A venda de um imóvel a título particular gera normalmente questões ao nível fiscal, em particular no IRS e na tributação das mais-valias. Se vendeu recentemente uma casa, este artigo é importante para si.
Também no Fórum de Finanças Pessoais recebemos frequentemente questões associadas ao tema, em especial quando se trata de habitação própria e permanente (HPP).
Assim, julgamos que o presente artigo será útil. Iremos debruçar-nos sobre os pormenores da tributação das mais-valias de imóveis em IRS, incluindo as condições que têm de ser cumpridas para que sejam total ou parcialmente excluídas de tributação. Aproveite e utilize também a nossa Calculadora de Mais-valias para obter o valor das suas mais valias bem como uma simulação do que terá de pagar ao Estado.
Mais-valias na venda de imóveis
Em termos gerais a venda de um imóvel gera mais-valias, calculada pela diferença positiva entre o valor da venda e o valor de aquisição, corrigido pela aplicação de coeficientes monetários e adicionado de certos encargos e despesas:
Mais-valia = Valor de venda – Valor de aquisição * Coeficiente monetário – Encargos – Despesas
Encargos: encargos com a valorização do imóvel, realizados nos últimos 12 anos (e.g., obras)
Despesas: despesas necessárias inerentes à aquisição e alienação (e.g., comissões de intermediação e IMT)
Esta mais-valia é sujeita a IRS, podendo estar excluída total ou parcialmente de tributação, conforme secções seguintes.
Tributação pela metade
Caso a mais-valia apurada esteja sujeita a tributação, total ou parcial, no apuramento final a mesma é considerada em 50%, para os residentes fiscais em Portugal.
Venda e compra de HPP - exclusão de tributação
Nos casos em que o imóvel vendido é habitação própria e permanente (HPP) e quando exista intenção ou concretização de reinvestir noutra HPP, a mais-valia obtida pode ficar excluída de tributação, se as seguintes condições forem cumpridas:
- O imóvel vendido era HPP;
- O valor de venda menos o valor do empréstimo associado ao imóvel vendido seja ou tenha sido reinvestido na aquisição de outro imóvel considerado como HPP. Para efeitos de reinvestimento conta o valor utilizado sem recurso a empréstimo bancário
Valor a reinvestir através de recursos próprios = Valor de venda – Amortização do empréstimo do imóvel vendido
- A nova HPP seja adquirida entre os 24 meses anteriores e os 36 meses posteriores à data da venda do imóvel que gerou a mais-valia;
- Seja declarada a intenção de reinvestimento na declaração anual de IRS.
As condições são relativamente claras, sendo que normalmente a nº 2 é a menos evidente.
No âmbito daquela condição, se vender uma HPP por €100.000, que tinha um empréstimo associado de €20.000, então na aquisição da nova HPP teria de investir pelo menos €80.000 (€100.000 - €20.000) do seu dinheiro para ficar excluído de qualquer mais-valia, além do eventual valor a crédito.
Caso o reinvestimento não seja total, a mais-valia será tributada proporcionalmente:
Mais-valia sujeita a tributação = Mais-valia * (1 – Valor reinvestido através de recursos próprios / Valor a reinvestir através de recursos próprios)
Venda de HPP e amortização do empréstimo - exclusão de tributação (regime transitório)
As HPP vendidas entre 2015 e 2020, com contrato de empréstimo celebrado antes de 2015, gozam de um regime transitório de exclusão de tributação semelhante ao acima mencionado, desde que:
- O valor de venda seja totalmente utilizado na amortização do empréstimo existente. Se essa utilização for parcial, a exclusão de tributação assume a mesma proporção;
- Quem vende o imóvel não for proprietário de outro imóvel habitacional.
Cumprindo-se as condições, a utilização deste regime pode ser preferível ao regime de reinvestimento em nova HPP, nos casos em que o valor da amortização do empréstimo seja superior ao montante reinvestido através de recursos próprios, o que não deverá ser frequente.
Exemplos
Vamos ver alguns exemplos para melhor ilustrar a situação, utilizando como dados base os abaixo indicados:
- Valor de aquisição: €100.000
- Valor do empréstimo associado: €20.000
- Valor de venda: €170.000
- Mais-valia: €70.000
Assume-se que o imóvel vendido é HPP.
Exemplo 1
É adquirida uma nova HPP, um mês depois da venda do imóvel, pelo valor de €230.000, contraindo-se um empréstimo de €50.000.
Esta aquisição cumpre todos os critérios, pelo que a mais-valia estará excluída de tributação em IRS. Em particular, o valor reinvestido através de recursos próprios (€180.000 = €230.000 - €50.000) é superior ao valor da venda deduzido do empréstimo associado ao imóvel (€150.000 = €170.000 - €20.000).
Exemplo 2
É adquirida uma nova HPP, um mês depois da venda do imóvel, pelo valor de €230.000, contraindo-se um empréstimo de €200.000.
Esta aquisição não cumpre todos os critérios, pelo que a mais-valia estará sujeita a tributação parcial em IRS.
Como o valor reinvestido através de recursos próprios (€30.000 = €230.000 - €200.000) é inferior ao valor da venda deduzido do empréstimo associado ao imóvel (€150.000 = €170.000 - €20.000), a mais-valia será tributada parcialmente.
Mais-valia tributada = €70.000 * (1 - €30.000 / € 150.000 ) = €56.000.
Sendo residente fiscal em Portugal, a mais valia é considerada em 50%, logo €28.000.
(ver a secção Tributação pela metade)
Exemplo 3
É adquirida uma nova HPP, um mês depois da venda do imóvel, pelo valor de €230.000, contraindo-se um empréstimo pela totalidade.
Esta aquisição não cumpre todos os critérios, pelo que estará sujeita a tributação em IRS.
Como o valor reinvestido é totalmente através de empréstimo bancário, a mais-valia de €70.000 será sujeita a tributação pela totalidade.
Contudo, caso os critérios de elencados na secção Venda de HPP e amortização do empréstimo - exclusão de tributação (regime transitório) sejam cumpridos, até 17,6% (€30.000 / €170.000) da mais-valia estará excluída de tributação.
Sendo residente fiscal em Portugal, a mais valia é considerada em 50%.
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(ver a secção Tributação pela metade)
Exemplo 4
É adquirida um novo imóvel, mas a HPP passa a ser um imóvel que era utilizado como casa de férias, adquirido há mais de 2 anos. Não há intenção de reinvestir numa HPP nos próximos 3 anos.
Como a mais-valia obtida não foi/será reinvestida na aquisição de uma HPP dentro dos prazos limites, a mais-valia de €70.000 será sujeita a tributação pela totalidade. Adicionalmente, como quem vende o imóvel é proprietário de outro, o regime da secção Venda de HPP e amortização do empréstimo - exclusão de tributação (regime transitório) também não é aplicável.
Sendo residente fiscal em Portugal, a mais valia é considerada em 50%, logo €35.000.
(ver a secção Tributação pela metade)
Já agora! Aproveite e leia o artigo "Mais-valias: que despesas deduzir no IRS para reduzir o imposto a pagar?".
Outras ferramentas Doutor Finanças:
- Calculadora de Mais-valias de Imóveis
- Calculadora Salário Líquido 2018
- Simulador de crédito
- Calculadora da Pensão Líquida 2019
- Calculadora Segurança Social Trabalhadores Independentes 2019
A informação que consta no artigo não é vinculativa e não invalida a leitura integral de documentos que suportem a matéria em causa.
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Boa tarde. Tenho dupla nacionalidade, mas moro no Brasil. Meu pai faleceu em 2009 e me deixou 1 terreno rústico avaliado em 2 mil euros na participação do óbito. Em 2013 vendi esse terreno por 40 mil euros e trouxe o dinheiro pra cá. Esses dias acompanhando a TV portuguesa ouvi sobre o IRS e fiquei preocupado pois não declarei à época. Até hoje não tive qualquer problema com isso, mas gostava de saber se devo declarar mesmo estando atrasado tanto tempo, se há alguma coima por não tê-lo feito antes, e se permanecendo inerte corro algum risco pois tenho outros bens em Portugal e não gostaria de perdê-los para quitar multas com as Finanças. Também gostava que me informassem o tempo em que prescreve o direito do fisco em cobrar esse valor. Obrigado
Olá, José,
Obrigada pela sua pergunta.
Lamentamos não ter conseguido responder a esta questão em tempo útil, mas tivemos um pico muito grande de comentários e não nos foi possível responder a todos. Sugerimos que, caso ainda considere pertinente, deixe um novo comentário no nosso portal. Neste momento já estamos a conseguir normalizar a capacidade de resposta.
Recordamos que o nosso portal é atualizado diariamente com muita informação sobre variados temas.
Se tem interesse por algum tema específico, pode sempre utilizar a caixa de pesquisa do site para limitar os resultados aos temas que mais lhe interessam.
Boa tarde,
Tenho o seguinte caso e gostava de perceber a vossa opinião.
Sou casada desde 2015 em regime de comunhão de adquiridos. No ano 2011 o meu marido comprou uma casa (sem empréstimo) que após o casamento se tornou na habitação do casal.
Em 2019 vendemos essa casa pelo valor abaixo e comprámos uma nova (valor também abaixo).
Gostaria de perceber qual o valor que podemos considerar como reinvestimento no anexo G – podemos considerar o total de mais valia ou apenas 50% e também as obras de melhoramento na casa 2 – podem ser incluídas no reinvestimento.
Valor Aquisição Casa 1: 81.250,00 (Outubro 2011)
Valor Realização Casa 1: 160.000,00 (Março 2019)
Despesas e Encaros 2.110,76
Valor Aquisição Casa 2: 215.100,00
Valor Empréstimo Casa 2: 120.000,00
Valor Obras Casa 2: 47.255,13
Muito Obrigada desde já
Olá, Margarida.
Uma vez que conhece todos os valores, pode utilizar a Calculadora de Mais-Valias de Imóveis e complementar com outras informações lá questionadas e essenciais para apurar valores.
Dado que a casa era HPP, pode utilizar a totalidade das mais-valias para fazer reinvestimento desde que seja numa nova HPP e não sofrer qualquer tributação.
É importante reforçar que o valor do empréstimo não pode entrar para o que é considerado reinvestimento.
As obras de melhoramento podem ser incluídas nas despesas e encargos
Boa tarde,
Tenho um imóvel herdado em 2001 da minha mãe. Vendi-o há uns meses por 170’000 euros, dos quais 120’000 foram pagos para a minha conta bancária e 50’000 directamente para pagamento/liquidação/amortização (não sei bem o termo adequado) de um empréstimo de habitação própria e permanente (empréstimo esse contraído em 2007).
Existe algum abate, quer no valor das mais valias, quer no IRS a pagar fruto destas?
Olá,
Obrigada pela sua pergunta.
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boa tarde. vendi uma em 1996 por 80.000 vendi em 2019 por 162.000. estando já na altura da venda divorciado como de preencher as mais valias. pelo valor de metade da venda e da compra, ou pela sua totalidade. obrigado
Olá, Paulo,
Obrigada pela sua pergunta.
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Vendi um apartamento que não era HPP mas que ainda tinha uma divida no banco. No momento da escritura com o dinheiro que recebi paguei o valor em falta. A minha dúvida é se posso deduzir esse valor às mais valias.
Obrigada
Olá, Ana,
Obrigada pela sua pergunta.
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Bom dia. Vendi um imóvel que não era HPP mas como ainda tinha uma divida ao banco no dia da escritura amortizei essa parte que faltava. Esse valor deduz nas mais valias?
Olá, Ana,
Obrigada pela sua pergunta.
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Boa tarde
tenho uma dúvida sobre mais valias. Tenho uma HPP que comprei em 2002 por 60000. vou vender agora por 100000 e tenho de liquidar o empréstimo ao banco no valor de ~21000€. Não vou comprar nada e aluguei uma casa para viver.
Vou pagar mais valias, pois não consigo entender o formulário.
Obrigado
Olá, Nuno,
Obrigada pela sua pergunta.
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Boa tarde. Vendi um apartamento que não era HPP mas ainda tinha divida ao banco, a qual amortizei na venda. Posso deduzir esse valor nas mais valias?
Olá, Ana.
Não, o valor da amortização do empréstimo nunca entra no cálculo das mais valias. Pode entrar no cálculo do imposto a pagar sobre as mesmas, mas apenas no caso de se tratar de HPP e de haver reinvestimento noutra HPP, conforme o nº5 do artigo 10º do Código do IRS.
Boa noite estou em França e vou vender a minha moradia em Portugal comprei por 88000 e vou vender por 176000 mas ainda devo 44500 ao banco quanto vou ter que pagar de mais valias visto que a minha residência e em França .
As mais valias não poderei envestir em França.
Obrigada
Olá, Hélder.
Se a moradia em Portugal não é a sua habitação própria e permanente, então não cumpre os requisitos indicados no nº5 do artigo 10º do Código do IRS para ter direito à isenção de tributação sobre as mais valias, pelo que o facto de reinvestir ou não o dinheiro é irrelevante para efeito de cálculo do imposto.
Pode simular o seu cenário concreto recorrendo à calculadora de mais valias.
Gostava de esclarecer uma duvida: Comprei um apartamento em 2014 por 175000 e vendi em 2019 por 210000. Abati um empréstimo de 112000 euros. Comprei no mês seguinte um apartamento por 210000 com recurso a um empréstimo de 100000. Não consigo perceber se estou isento ou devo pagar mais-valias. Agradeço a vossa ajuda. Obrigado
Olá, Beatriz.
Assim de repente, sem fazer contas, eu diria que está isenta desde que ambos os imóveis se destinassem à sua habitação própria e permanente (nº5 do artigo 10º do Código do IRS), mas pode simular o seu cenário concreto recorrendo à calculadora de mais valias.