Vai comprar ou vender casa? A partir de 1 de outubro, o documento que formaliza o negócio, como a escritura, passa a ter de indicar qual é a situação do imóvel relativamente ao título urbanístico.
Isto não significa que todos os imóveis tenham de o ter para poderem ser vendidos, mas passa a ser obrigatório mencionar se esse título existe ou não. A omissão desta informação pode tornar o negócio anulável.
Esta medida faz parte de um diploma, aprovado em maio, que fez várias alterações ao Regime Jurídico da Urbanização e Edificação (RJUE).
O que é o título urbanístico?
O título urbanístico é o documento, ou conjunto de documentos, que permite comprovar que uma determinada operação urbanística, como a construção, ampliação ou alteração de um imóvel, foi realizada ao abrigo do procedimento legal.
A composição do título depende do procedimento em causa. Por exemplo, uma licença é titulada pelo comprovativo do pagamento das taxas e restantes encargos devidos, pelo último requerimento entregue, devidamente preenchido e pela notificação do seu deferimento ou pelo comprovativo da submissão, em caso de deferimento tácito.
Já a comunicação prévia e a comunicação prévia com prazo são tituladas através dos documentos definidos para estes procedimentos, juntamente com o comprovativo do pagamento das taxas e outros encargos.
De acordo com o diploma, o simples comprovativo do pagamento das taxas não é suficiente, “por absoluta insuficiência da informação nele contida”.
O que passa a ter de constar da escritura?
A partir de 1 de outubro, quando esteja em causa a transmissão de terrenos para construção urbana, edifícios construídos ou em construção, e frações autónomas, o documento que formaliza o negócio deve mencionar a situação relativamente ao título urbanístico.
A lei prevê três possibilidades:
- o título urbanístico existe e é apresentado;
- o vendedor declara que dispõe do título urbanístico, mas não o apresenta nesse momento;
- o vendedor declara que não dispõe de título urbanístico.
Cabe ao conservador, notário, advogado, solicitador ou outra entidade legalmente competente fazer constar uma destas situações na escritura.
Assim, ter um título urbanístico não passa a ser uma condição obrigatória para vender um imóvel. O que a nova regra exige é que fique registada a informação sobre a sua existência ou inexistência.
É possível vender uma casa sem título urbanístico?
Sim. A própria lei prevê expressamente a possibilidade de o vendedor declarar que não dispõe de título urbanístico. Além disso, a inexistência de um título não permite concluir, por si só, que o imóvel está numa situação ilegal.
Há operações urbanísticas que podem não estar sujeitas a licença ou comunicação prévia e outras que, no momento em que foram feitas, não necessitavam de título de acordo com a legislação então em vigor.
O que acontece se não houver qualquer menção ao título urbanístico?
A nova regra determina que a situação relativamente ao título tem de constar da escritura. Se essa menção não for feita, a lei estabelece como consequência a anulabilidade do negócio.
Isto não significa que a compra e venda deixe de produzir efeitos, mas sim que o negócio pode ser impugnado.
Ou seja, um imóvel pode não ter um título urbanístico e ser vendido, mas a escritura não pode omitir essa informação. Se o vendedor não tiver o título, essa declaração deve ficar registada.
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