A venda de um imóvel a título particular gera normalmente questões ao nível fiscal, em particular no IRS e na tributação das mais-valias. Se vendeu recentemente uma casa, este artigo é importante para si.
Também no Fórum de Finanças Pessoais recebemos frequentemente questões associadas ao tema, em especial quando se trata de habitação própria e permanente (HPP).
Assim, julgamos que o presente artigo será útil. Iremos debruçar-nos sobre os pormenores da tributação das mais-valias de imóveis em IRS, incluindo as condições que têm de ser cumpridas para que sejam total ou parcialmente excluídas de tributação. Aproveite e utilize também a nossa Calculadora de Mais-valias para obter o valor das suas mais valias bem como uma simulação do que terá de pagar ao Estado.
Mais-valias na venda de imóveis
Em termos gerais a venda de um imóvel gera mais-valias, calculada pela diferença positiva entre o valor da venda e o valor de aquisição, corrigido pela aplicação de coeficientes monetários e adicionado de certos encargos e despesas:
Mais-valia = Valor de venda – Valor de aquisição * Coeficiente monetário – Encargos – Despesas
Encargos: encargos com a valorização do imóvel, realizados nos últimos 12 anos (e.g., obras)
Despesas: despesas necessárias inerentes à aquisição e alienação (e.g., comissões de intermediação e IMT)
Esta mais-valia é sujeita a IRS, podendo estar excluída total ou parcialmente de tributação, conforme secções seguintes.
Tributação pela metade
Caso a mais-valia apurada esteja sujeita a tributação, total ou parcial, no apuramento final a mesma é considerada em 50%, para os residentes fiscais em Portugal.
Venda e compra de HPP - exclusão de tributação
Nos casos em que o imóvel vendido é habitação própria e permanente (HPP) e quando exista intenção ou concretização de reinvestir noutra HPP, a mais-valia obtida pode ficar excluída de tributação, se as seguintes condições forem cumpridas:
- O imóvel vendido era HPP;
- O valor de venda menos o valor do empréstimo associado ao imóvel vendido seja ou tenha sido reinvestido na aquisição de outro imóvel considerado como HPP. Para efeitos de reinvestimento conta o valor utilizado sem recurso a empréstimo bancário
Valor a reinvestir através de recursos próprios = Valor de venda – Amortização do empréstimo do imóvel vendido
- A nova HPP seja adquirida entre os 24 meses anteriores e os 36 meses posteriores à data da venda do imóvel que gerou a mais-valia;
- Seja declarada a intenção de reinvestimento na declaração anual de IRS.
As condições são relativamente claras, sendo que normalmente a nº 2 é a menos evidente.
No âmbito daquela condição, se vender uma HPP por €100.000, que tinha um empréstimo associado de €20.000, então na aquisição da nova HPP teria de investir pelo menos €80.000 (€100.000 - €20.000) do seu dinheiro para ficar excluído de qualquer mais-valia, além do eventual valor a crédito.
Caso o reinvestimento não seja total, a mais-valia será tributada proporcionalmente:
Mais-valia sujeita a tributação = Mais-valia * (1 – Valor reinvestido através de recursos próprios / Valor a reinvestir através de recursos próprios)
Venda de HPP e amortização do empréstimo - exclusão de tributação (regime transitório)
As HPP vendidas entre 2015 e 2020, com contrato de empréstimo celebrado antes de 2015, gozam de um regime transitório de exclusão de tributação semelhante ao acima mencionado, desde que:
- O valor de venda seja totalmente utilizado na amortização do empréstimo existente. Se essa utilização for parcial, a exclusão de tributação assume a mesma proporção;
- Quem vende o imóvel não for proprietário de outro imóvel habitacional.
Cumprindo-se as condições, a utilização deste regime pode ser preferível ao regime de reinvestimento em nova HPP, nos casos em que o valor da amortização do empréstimo seja superior ao montante reinvestido através de recursos próprios, o que não deverá ser frequente.
Exemplos
Vamos ver alguns exemplos para melhor ilustrar a situação, utilizando como dados base os abaixo indicados:
- Valor de aquisição: €100.000
- Valor do empréstimo associado: €20.000
- Valor de venda: €170.000
- Mais-valia: €70.000
Assume-se que o imóvel vendido é HPP.
Exemplo 1
É adquirida uma nova HPP, um mês depois da venda do imóvel, pelo valor de €230.000, contraindo-se um empréstimo de €50.000.
Esta aquisição cumpre todos os critérios, pelo que a mais-valia estará excluída de tributação em IRS. Em particular, o valor reinvestido através de recursos próprios (€180.000 = €230.000 - €50.000) é superior ao valor da venda deduzido do empréstimo associado ao imóvel (€150.000 = €170.000 - €20.000).
Exemplo 2
É adquirida uma nova HPP, um mês depois da venda do imóvel, pelo valor de €230.000, contraindo-se um empréstimo de €200.000.
Esta aquisição não cumpre todos os critérios, pelo que a mais-valia estará sujeita a tributação parcial em IRS.
Como o valor reinvestido através de recursos próprios (€30.000 = €230.000 - €200.000) é inferior ao valor da venda deduzido do empréstimo associado ao imóvel (€150.000 = €170.000 - €20.000), a mais-valia será tributada parcialmente.
Mais-valia tributada = €70.000 * (1 - €30.000 / € 150.000 ) = €56.000.
Sendo residente fiscal em Portugal, a mais valia é considerada em 50%, logo €28.000.
(ver a secção Tributação pela metade)
Exemplo 3
É adquirida uma nova HPP, um mês depois da venda do imóvel, pelo valor de €230.000, contraindo-se um empréstimo pela totalidade.
Esta aquisição não cumpre todos os critérios, pelo que estará sujeita a tributação em IRS.
Como o valor reinvestido é totalmente através de empréstimo bancário, a mais-valia de €70.000 será sujeita a tributação pela totalidade.
Contudo, caso os critérios de elencados na secção Venda de HPP e amortização do empréstimo - exclusão de tributação (regime transitório) sejam cumpridos, até 17,6% (€30.000 / €170.000) da mais-valia estará excluída de tributação.
Sendo residente fiscal em Portugal, a mais valia é considerada em 50%.
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(ver a secção Tributação pela metade)
Exemplo 4
É adquirida um novo imóvel, mas a HPP passa a ser um imóvel que era utilizado como casa de férias, adquirido há mais de 2 anos. Não há intenção de reinvestir numa HPP nos próximos 3 anos.
Como a mais-valia obtida não foi/será reinvestida na aquisição de uma HPP dentro dos prazos limites, a mais-valia de €70.000 será sujeita a tributação pela totalidade. Adicionalmente, como quem vende o imóvel é proprietário de outro, o regime da secção Venda de HPP e amortização do empréstimo - exclusão de tributação (regime transitório) também não é aplicável.
Sendo residente fiscal em Portugal, a mais valia é considerada em 50%, logo €35.000.
(ver a secção Tributação pela metade)
Já agora! Aproveite e leia o artigo "Mais-valias: que despesas deduzir no IRS para reduzir o imposto a pagar?".
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A informação que consta no artigo não é vinculativa e não invalida a leitura integral de documentos que suportem a matéria em causa.
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Em 2016 vendi a HPP e era para reinvestir as mais valias até 2019 só que não foi possível o reinvestimento devido a um desemprego o que devo fazer obrigado
Olá, Teresa.
À partida não precisa de fazer nada. Não tendo declarado qualquer reinvestimento, as Finanças efetuarão novamente o cálculo da liquidação de imposto referente a 2016, desta vez sem a indicação da intenção de reinvestir, e cobrarão a diferença para o que não pagou nessa altura, acrescido de juros de mora.
Pode eventualmente tentar contactar as Finanças para ver se é possível rever essa liquidação desde já, para diminuir ligeiramente os juros a pagar – não conheço quem o tenha tentado fazer ou sequer se a hipótese existe, mas não perde nada em perguntar…
Bom dia
Estou a vender uma casa de férias e com o valor de venda liquidar o que resta do meu empréstimo de HPP. Haverá aqui isenção parcial de mais valias na parte correspondente à liquidação do HPP?
Obrigado
Olá, Paulo.
Dado que o imóvel vendido não era a sua habitação própria e permanente não se encontra nas condições descritas no nº5 do artigo 10º do Código do IRS para ter direito a essa isenção, não.
Olá. Vendi um terreno rustico; se investir o dinheiro na compra de uma Hpp fico isentas das mais valias??? Obrigada
Olá, Helena.
Dado que o terreno vendido não era a sua habitação própria e permanente não se aplica a isenção de tributação sobre as mais valias previstas no nº5 do artigo 10º do Código do IRS.
Pode simular o seu cenário concreto recorrendo à calculadora de mais valias.
Boa tarde
Estou e vender um imóvel que me foi doado pelos meus pais. A intenção era com a venda deste imóvel amortizar o empréstimo da minha HPP adquirida em 2018.
É possível realizar esta operação e ficar isento do pagamento de mais valias e da tributação em IRS?
Obrigado
Olá, Elisabete.
De acordo com o nº5 do artigo 10º do Código do IRS apenas se pode colocar a questão da isenção de tributação das mais valias se o imóvel vendido for a sua habitação própria e permanente.
Não sendo o caso, não tem direito, não. Pode simular o seu cenário concreto recorrendo à calculadora de mais valias.
Boa tarde.
Vejamos a situação. Venda de casa HPP por 120 mil euros e foi adquirida em 2000 por 75.000 mil.
Há data da venda havia um valor de 20 mil euros de empréstimo mais 12 mil de juros e taxas para pagar ( total de 32 mil euros entre o valor do empréstimo e os juros de não pagamento das prestações de empréstimo ).
Como podemos calcular as mais valias desse imóvel para efeitos de tributação em IRS ?
O valor dos 12 mil de excesso ( pelos juros e afins) conta para ajudar a amortecer o valor da tributação em IRS ? Obriagdo
Olá, João.
O nº5 do artigo 10º do Código do IRS refere apenas a amortização do empréstimo pelo que diria que apenas pode ser considerado o valor de 20 mil…
Boa Tarde
Estou a pensar vendar a minha casa agora e vou ter mais valias desta venda.
As mais valias vou investir na recuperação de uma casa herdade, para usá-la com habitação permamente.
Obrigado
Boa tarde
Estava a vender a minha HPP que comprei em 1995 para comprar uma nova, Em outubro 2019 encontrei a casa que pretendia e comprei-a recorrendo a capitais próprios e a financiamento bancário e por isso mudei a minha residência fiscal para a nova HPP. Agora em janeiro consegui vender a minha casa antiga, com mais valias, mas por um valor inferior a compra da nova casa. Pretendo com esse valor da venda amortizar o empréstimo e repor os capitais próprios. Mesmo comprando antes e vendido depois Posso ficar isento das mais valias que tive? Do montante recebido pela venda Qual o montante que devo amortizar de empréstimo para não ter mais valias?
Obrigado
Olá, António.
Regra geral as Finanças não consideram amortização de empréstimo como reinvestimento. A exceção é mesmo quando o imóvel é comprado antes. Nesse caso, e de acordo com esta informação vinculativa, poderá ser considerado.
Quanto aos valores a reinvestir, pode simular vários cenários recorrendo à calculadora de mais valias
Boa tarde. Comprei (nova) HPP em Nov/19. Vendi a (velha) HPP em Jan/20. O reinvestimento a declarar no IRS categoria G – deverá ser na declaração IRS de 2020 (rendimentos de 2019)? Ou apenas na declaração IRS de 2021 (rendimentos de 2020? Ou em ambas: IRS 2020 (compra) e IRS 2021 (venda) ?Grato. Cumprimentos. Sergio
Olá, Sérgio.
Deve declarar ambas na declaração referente a 2020 (a entregar no próximo ano).
Boa Tarde,
Adquiri um imóvel há 3 anos que por motivos de colocação de trabalho, nunca foi HPP e esteve arrendada.
Agora regressei novamente e passei esse imóvel para HPP (morada fiscal e CC alteradas).
Nunca tive isenção de IMT neste imóvel e necessito de vende-la de imediato para adquirir novo imóvel.
Existem algumas informações divergentes relativas ao tempo de manutenção do imóvel como HPP.
Uma vez que já sou proprietário há mais de 3 anos, estou sujeito a alguma restrição de tempo?
Obrigado desde já pela vossa atenção.
Olá, Pedro.
As únicas restrições temporais que conheço relacionadas com a venda de HPP prendem-se justamente com as situações de isenção de IMT e de IMI. Como diz que não teve nenhuma, não me parece que se deva preocupar com isso.
No entanto, se pretender beneficiar da isenção de tributação sobre mais valias prevista no nº5 do artigo 10º do Código do IRS, quanto mais curto for o tempo que mantiver a casa como sua HPP maior a probabilidade de as finanças lhe pedirem esclarecimentos para tentarem perceber se se encontram perante uma tentativa de fuga ao pagamento do imposto…