A calculadora de mais-valias de imóveis vai permitir-lhe simular as suas mais-valias na venda de um imóvel, mas também o valor de imposto que irá pagar aproximadamente, caso não esteja isento.
O cálculo do imposto a pagar é sempre uma estimativa, porque este depende do valor declarado em IRS no ano em que comunica a mais valia. Isto é, a venda do imóvel vai ser tributada e englobada no seu IRS. O valor da taxa de IRS vai depender de algumas variáveis, tais como: o total de rendimentos, o valor da mais valia, mas também das despesas declaradas, entre outros factores.
Para simplificar, o simulador pede o Rendimento Colectável para IRS (sem a mais-valia). Se tiver um rendimento anual semelhante ao do ano anterior, pode colocar neste campo o mesmo valor que colocou na ultima declaração de IRS.
Leia ainda: Mais-valias: Que despesas deduzir no IRS para reduzir o imposto a pagar?
Quais os dados necessários para o cálculo das mais-valias?
- Valor de aquisição;
- Ano de aquisição;
- Mês de aquisição;
- Valor de realização (venda) ;
- Ano de realização;
- Mês de realização;
- Despesas e encargos (deverá enumerar, na sua declaração de IRS, os gastos com obras, melhorias ou substituição de janelas, encargos com mediação imobiliária, custos de emissão de certificado energético, imposto municipal sobre as transmissões onerosas de imóveis e despesas com registos e escrituras.)
Garanta o preenchimento correto de todos os campos para conseguir realizar o cálculo. Após introduzir toda a informação, esta ferramenta vai apresentar-lhe o valor de realização, o coeficiente de atualização monetária, o valor de aquisição atualizado e, finalmente, o valor das mais-valias geradas com a venda do seu imóvel.
Passo a passo de como usar a calculadora de mais-valias
Consulte o nosso tutorial:
Quais os dados necessários para o cálculo do imposto correspondente?
A nossa calculadora acaba por ir mais além do que calcular apenas as mais-valias correspondentes à venda do seu imóvel. Através desta ferramenta também é possível calcular o valor aproximado do imposto correspondente à mais-valia. Para que consiga fazer esta simulação, necessita responder à seguinte informação:
- Se o imóvel que vendeu era a sua habitação própria e permanente (HPP) ou a HPP era do seu agregado familiar;
- Se pretende reinvestir o dinheiro noutra HPP e/ou, estando reformado ou tendo mais de 65 anos, pretende reinvestir num contrato de seguro, num fundo de pensões aberto ou contribuir para o regime público de capitalização. Se sim, qual o valor amortizado ao empréstimo do imóvel alienado e qual o montante que presente reinvestir;
- Se fiscalmente reside em Portugal;
- Se tem declaração conjunta;
- Qual o rendimento coletável para o IRS;
- Se beneficiou de apoio não reembolsável concedido pelo Estado ou outras entidades públicas para a aquisição, construção, reconstrução ou realização de obras de conservação de valor superior a 30% do valor patrimonial tributário do imóvel.
Leia ainda: IRS: Mais-valias em imóveis e exclusão de tributação
Como é que calculamos o imposto?
O cálculo do imposto resulta de todos os rendimentos e não se pode dizer que, determinado montante, corresponda a este ou àquele tipo de rendimento. Mas, como o que pretende saber é quanto vai pagar a mais de imposto por causa da mais-valia, é calculada a diferença entre o valor da menos-valia e o valor da mais-valia tributável. E, uma vez que isto pretende ser apenas uma aproximação, as regras de cálculo de imposto e os escalões utilizados são sempre os mais atuais, não os que estavam em vigor no ano da realização.
Para além disso, há outros fatores que ainda podem afetar os cálculos. Por exemplo, se não tem rendimento coletável, não pode deduzir as deduções à coleta. No entanto, a coleta apurada com a mais-valia, já permite que estas sejam deduzidas, o que pode, no limite, dar um imposto a pagar de zero. Mais uma vez, o objetivo não é o rigor e a complexidade de uma declaração de IRS, mas sim, apenas dar uma ideia da ordem de grandeza do valor do imposto a pagar.
O que são mais-valias de imóveis?
As mais-valias correspondem ao lucro obtido com a venda de um ativo, ou seja, trata-se da diferença entre o preço pelo qual vendeu determinado bem e o preço pelo qual comprou o mesmo. Esta diferença pode ser positiva e representar uma mais-valia, ou negativa, sendo uma menos-valia. Estas podem dizer respeito a bens físicos, como por exemplo imóveis, ou bens não físicos, como por exemplo produtos financeiros e estão sujeitas a tratamento fiscal.
Segundo o Portal da Finanças, “consideram-se mais-valias ou menos-valias realizadas os ganhos ou perdas sofridas mediante a transmissão onerosa qualquer que seja o título porque se opere e, bem assim, os decorrentes de sinistros resultantes da afectação”. Estes podem ser ativos tangíveis (ex: imóveis) ou ativos intangíveis (ex: ações).
Como funciona a tributação das mais-valias? Posso estar isento?
Sempre que vender um imóvel terá de o declarar à Autoridade Tributária independentemente de o imóvel ser sujeito a mais-valias ou não. No entanto, pode estar isento nos seguintes casos:
- Se adquiriu um imóvel antes de 1 Janeiro de 1989 (ano em que entrou em vigor o Código do IRS;
- Se reinvestir numa nova habitação própria permanente (HPP) num prazo máximo de 36 meses;
- Se utilizar o montante ganho para liquidar o empréstimo (válido apenas durante um período transitório de cinco anos, ou seja, para quem conseguir vender a casa entre 2015 e 2020. É igualmente necessário que o sujeito passivo não seja proprietário de qualquer outro imóvel habitacional à data da alienação).
Nota: mesmo não sujeito a imposto, a operação tem de ser declarada no Anexo G1, que é referente às mais-valias não tributadas.
Porque deve utilizar a calculadora de mais-valias de imóveis?
Esta é uma excelente ferramenta pois, ao saber o valor das suas mais-valias, vai ajudá-lo a fazer, com a devida antecedência, um melhor planeamento das suas finanças pessoais e da sua poupança.
E se está a ponderar comprar ou mudar de casa, o Doutor Finanças tem à sua disposição uma equipa de consultores com a missão de o ajudar (sem qualquer custo) a baixar os custos processuais do crédito habitação e a obter as melhores condições do mercado.
A informação que consta no artigo não é vinculativa e não invalida a leitura integral de documentos que suportem a matéria em causa.
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Herdei uma casa que era dos meus pais. Se vender a casa quanto tenho que pagar ao estado? A casa é de 1988 mas foi escriturada no nome de herdeiros em2021.
Olá,
Não se tratando de ser a habitação própria e permanente (hpp) de quem está a vender e, consequentemente, não havendo reinvestimento, terá de pagar tributação.
Sugiro uma simulação na Calculadora de Mais-Valias de Imóveis.
Bom dia , estava no vosso site para apurar o valor a pagar das mais valias, mas o vosso simulador não tem a opção de colocar o valor da amortização do credito que teve de ser liquidada na data da venda…..
Olá, Fátima.
Essa opção apenas se aplica quando o imóvel é uma habitação própria e permanente e tem intenção de reinvestimento.
Bom dia,
se vender um apartamento adquirido em 1980 para habitação, não pago nada de mais valias? Estou isenta? mesmo que não invista o dinheiro?
Olá, Inês.
Sim, fica isenta. 🙂
Saliento apenas que se, por exemplo, esse apartamento foi um herança, o ano de aquisição que é considerado é o ano em que herdou o imóvel.
No caso de uma casa herdada, ser partilhada a favor de um dos herdeiros, logo na habilitação de herdeiros como se deve usar o vosso simulador? Somos 3 herdeiros. O imóvel tem o valor de 100.000 EUR no caderneta predial (valor de aquisição?) e a partilha a favor de um herdeiro será feita por 160.000 EUR (valor de realização?). O valor do imposto sobre a mais-valia é a dividir pelos 3 herdeiros ou o herdeiro que fica com o imóvel logo na partilha é excluído? Muito obrigado pelo esclarecimento.
Olá, Virgílio,
Obrigada pela sua pergunta.
Lamentamos não ter conseguido responder a esta questão em tempo útil, mas tivemos um pico muito grande de comentários e não nos foi possível responder a todos. Sugerimos que, caso ainda considere pertinente, deixe um novo comentário no nosso portal. Neste momento já estamos a conseguir normalizar a capacidade de resposta.
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boa tarde,
tenho um bem à venda com um valor de 180 000€, construido em 1982. Gostaria de conhecer o valor da mais valia.
Agradeço a vossa ajuda.
Olá, Cristina,
Obrigada pela sua pergunta.
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Boa tarde
Vendi o meu apartamento por 115.000.00, quando o comprei custou 90.000, mas comprei outro imóvel pelo valor de 175.000.00, como funcionam as mais valias neste caso??
Olá, Filipe,
Obrigada pela sua pergunta.
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Olá boa noite comprei em fevereiro de 2010 uma casa no valor de 152000, valor da escritura, agora quero vende la por 280000 que valor terei de pagar as finanças ?
Obrigada
Olá, Liliana,
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Eu e o meu irmão somos donos de uma casa que recebemos por herança. Não há intenção de aplicar o dinheiro da venda na compra de imóvel. Supondo que o valor rondará os 250000€, quanto poderá ser hipoteticamente a percentagem devida ao Estado? Ouvi falar em 40% do valor recebido por cada um (neste caso 125000€ a cada um, é verdade?
Muito obrigado,
Luís Pedro Cruz
Olá, Luís,
Obrigada pela sua pergunta.
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Boa tarde!
A minha dúvida prende-se com a forma de contagem dos 12 anos das despesas e encargos no cálculo da mais valia. Por exemplo, se vendo um imóvel em 1 de outubro de 2019, posso considerar os encargos desde o início de 2007 (os 12 anos anteriores) ou apenas desde 1 de outubro de 2007?
Se me poderem ajudar, agradeço.
Olá, Maria,
Obrigada pela sua pergunta.
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Bom dia!
Venho expor uma situação que me causa sempre muita confusão, as mais valias relacionadas com o valor em divida ao banco emprestimo em divida no ato da venda.
ex: Compra de imovel hpp em 2010 por 115.000 com credito a 100%.
venda em dezembro de 2019 por 130.000 e o valor da divida ao banco de 95.000 que será no ato da venda totalmente amortizado ao banco.
A intenção é adquirir nova hpp no espaço dos 36 meses ou seja nesse capitulo estaria resolvido porque o novo imovel será de valor superior aproximadamente 180.000, como posso ficar livre de qualquer encargo com mais valias no futuro? em relação ao emprestimo 130.000-95.000?
teria de dar de entrada para o novo imovel os 35.000 euros ? ou basta o novo emprestimo ser superior a 35.000?
obrigado
Olá, Joana,
Obrigada pela sua pergunta.
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