Impostos

Como calcular as mais-valias da venda de um imóvel?

Através da calculadora de mais valias é possível calcular os lucros e os impostos que tem de pagar com a venda de uma casa. Descubra neste artigo como funciona esta ferramenta.

Adriana Cabrita Adriana Cabrita , 6 Abril 2020 | 14 Comentários

A calculadora de mais-valias de imóveis vai permitir-lhe simular as suas mais-valias na venda de um imóvel, mas também o valor de imposto que irá pagar aproximadamente, caso não esteja isento. 

O cálculo do imposto a pagar é sempre uma estimativa, porque este depende do valor declarado em IRS no ano em que comunica a mais valia. Isto é, a venda do imóvel vai ser tributada e englobada no seu IRS. O valor da taxa de IRS vai depender de algumas variáveis, tais como: o total de rendimentos, o valor da mais valia, mas também das despesas declaradas, entre outros factores.

Para simplificar, o simulador pede o Rendimento Colectável para IRS (sem a mais-valia). Se tiver um rendimento anual semelhante ao do ano anterior, pode colocar neste campo o mesmo valor que colocou na ultima declaração de IRS.

Calculadora de mais-valias

Leia ainda: Mais-valias: Que despesas deduzir no IRS para reduzir o imposto a pagar?

Quais os dados necessários para o cálculo das mais-valias?

  • Valor de aquisição;
  • Ano de aquisição;
  • Mês de aquisição;
  • Valor de realização (venda) ;
  • Ano de realização;
  • Mês de realização;
  • Despesas e encargos (deverá enumerar, na sua declaração de IRS, os gastos com obras, melhorias ou substituição de janelas, encargos com mediação imobiliária, custos de emissão de certificado energético, imposto municipal sobre as transmissões onerosas de imóveis e despesas com registos e escrituras.)
cálculo das mais-valias

Garanta o preenchimento correto de todos os campos para conseguir realizar o cálculo. Após introduzir toda a informação, esta ferramenta vai apresentar-lhe o valor de realização, o coeficiente de atualização monetária, o valor de aquisição atualizado e, finalmente, o valor das mais-valias geradas com a venda do seu imóvel.

Passo a passo de como usar a calculadora de mais-valias

Consulte o nosso tutorial:

Quais os dados necessários para o cálculo do imposto correspondente?

A nossa calculadora acaba por ir mais além do que calcular apenas as mais-valias correspondentes à venda do seu imóvel. Através desta ferramenta também é possível calcular o valor aproximado do imposto correspondente à mais-valia. Para que consiga fazer esta simulação, necessita responder à seguinte informação:

  • Se o imóvel que vendeu era a sua habitação própria e permanente (HPP) ou a HPP era do seu agregado familiar;
  • Se pretende reinvestir o dinheiro noutra HPP e/ou, estando reformado ou tendo mais de 65 anos, pretende reinvestir num contrato de seguro, num fundo de pensões aberto ou contribuir para o regime público de capitalização. Se sim, qual o valor amortizado ao empréstimo do imóvel alienado e qual o montante que presente reinvestir;
  • Se fiscalmente reside em Portugal;
  • Se tem declaração conjunta;
  • Qual o rendimento coletável para o IRS;
  • Se beneficiou de apoio não reembolsável concedido pelo Estado ou outras entidades públicas para a aquisição, construção, reconstrução ou realização de obras de conservação de valor superior a 30% do valor patrimonial tributário do imóvel.
Dados para apuramento do imposto a pagar pela mais-valia

Leia ainda: IRS: Mais-valias em imóveis e exclusão de tributação

Como é que calculamos o imposto?

O cálculo do imposto resulta de todos os rendimentos e não se pode dizer que, determinado montante, corresponda a este ou àquele tipo de rendimento. Mas, como o que pretende saber é quanto vai pagar a mais de imposto por causa da mais-valia, é calculada a diferença entre o valor da menos-valia e o valor da mais-valia tributável. E, uma vez que isto pretende ser apenas uma aproximação, as regras de cálculo de imposto e os escalões utilizados são sempre os mais atuais, não os que estavam em vigor no ano da realização.

Para além disso, há outros fatores que ainda podem afetar os cálculos. Por exemplo, se não tem rendimento coletável, não pode deduzir as deduções à coleta. No entanto, a coleta apurada com a mais-valia, já permite que estas sejam deduzidas, o que pode, no limite, dar um imposto a pagar de zero. Mais uma vez, o objetivo não é o rigor e a complexidade de uma declaração de IRS, mas sim, apenas dar uma ideia da ordem de grandeza do valor do imposto a pagar.

O que são mais-valias de imóveis?

As mais-valias correspondem ao lucro obtido com a venda de um ativo, ou seja, trata-se da diferença entre o preço pelo qual vendeu determinado bem e o preço pelo qual comprou o mesmo. Esta diferença pode ser positiva e representar uma mais-valia, ou negativa, sendo uma menos-valia. Estas podem dizer respeito a bens físicos, como por exemplo imóveis, ou bens não físicos, como por exemplo produtos financeiros e estão sujeitas a tratamento fiscal.

Segundo o Portal da Finanças, “consideram-se mais-valias ou menos-valias realizadas os ganhos ou perdas sofridas mediante a transmissão onerosa qualquer que seja o título porque se opere e, bem assim, os decorrentes de sinistros resultantes da afectação”. Estes podem ser ativos tangíveis (ex: imóveis) ou ativos intangíveis (ex: ações).

Como funciona a tributação das mais-valias? Posso estar isento?

Sempre que vender um imóvel terá de o declarar à Autoridade Tributária independentemente de o imóvel ser sujeito a mais-valias ou não. No entanto, pode estar isento nos seguintes casos:

  • Se adquiriu um imóvel antes de 1 Janeiro de 1989 (ano em que entrou em vigor o Código do IRS ;
  • Se reinvestir numa nova habitação própria permanente (HPP)
    num prazo máximo de 36 meses ;
  • Se utilizar o montante ganho para liquidar o empréstimo (válido apenas durante um período transitório de cinco anos, ou seja, para quem conseguir vender a casa entre 2015 e 2020. É igualmente necessário que o sujeito passivo não seja proprietário de qualquer outro imóvel habitacional à data da alienação).

Nota: mesmo não sujeito a imposto, a operação tem de ser declarada no Anexo G1, que é referente às mais-valias não tributadas.

Porque deve utilizar a calculadora de mais-valias de imóveis?

Esta é uma excelente ferramenta pois, ao saber o valor das suas mais-valias, vai ajudá-lo a fazer, com a devida antecedência, um melhor planeamento das suas finanças pessoais e da sua poupança.

Se está a ponderar mudar de casa, o Doutor Finanças tem à sua disposição uma equipa de consultores com a missão de o ajudar (sem qualquer custo) a baixar os custos processuais do crédito habitação e a obter as melhores condições do mercado.

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16 comentários em “Como calcular as mais-valias da venda de um imóvel?

  1. Boa tarde!
    Comprado um andar para HPP em 2016 no valor de 135.000,00€ com financiamento de 85.000,00 € vai-se agora vender por 295.000,00 € depois de realizadas obras. A divida ao banco nesta altura é de 65.000 aproximadamente. As mais valias que serão utilizadas na compra de outra HPP serão quais? 295.000 – (135.000 + 85.000 + valor de obras e outras despesas como de escritura, IMT, IS.etc.) ou 295.000 – (135.000 + 65.000 + valor das obras realizadas e outras despesas)? O valor das mesmas poderá corresponder ao valor na nova casa ou não. Se estas forem superiores ao valor da compra, e uma vez que a casa precisa de obras, o valor das mesmas serão consideradas para justificar a totalidade das mais valias? Tenho sempre dificuldade em chegar a uma conclusão. Muito Obrigado
    Domingos

    1. Olá, Domingos.

      O cálculo para conhecer o valor correspondente às mais-valias é efetuado da seguinte maneira:

      Mais-valias = Valor da venda – (Valor da aquisição x Coeficiente de desvalorização da moeda) – Encargos com aquisição e venda – Despesas com valorização

      O valor do empréstimo não entra para estas contas.

      Depois de feito este cálculo – ou de utilizar a nossa calculadora de mais-valias- é que poderá concluir se o valor das a receber será igual irá suportar o valor pelo qual irá comprar a nova casa.

      Se o valor das mais-valias for superior ao valor da compra, de acordo com o nº5 do artigo 10º do CIRS, pode utilizar o restante para fazer obras, pois será considerado reinvestimento. Para tal, deve guardar todas as faturas.

      Recordo que, segundo o mesmo artigo citado anteriormente, a amortização de empréstimo não é considerada como reinvestimento, logo, caso utilize o valor das mais-valias para amortizar, será tributado.

      Contudo, este valor de amortização permite que seja abatido ao valor que é preciso reinvestir.

      Se vai vender por 295.000€ e amortizar 65.000€, então para ter isenção total de tributação sobre as mais-valias, terá de reinvestir pelo menos 230.000€. Como reinvestimento pode ser considerado o valor pago pela casa nova – deduzido de eventual empréstimo contraído para o efeito – e também o valor gasto em obras de valorização do imóvel.

  2. Boa noite. Podem ajudar-me a entender o que significa o período de 5 anos ou a referência à venda entre 2015 e 2020 -venda de quê?- no caso de mais valias e utilização para amortizar empréstimo de habitação própria permanente em aberto?
    Obrigada
    Ângela Alves

    1. Olá, Ângela.

      Isso diz respeito a um regime transitório, previsto no artigo 11º da Lei 82-E/2014 – para quem vender uma habitação própria e permanente e não pretenda reinvestir noutra HPP pode, ainda assim, ter direito à isenção (parcial) prevista no nº5 do artigo 10º do Código do IRS, se aplicar o montante da venda na amortização do empréstimo contraído para aquisição da mesma. Este regime apenas se aplica aos imóveis vendidos entre 2015 e 2020 e corresponde ao preenchimento da parte final do quadro 4 do anexo G da declaração de IRS.

  3. Bom dia. No caso do bem imóvel ser uma loja e não uma habitação, os procedimentos, impostos e valores a pagar são os mesmos de uma casa? Obrigada

    1. Olá, Alice.

      Se se tratar de um bem pessoal (por exemplo, está lá uma loja mas paga-lhe renda a si porque o imóvel é seu) e estivermos a falar do ponto de vista de IRS, sim. A natureza do imóvel não interessa para o caso.

      Já se estivermos a falar de um imóvel cuja propriedade estava afeta ao negócio, então aí já poderemos estar a falar de IRC, por exemplo. Nesse caso recomendo contactar o seu contabilista para mais esclarecimentos.

  4. Boa tarde. Gostaria que me ajudassem no seguinte. Vendi uma casa de HPP no ano de 2019, e uma vez que tenho 36 meses para reinvestir as mais valias ganhas, qual o campo no IRS onde posso pedir esse isenção agora no irs de 2020 referente ao ano de 2019? Isto porque sistema obriga-me e calcula logo como rendimento colectável obtido. Mas se tenho 36 meses para reinvestir, como posso ficar isenta neste irs de modo a não ser prejudicado no reembolso? Obrigado

    1. Olá, Nuno.

      Deve declarar a intenção de reinvestimento no quadro 5 do anexo G para lhe ser atribuída a isenção de tributação agora (nº5 do artigo 10º do Código do IRS).

      No ano em que efetivar esse reinvestimento deve entregar novamente o anexo G preenchendo apenas o quadro 5 confirmando o montante reinvestido e o imóvel onde esse reinvestimento foi efetuado.

  5. Boa tarde
    Comprei uma casa em Lisboa porque os meus filhos iam para lá estudar e eu vivia em Setúbal, o ano passado resolvi vende-la. Pergunto: sou obrigada a declarar as mais valias este ano em IRS?, como ainda não sei se vou reinvestir será que posso utilizar este dinheiro na habitação onde vivo em obras?
    Obrigada

    1. Olá, Maria.

      Sim, tem de declarar a venda do imóvel no quadro 4 do anexo G.

      Uma vez que não se tratava de habitação própria e permanente, não tem direito à isenção prevista no nº5 do artigo 10º do Código do IRS, pelo que é irrelevante o destino que dá ao dinheiro para efeitos de tributação.

  6. Boa noite,
    Os valores gastos com obras (compra de nova hpp) podem ser incluidos no valor de capitais próprios reinvestidos quando preenchemos a intenção de reinvestir mais valias.
    Grata

      1. Boa tarde,
        Pretendo saber se, para o apuramento do valor reinvestido na nova habitação, podem ser contabilizados os seguintes valores: i) imt+is da nova habitação ; ii) is referente ao crédito habitação da nova habitação
        Obrigado.

  7. Boa tarde, minha dúvida é a seguinte:
    Faço parte de uma herança indivisa, e os imóveis têm o valor relativo ao imposto selo. Se eu fizer a transmissão da herança para o meu nome, sou herdeiro direto, o valor será atualizado ? Ou seja atualmente tem um valor baixo por ser antigo, se eu quiser vender, e fizer a transmissão primeiro para o meu nome, e só depois revender, iria diminuir o valor das mais valias, será ?!
    Obrigado desde já pelo tempo dispensado.

    1. Olá, Paulo.

      É provável que não – de acordo com o artigo 45º do Código do IRS, o valor a considerar como valor de aquisição deve ser aquele sobre o qual foi pago o imposto de selo na altura da habilitação de herdeiros. A menos que tenham pedido logo a reavaliação do imóvel nessa altura (coisa que raramente se faz, porque ninguém quer pagar mais imposto de selo), o valor de aquisição já foi fixado, independentemente do que venham a fazer agora… Além disso, o mesmo artigo refere explicitamente que deve ser considerado o valor patrimonial até aos dois anos anteriores à doação…