O início de um novo ano traz sempre novas despesas: aumento da luz, água, gás, etc. Ainda faltam alguns largos meses para janeiro, mas um desses aumentos já foi anunciado.
Falamos das rendas habitação, que para muitos portugueses representa a maior fatia do orçamento familiar. Regra geral, o valor das rendas tende a aumentar todos os anos, a percentagem do aumento é que nem sempre é a mesma.
O cálculo tem em conta a evolução do indicador de inflação. Neste momento o expectável é que em 2020 o aumento seja entre 0,5% ou 0,6%. Se já está a fazer contas à vida e a pensar que precisa de mudar para uma casa mais económica, saiba que é possível rescindir um contrato de arrendamento antecipadamente. Saiba como neste artigo.
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Rescisão de contrato de arrendamento antecipada
Ter um contrato de arrendamento não significa, obrigatoriamente, que o tem que cumprir até ao final. Na realidade, isto acaba por se aplicar a qualquer tipo de contrato, existindo sempre cláusulas que prevêem estas situações.
Há vários tipos de contrato de arrendamento, todos com prazos diferentes. Porém, qualquer contrato a tempo certo renova automaticamente. Caso pretenda evitar que o seu contrato renove para igual período deve comunicar essa intenção ao senhorio, dentro dos prazos legais.
Imagine que tem um contrato de um ano e ainda falta algum tempo para o final desse contrato. Se precisar de sair da casa pode fazê-lo, desde que comunique ao senhorio dentro do prazo. Mas, esse prazo legal varia consoante a duração do contrato.
- Inferior a 6 meses: ⅓ do prazo
- 6 meses a 1 ano: 60 dias
- 1 a 6 anos: 90 dias
- Igual ou superior a 6 anos: 120 dias
Na lista acima consegue ver, de uma forma mais simples, como variam os prazos para rescindir um contrato de arrendamento ainda em vigor. Assim, no caso de um contrato de um ano, deve comunicar ao seu senhorio a sua vontade de sair com pelo menos 90 dias de antecedência.
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Prazos legais para os senhorios
A lei não é igual para os inquilinos e para os senhorios nesta questão dos prazos. Por isso, se é senhorio e precisa de terminar um contrato com um inquilino, tome atenção à lista abaixo.
- Inferior a 6 meses: ⅓ do prazo
- 6 meses a 1 ano: 60 dias
- 1 a 6 anos: 120 dias
- Igual ou superior a 6 anos: 240 dias
A grande diferença surge nos contratos de longa duração, de um a seis anos ou superior a seis anos. Se o inquilino apenas precisa de fazer a comunicação com 60 dias ou 120 dias, os senhorios são obrigados por lei a cumprir uma antecedência mínima de 120 ou 240 dias, caso se trate de um contrato de um a seis anos, ou duração superior a seis anos, respetivamente.
E se os inquilinos não precisam de apresentar nenhuma justificação para terminar o contrato, no caso dos senhorios a lei já é diferente. Os senhorios precisam de apresentar um motivo. Por exemplo: a necessidade de efetuar obras no imóvel ou se o próprio ou algum familiar precisar da casa para habitação.
Comunicação da denúncia
Como viu, os prazos são muito importantes nesta questão. Mas se forem cumpridos, tudo corre sem problemas. Tenha também em atenção que a comunicação deve ser efetuada por escrito, sempre em carta registada. Se é inquilino apenas precisa de comunicar a sua decisão de sair da casa, se é senhorio terá que apresentar uma justificação para a rescisão do contrato de arrendamento. Em qualquer que seja a sua situação, guarde sempre para si uma cópia desse documento.
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A informação que consta no artigo não é vinculativa e não invalida a leitura integral de documentos que suportem a matéria em causa.
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Boa tarde.
Estimado Paulo Aguiar, tenho uma questão relativamente a um contrato de arrendamento de 3 anos, do ponto de vista de um inquilino. Sendo que 1/3 do contrato tem de ser cumprido, pode ser enviado o aviso prévio de rescisão 90 dias antes de se cumprir 1/3 do contrato para que o mesmo tenha efeito exatamente nessa data, ou terei de esperar que decorra 1/3 do contrato e só então enviar o aviso prévio de rescisão de 90 dias? Na prática a minha questão é, num contrato de 3 anos o tempo mínimo de permanência é efetivamente 1 ano ou será 1 ano mais os 3 meses de aviso prévio?
Os melhores cumprimentos,
Luís Cardoso
Olá, Luís.
Na interpretação que faço do nº 3 do artigo 1098º do Código Civil é que pode denunciar o contrato apenas depois de passado o primeiro terço do contrato e que deve fazê-lo dando pelo menos 120 dias até à sua saída (ou seja, num contrato de 3 anos, o período mínimo de permanência é de cerca de 1 ano e 4 meses).
O número 6 do mesmo artigo refere que pode sair mais cedo, mas que tem de pagar à mesma as rendas correspondentes aos meses indicados.
Nota adicional: Os 90 dias que refere aplicar-se-iam apenas em casos de oposição à renovação automática do contrato. Em caso de denúncia do contrato, o pré-aviso é de 120 dias.
Como senhoria pretendo não renovar um contrato de arrendamento, iniciado em janeiro de 2016 com duração de 5 anos, O inquilino possui um atestado multiusos que comprova 60% de incapacidade . Posso opor-me á renovação do contrato?
Olá, Maria.
Tendo em conta que o contrato já foi celebrado ao abrigo do Novo Regime de Arrendamento Urbano e desde que respeitados os prazos de pré-aviso, dispostos no artigo 1097º do Código Civil, diria que sim, que se pode opôr à renovação do contrato.
Boa tarde!
Estimado Paulo Aguiar, uma ajuda por favor! Como refere, pelo artigo 1097º do Código Civil, poderei opor-me à renovação de um contrato desde que cumpra os prazos definidos por lei. Mas por que motivo no artigo acima ( e noutros que encontrei como por exemplo um artigo da Uniplaces) referem que é necessário apresentar justificações? Estou um pouco baralhado!
Estou numa situação semelhante à de vários utilizadores deste fórum e gostaria de opor-me à renovação de um contrato anual que tenho em vigor desde Agosto 2016, sem ter que dar justificações.
Obrigado desde já pela sua atenção.
Olá, Tiago.
A oposição à renovação do contrato deduzida pelo senhorio no artigo 1097º refere-se aos casos de contratos com prazo certo. Apenas precisa de justificação se efetuada durante os três primeiros anos do contrato, conforme indicado no nº 4 do mesmo artigo.
No entanto, se o contrato for de duração indeterminada, já não é possível ao senhorio opôr-se à renovação. Resta-lhe a possibilidade de denunciar o contrato, de acordo com o artigo 1101º (e seguintes). Neste caso a lei só lhe permite fazê-lo em algumas situações, pelo que será sempre necessário o senhorio justificar o motivo pelo qual pretende denunciar o contrato.
Poderá ser isto a causa para as informações aparentemente contraditórias que referiu?
Recebi uma carta de oposição á renovação do contrato de arrendamento, mas na carta não diz a razão da oposição.
Mas tenho a certeza que é para fazer novo contrato para obter uma renda mais cara do que estou a pagar.
Posso opor-me á anulação do contrato?
Olá, Maria.
Ninguém é obrigado a manter indefinidamente um contrato que não deseja. Se o senhorio respeitou todos os trâmites legais para se opor à renovação do contrato, não há muito que possa fazer para o impedir…
Recomendo uma leitura do capítulo do Código Civil referente ao arrendamento (artigo 1022º e seguintes), em particular da subsecção referente ao arrendamento para habitação, a partir do artigo 1092º.
Bom dia,
Tenho um contrato de arrendamento celebrado por 1 ano, com renovação automática por sucessivos e iguais períodos. que se iniciou em 01 de Setembro 2019.
Pedi o cancelamento, por carta registada, em Fevereiro de 2020, sendo que pretendo estar até final de Junho de 2020.
O senhorio diz-me que lhe tenho de pagar as rendas até Agosto de 2020, já que o contrato de um ano, mas eu tenho entendido que após o decorrer de 1/3 da duração inicial do contrato apenas teria de pagar até Junho de 2020.
Quem tem razão neste caso?
Obrigado
Olá, João.
A menos que esteja disposta alguma coisa em contrário no contrato de arrendamento, a mim parece-me que é o João que tem razão.
O artigo 1098º do Código Civil refere a obrigação do pagamento de rendas mas apenas em caso de não se observar a totalidade do pré-aviso.
Nada é referido, nem neste nem noutros artigos, quanto à necessidade de pagar rendas em falta até ao fim do prazo inicialmente acordado em caso de denúncia (aliás, nesse caso nem faria sentido denunciar o contrato – para quê?)
Mais uma vez, o que está na lei pode ser combinado de forma diferente entre as partes na altura da celebração do contrato – nesse caso, vale o que assinou no contrato, naturalmente.
Boa tarde,
Arrendei um apartamento em 2010, fiz apenas um contrato de 5 anos, no entanto o senhorio nunca renovou o contrato nem aumentou a renda. Agora, em dezembro enviou carta com aumento de renda e eu pretendo sair no fim do próximo mês, pois já tenho o mês pago. Posso fazê-lo comunicando que o vou fazer ou tenho de cumprir algum prazo antes de sair? Obrigada.
Olá, Adélia.
Em primeiro lugar, o contrato foi automaticamente renovado em 2015, caso contrário não poderia continuar a resider no apartamento. De acordo com o artigo 1096º do Código Civil, e a menos que algo diferente tenha sido estipulado no contrato, essa renovação deverá ter sido por mais 3 anos – sendo o caso até estaria já na 3ª iteração. De qualquer forma, convém confirmar o que diz o seu contrato de arrendamento a este respeito.
Quanto à atualização do valor da renda, esta possibilidade está prevista no artigo 1077º. Se o contrato não disser nada a este respeito (altura em que valerá o que está no contrato, naturalmente), o senhorio pode aumentar a renda apenas até ao valor obtido multiplicando a renda atual pelos coeficientes de atualização dos últimos 3 anos publicados para o efeito em Diário da República. Ou seja, para este ano, esse aumento poderia ir até um máximo de 2,8%. Acima desse valor, pode-se opor ao aumento (mais uma vez, a menos que o contrato preveja outra forma de atualização da renda).
Relativamente à denúncia do contrato que diz pretender, de acordo com o nº 3 do artigo 1098º, deve dar um pré-aviso de pelo menos 120 dias.
Boa tarde, fiz um contrato de arrendamento anual(renova por 1 ano) à 7 anos por um valor abaixo do mercado e em contrapartida a inquilina arranjava a casa no momento e sempre que houvesse algum problema. Cinco anos mais tarde pediram-me obras por causa de um cano de esgoto que entupiu e estragou o chão de um quarto. Recusei alegando que o valor que poupam com o contrato é para esses problemas e eles apenas arranjaram o cano. À uns 2 meses o vizinho que mora por baixo liga-me a dizer que o tecto está preto e húmido. Apesar de não estar a pingar, o canalizador diz que deve ser os canos de esgoto que podem ter pequenas fissuras. A inquilina não quer arranjar. Como posso cancelar o contrato?
Obridago
Olá, António.
O senhorio pode sempre opor-se à renovação do contrato, desde que o faça com um pré-aviso de 120 dias relativamente à data de renovação, de acordo com o artigo 1097º do Código Civil.
De notar que, se de acordo com o contrato a responsabilidade da reparação do cano é da inquilina, e se essa humidade no teto for diretamente imputável a esse problema, então a responsabilidade das obras no texto do vizinho de baixo é dela também…
Em qualquer caso, o facto de terem passado dois anos entre os dois problemas torna difícil estabelecer uma relação de causa entre os dois casos… E resta saber se o problema está no esgoto dessa inquilina ou na parte comum das canalizações do prédio (altura em que o problema reverte para o condomínio ou o dono do prédio).
Obrigado pela resposta Paulo Aguiar.
Esqueci- me de mencionar que quando fiz o contrato a inquilina tinha 65 anos e agora com 72 anos posso opor-me à renovação do contrato com os 120 dias de antecedência sem qualquer problema?
Boa tarde!
Sou senhoria de um apartamento cujo arrendamento iniciou a 08/07/2017.
Gostaria de saber se posso rescindir o contrato de arrendamento por precisar de o vender.
Penso que, antes de mais, devo informar, por escrito, a minha intenção à inquilina, propor-lhe o negócio e só depois, caso não aceite, rescindir o mesmo. No entanto, não tenho a certeza se posso rescindir o contrato de arrendamento por esse motivo-
Podem ajudar-me, por favor?
Agradeço.
Olá, Sandrine.
A venda do apartamento, por si só, não é motivo para rescisão do contrato – o novo proprietário terá que assumir um contrato de arrendamento existente (claro que esse facto pode afastar alguns interessados e fazer com que não consiga um preço tão “interessante”).
Efetivamente, como diz, tem de dar à inquilina a opção de exercer o seu direito de preferência, de acordo com o artigo 1091º do Código Civil. Caso ela esteja interessada em comprar, tem o seu problema resolvido.
Mas caso ela não queira comprar, não quer dizer que a possa despejar. Tem apenas uma opção a esse respeito: opôr-se à renovação do contrato (altura em que deve seguir os prazos e procedimentos detalhados no artigo 1097º).
Em qualquer caso, como disse anteriormente, pode vender o imóvel com um contrato de arrendamento, isso é perfeitamente possível…
Celebrei um contrato de arrendamento por prazo certo a dia 01-07-2017, sendo que o prazo inicial definido em contrato seria de 12 mêses. A cláusula seguinte previa uma renovação automática do contrato por iguais períodos sucessivos de 12 meses cada.
Pretendo agora rescindir o contrato, sem ter de apresentar argumentos ou justificações ao inquilino. Visto que o contrato irá celebrar os 3 anos em Julho de 2020, posso rescindir o contrato sem justificação, com um pré-aviso de 120 dias?
Olá, Judite.
A expressão utilizada pelo artigo 1097º do Código Civil é oposição à renovação e pode perfeitamente fazê-lo sem necessidade de apresentar qualquer justificação. Tem de cumprir o prazo de pré-aviso, como referiu.