uma
divida de 4 meses correspondentes aos ultimos meses do contrato com a validade de 2 anos.
PRIMEIRO : Agradeco me auxilie com proposta de como devo agir ?
SEGUNDO : Qual eh a multa incidente, em percentagem, que devo aplicar para reclamar pagamento na
reclamacao que posso submeter as Entidades ou para submeter uma rpoposta extrajudicial – que eh o que
prefiro.
POR ULTIMO :
«EDITADO – apagados dados pessoais»
Olá, Adolfo.
Em primeiro lugar apaguei os seus dados pessoais, de forma a não ficarem expostos para toda a internet ver. Deve lidar com a sua informação pessoal com mais cuidado!
Quanto às questões sobre o arrendamento:
Importa, em primeiro lugar, perceber se o inquilino incumpriu ou não com o contrato de arrendamento e os prazos para denúncia do mesmo. Pelo que diz parece-me que se tratava de um contrato de arrendamento com prazo certo. Salvo estipulado algo diferente no contrato, de acordo com o artigo 1098º do Código Civil, o inquilino pode denunciar o contrato desde que tenha decorrido pelo menos um terço do contrato (o que parece ser o caso) e com a antecedência mínima de 120 dias. O que faltar para esse pré-aviso, de acordo com o nº6 do mesmo artigo é, ainda assim, devido em rendas, mesmo que o inquilino decida mudar-se antes. Deve também ter em atenção se o inquilino já tinha pago rendas adiantadas ou não – é habitual, por exemplo, o montanto pago num mês dizer respeito à renda do mês seguinte. Obviamente esses montantes devem ser deduzidos às rendas em falta.
Admitindo que o inquilino está efetivamente em falta com algum montante, deve, em primeiro lugar, notificar o inquilino para pagar as rendas em falta (carta registada com aviso de receção, de preferência; sendo impossível, por email). Apresente a fundamentação legal para o fazer, caso o inquilino ache que não tem nada a pagar.
Não conseguindo, o melhor mesmo é contactar um advogado para saber como proceder a seguir no seu caso concreto.
Confirme também se o imóvel está na ´
area de jurisdição de algum dos julgados de paz existentes – pode ser uma forma mais económica de resolver a situação…
Boa Tarde Dr !
Tentei a pouco enviar lhe uma msg e a linha caiu. Sobretudo estava a reconhecer a sua dedicacao e me predispunha arranjar mais tempo aind hoje para voltar a ao assunto. Nessa msg tambem eu dizia que
vou lutar para a resolucao deste meu problema nao so por causa do valor da divida mas por causa da
atitude de nao reconhecimento da divida que esta/que eh evidente.
E tambem eu adiantava que Voce fica o ” meu testemunha da sabedoria ” que me esta encorajar a
ver o assunto com a devida substancia. Saudacoes sem Abraco.
Boa tarde,
Sou inquilino, com um contrato de 3 anos que começou a março de 2018. Foi entregue em mão a nota de pré-aviso ao senhorio em meados de agosto. Os 90 dias fazem com que o último dia seja meados de novembro. Esse último mês tem, por lei, de ser pago na sua totalidade, ou parcialmente?
Obrigado
Olá, João.
De acordo com o artigo 1098º do Código Civil a denúncia do contrato produz efeitos no final de um mês do calendário.
Boa noite.
Era procurador da proprietária de um imóvel que está alugado.
Realizei um contrato de arrendamento, por um ano, com inicio a 01 de Outubro de 2018 e termo a 30 Setembro de 2019. Foi renovado automaticamente por igual período. A proprietária faleceu em Abril do corrente ano, fiquei como Cabeça de Casal da Herança.
Devido aos repetidos incumprimentos do pagamento das mensalidades nas datas legalmente definidas e por má vizinhança, decidi não renovar. O inquilino foi avisado antes dos 120 dias do fim contrato, por carta registada com aviso de recepção e por e-mail. Ainda falta pagar metade do mês de Agosto, que deveria ser liquidado, na totalidade, até ao dia 8 do referente mês.
O inquilino recusa-se a abandonar o local no último dia do mês de Setembro, alegando que tem direito a mais um ano utilização.
Estou a proceder mal?O que devo fazer se ele não sair no final de Setembro?
Obrigado.
Olá,
Obrigada pela sua pergunta.
Lamentamos não ter conseguido responder a esta questão em tempo útil, mas tivemos um pico muito grande de comentários e não nos foi possível responder a todos. Sugerimos que, caso ainda considere pertinente, deixe um novo comentário no nosso portal. Neste momento já estamos a conseguir normalizar a capacidade de resposta.
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Bom dia! Após a comunicação da rescisão do contrato, por parte do inquilino, atempadamente, é ainda necessário assinar a rescisão de contrato? Não fica automáticamente anulado? Obrigada!
Olá,
Obrigada pela sua pergunta.
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Bom dia.
Sou senhorio e tenho um apartamento alugado desde Junho de 2011 e até inicio de 2019 sempre correu tudo bem, até que a partir de aí a inquilina começou a atrasar o pagamento da renda varios meses seguidos até que em 2020 não pagou o mês de Janeiro e Fevereiro e depois lá foi pagando sempre em dia, até que o mês anterior (Julho 2020) ainda não fez o deposito como de costume sem dar qualquer resposta.
Se esta situação continuar como deverei proceder para pedir a regularização dos meses em atraso ou pedir a cessação do contrato.
Obrigado.
Joaquim Araújo.
Olá, Joaquim,
Obrigada pela sua pergunta.
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