Durante décadas, a palavra trespasse foi presença habitual nas montras do comércio português. A possibilidade de adquirir um negócio com uma renda baixa e uma ocupação duradoura do espaço ajudava a explicar o seu interesse, chegando a ser mais valioso do que o próprio recheio da loja. Hoje, o trespasse continua a ser uma solução útil, mas perdeu parte da relevância que teve no passado, e o prazo do arrendamento, o valor da renda e a capacidade do estabelecimento para gerar rendimento exigem especial atenção.
O que se transmite num trespasse
O trespasse é a transmissão definitiva, entre vivos, de um estabelecimento comercial ou industrial enquanto unidade económica organizada. Pode abranger instalações, equipamentos, mercadorias, nome comercial, licenças e outros elementos que permitam continuar a atividade. O seu valor reflete também, muitas vezes, a localização, a reputação e a clientela associadas ao negócio. Quando o espaço funciona em regime de arrendamento, a posição de arrendatário acompanha essa transmissão.
Não basta vender alguns móveis ou entregar as chaves de uma loja. É necessário transmitir um conjunto de elementos que conserve a identidade do estabelecimento e permita prosseguir a sua atividade, embora não seja indispensável transmitir todos os bens existentes. A capacidade de gerar rendimento que resulta da organização desses elementos é o chamado aviamento. O Tribunal da Relação de Guimarães, em acórdão de 20 de março de 2025 (processo n.º 753/20.0T8VNF-J.G3), salientou que a inatividade temporária não elimina, por si só, a existência do estabelecimento, desde que se mantenham os elementos essenciais à sua identificação e à retoma da atividade pelo adquirente.
Por exemplo, adquirir uma pastelaria com os meios necessários para continuar a explorá-la pode constituir um trespasse. Pagar ao seu titular apenas para ocupar o espaço e aí abrir uma loja de roupa não beneficia do mesmo regime, podendo o negócio ser requalificado, com consequências relevantes, nomeadamente a possibilidade de o senhorio resolver o contrato de arrendamento. Já a cedência temporária da exploração do negócio corresponde a uma figura diferente, com regras próprias.
A intervenção do senhorio
O artigo 1112.º do Código Civil permite transmitir a posição de arrendatário, num verdadeiro trespasse, sem autorização do senhorio. Ao contrário da regra geral da cessão da posição contratual, prevista nos artigos 424.º e seguintes do Código Civil, que exige o consentimento do senhorio, o trespasse dispensa essa autorização, por se entender que deve prevalecer a circulação do estabelecimento comercial sobre um eventual veto do proprietário do imóvel. A operação deve, no entanto, ser celebrada por escrito e comunicada ao senhorio, nos termos do artigo 1112.º, n.º 3, do Código Civil. A dispensa de autorização pressupõe, designadamente, a transmissão do estabelecimento e a continuidade do ramo de atividade; uma alteração do destino do espaço pode permitir ao senhorio resolver o arrendamento.
Importa distinguir duas comunicações distintas. Antes do negócio, deve ser assegurado o exercício da preferência do senhorio, quando esta exista. Depois de celebrado o trespasse, a transmissão deve ser comunicada ao senhorio no prazo de quinze dias, por aplicação da regra geral do artigo 1038.º, alínea g), do Código Civil, que impõe ao arrendatário o dever de comunicar ao senhorio, dentro desse prazo, a cedência do gozo do locado quando permitida ou autorizada por lei. Esta comunicação é autónoma relativamente à comunicação para efeitos de preferência. Não se deve presumir que o simples recebimento das rendas a substitui, embora o reconhecimento do adquirente pelo senhorio possa afastar o direito à resolução, nos termos do artigo 1049.º do Código Civil. Convém fazê-la por escrito, com prova de receção e identificação do adquirente, da data e dos termos da transmissão.
Isto não significa que o senhorio fique desprotegido. Caso a transmissão não seja um verdadeiro trespasse, ou não seja devidamente comunicada, o senhorio poderá invocar essa circunstância para efeitos de resolução do contrato de arrendamento, nos termos do artigo 1083.º, n.º 2, alínea e), e do artigo 1112.º, n.º 5, do Código Civil, por exemplo quando, após a transmissão, seja dado outro destino ao local ou deixe de ser exercida a mesma atividade.
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Como funciona a preferência do senhorio
Salvo convenção em contrário, o artigo 1112.º, n.º 4, do Código Civil atribui ao senhorio um direito de preferência no trespasse realizado por venda ou dação em cumprimento, isto é, quando o estabelecimento é entregue para satisfazer uma dívida. A preferência permite-lhe adquirir o estabelecimento nas condições acordadas com o terceiro interessado, mas não lhe confere um poder de veto sobre a escolha do comprador: permite-lhe apenas ocupar a posição deste.
Antes de concluir a venda, o titular do negócio deve comunicar ao senhorio o projeto concreto e as condições relevantes: quem compra, o que é transmitido, o preço, as condições de pagamento e a data prevista para a celebração. Uma indicação vaga de que se pretende trespassar, ou apenas do valor pedido, pode ser insuficiente. Em regra, o senhorio dispõe de oito dias, contados da receção de uma comunicação completa, para exercer a preferência, salvo prazo diferente que vincule as partes. Se as condições relevantes do negócio mudarem, nomeadamente com uma redução do preço, deve voltar a ser-lhe dada oportunidade de preferir.
A preferência preterida não impede o negócio, mas pode dar origem a uma ação judicial do senhorio para haver para si o estabelecimento transmitido. Vale ainda recordar que esta preferência do senhorio no trespasse não se confunde com a preferência do arrendatário na compra do imóvel arrendado, que resulta de outra norma e protege um interesse diferente.
Porque foi tão apelativo e o que mudou
O interesse histórico do trespasse esteve muito ligado ao regime dos arrendamentos comerciais antigos. Sobretudo enquanto vigorou o regime de vinculismo no arrendamento comercial, muitos contratos combinavam rendas extremamente baixas, praticamente congeladas, com uma forte proteção da continuidade do arrendamento, que, na prática, protegia o arrendatário de forma quase perpétua. Quem adquiria o estabelecimento podia beneficiar dessas condições sem ter de negociar um novo contrato a preços de mercado.
Essa vantagem ajudava a formar o preço do trespasse: além de pagar pelos equipamentos e pelo negócio em si, o adquirente aceitava pagar pelo benefício económico de ocupar uma boa localização com encargos reduzidos e perspetivas de permanência praticamente garantida. O trespasse tornou-se, assim, um instrumento privilegiado para quem queria iniciar ou continuar uma atividade comercial em locais já consolidados.
A maior liberdade contratual quanto à duração dos arrendamentos e as reformas que permitiram atualizar rendas e alterar o regime dos contratos antigos reduziram esse atrativo em muitas situações. Num contrato com renda próxima do mercado e pouco tempo por decorrer, a vantagem associada ao arrendamento é menor, e a aquisição de participações sociais oferece ainda uma alternativa quando o estabelecimento pertence a uma sociedade. Isto ajuda a compreender a menor centralidade do trespasse tradicional: a sua utilidade depende hoje, em cada caso, do valor efetivo do negócio e das condições de ocupação do espaço.
A renda e o prazo podem decidir o negócio
O trespasse transmite a posição no contrato de arrendamento existente. Por si só, não faz começar um novo prazo de arrendamento nem dá ao senhorio o direito de fixar uma renda de mercado: mantêm-se, em princípio, as condições do contrato em vigor, sujeitas às cláusulas válidas e aos mecanismos legais de atualização da renda. Nos arrendamentos não habitacionais, as partes dispõem de ampla liberdade para regular a duração e a renovação; na falta de estipulação sobre o prazo, a lei prevê cinco anos. Antes de comprar um estabelecimento, é por isso essencial apurar o prazo concretamente aplicável, as renovações e eventuais comunicações de oposição à renovação ou de denúncia já existentes, uma vez que o trespasse não reinicia a proteção legal relativa aos primeiros cinco anos do contrato.
Um exemplo simples mostra o peso destas condições. Se um espaço comparável custar 1.500 euros por mês e a renda do estabelecimento a trespassar for de 700 euros, a diferença anual ronda os 9.600 euros. Mas o valor económico dessa vantagem será muito diferente consoante a permanência esteja assegurada por dois ou por dez anos, pelo que este cálculo meramente ilustrativo nunca dispensa a análise das atualizações aplicáveis, de outros encargos e da rentabilidade do próprio negócio.
Os contratos de arrendamento mais antigos exigem uma análise própria, nomeadamente quanto à data da sua celebração e à eventual transição para o Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU). Importa, a este respeito, não incorrer num equívoco comum: durante algum tempo, o artigo 28.º do regime transitório do NRAU previa que, nos arrendamentos antigos para fins não habitacionais, o prazo de pré-aviso da denúncia pelo senhorio se elevava para cinco anos sempre que ocorresse trespasse, locação do estabelecimento ou transmissão de mais de 50% do capital social da sociedade arrendatária. Esta regra foi, no entanto, expressamente revogada pela Lei n.º 13/2019, de 12 de fevereiro, com efeitos a partir de 13 de fevereiro de 2019, pelo que deixou de ser atual e não deve ser apresentada como uma consequência automática do trespasse na atualidade. Nos contratos ainda abrangidos pelo artigo 28.º, n.º 2, do NRAU, continua, ainda assim, afastada a denúncia sem fundamento específico prevista no artigo 1101.º, alínea c), do Código Civil.
Existe ainda um efeito relevante para a avaliação do negócio: nas denúncias abrangidas pelo artigo 1110.º-A do Código Civil, a indemnização aí prevista pelos prejuízos da cessação não é devida ao arrendatário se o arrendamento tiver sido objeto de trespasse nos três anos anteriores. Esta exclusão não abrange a indemnização dos trabalhadores prevista na mesma norma, nem significa a perda de todas as compensações eventualmente devidas a outros títulos.
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Quando pode ser uma boa solução
O trespasse pode fazer sentido para quem pretende continuar um estabelecimento com procura comprovada, instalações adequadas e equipamentos aproveitáveis, reduzindo o investimento e o tempo necessários à abertura de um negócio novo. Pode também facilitar a passagem de um negócio de um comerciante que se reforma para um novo empresário, preservando a continuidade da atividade, da clientela e, sendo caso disso, dos postos de trabalho.
O preço deve ser compatível com os resultados previsíveis e com o tempo disponível para recuperar o investimento. É necessário verificar com cuidado o arrendamento, a situação do estabelecimento, as licenças e os contratos relevantes, sem presumir que todas as autorizações ou relações contratuais se transmitem automaticamente. Havendo trabalhadores, aplicam-se ainda as regras laborais sobre transmissão dos contratos de trabalho e os deveres de informação e consulta legalmente previstos. Um trespasse não garante, por isso, a aquisição de um negócio sem responsabilidades.
A diferença face à compra das quotas
No trespasse, o estabelecimento muda de titular e, por efeito legal, o arrendamento passa para o adquirente. Na cessão das quotas da sociedade que explora o estabelecimento, mudam os sócios, mas a sociedade mantém a sua personalidade jurídica e continua a ser, sem qualquer alteração, dona do negócio e arrendatária do espaço.
Esta distinção foi reafirmada pelo Tribunal da Relação de Lisboa, em acórdão de 6 de fevereiro de 2025 (processo n.º 22281/23.1T8LSB.L1-6). O tribunal concluiu que a cessão de quotas não implicava uma transmissão do arrendamento, porque a sociedade arrendatária continuava a ser a mesma, pelo que não existia uma cedência do gozo do imóvel a comunicar ao senhorio. No caso analisado, afastou também a existência de abuso de direito, por não terem sido alegados factos concretos que o sustentassem.
Por esse motivo, a simples cessão de quotas não desencadeia, em regra, a preferência legal do senhorio prevista para o trespasse, nem exige a comunicação de uma transmissão do arrendamento que não ocorreu. Esta diferença pode pesar na escolha entre as duas operações. Devem, contudo, ser verificadas eventuais cláusulas do contrato relativas à alteração dos sócios ou do controlo da sociedade. A cessão de quotas também exige forma escrita e está sujeita às suas próprias regras societárias.
A diferença também pesa no risco assumido. Quem compra as quotas passa a deter uma sociedade com o seu próprio património e historial, incluindo eventuais dívidas e contingências que podem afetar o investimento. No trespasse, o objeto do negócio é o estabelecimento, embora também aqui possam transmitir-se certas responsabilidades por força da lei. A escolha deve, assim, resultar da avaliação conjunta do negócio, do contrato de arrendamento e dos riscos próprios de cada operação: para quem compra, a questão decisiva é saber se o rendimento esperado e a estabilidade da ocupação justificam o preço a pagar.
Distingue-se ainda o trespasse da cessão da posição contratual no arrendamento: quando apenas se pretende transmitir a posição de arrendatário, sem transmitir um verdadeiro estabelecimento, não se está perante um trespasse, mas sim perante uma cessão de posição contratual, que, essa sim, depende do consentimento do senhorio.
Importa ainda lembrar que o trespasse não levanta apenas questões de natureza civil e locatícia. Dependendo das circunstâncias concretas da operação, poderão igualmente surgir implicações fiscais em sede de IRS, IRC ou IVA, recomendando-se uma análise específica em cada caso.
Em síntese
O trespasse deixou de ser aquele negócio quase indispensável para abrir um estabelecimento comercial em Portugal, à medida que o valor do arrendamento deixou de ser, por si só, um fator determinante de atratividade. Mas continua a ser uma figura jurídica útil e relevante, sobretudo quando existe um negócio consolidado, com clientela, licenças, condições contratuais favoráveis ou localização difícil de substituir. Quem compra ou vende um estabelecimento deve, por isso, continuar a avaliar com cuidado o prazo e a renda do arrendamento, assegurar o cumprimento dos requisitos de forma e comunicação ao senhorio, respeitar o seu eventual direito de preferência e não confundir esta operação com outras figuras próximas, como a cessão da posição contratual no arrendamento ou a cessão de quotas da sociedade arrendatária, que têm pressupostos e efeitos bem distintos.
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