Sabe mesmo a área da casa que está a comprar?

Em Portugal existem duas medidas de área de uso muito comum quando falamos de imóveis residenciais. Sucede que estas medidas são usadas com alguma aleatoriedade, às vezes até por falta de uniformização dos portais imobiliários. O que faz com que, ocasionalmente, possamos confrontar dois ou mais imóveis usando critérios e ordens de grandeza distintas. Quando assim é, está a enviesar-se desde logo qualquer esforço de comparação.

Uma das caraterísticas mais fáceis de quantificar quando se procura casa é a área. Porque esta variável nos ajuda a percecionar um espaço. Mas também porque é sobre esta variável, através do valor por metro quadrado (€/m2), que projetamos o montante pelo qual se espera que um imóvel seja transacionado. Vou falar sobre as duas medidas de áreas que encontra mais frequentemente, nomeadamente em apartamentos.

Área Bruta Privativa (ABP)

“É a superfície total medida pelo perímetro exterior e eixos das paredes ou outros elementos separadores do edifício ou da fração (…)” (artigo 40.º, Código do Imposto Municipal sobre Imóveis).

A ABP é a área medida das paredes (inclusive) para dentro. E é também aquela que é utilizada para calcular o valor patrimonial do imóvel, sobre o qual são calculados montantes de tributação. Ou seja, ao adquirir-se uma fração habitacional, não se está apenas a comprar o espaço habitável, mas a estrutura que o envolve.

Inclui: toda a área da casa, incluindo 100% da área das paredes interiores, das paredes que constituem fachada e das paredes que confinam com áreas comuns, e 50% da área das paredes contíguas a outras frações.

Exclui: garagens e arrecadações (parte da Área Bruta Dependente: zonas de uso acessório onde não há condições de habitabilidade), varandas abertas, terraços.

Em que documentação pode encontrar a Área Bruta Privativa? Na Caderneta Predial.

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Área Útil (AU)

“É a soma das áreas de todos os compartimentos da habitação, incluindo vestíbulos, circulações interiores, instalações sanitárias, arrumos, outros compartimentos de função similar e armários nas paredes, e mede-se pelo perímetro interior das paredes que limitam o fogo (…)” (artigo 67.º, Regulamento Geral das Edificações Urbanas).

À exceção de algum espaço de arrumação (roupeiro ou armário) ou instalação sanitária (banheira ou lavatório), a área útil corresponde ao espaço disponível no piso de uma fração.

Inclui: tudo aquilo que é compreendido pela ABP com a exceção de todas e quaisquer paredes.

Exclui: varandas abertas, terraços, garagens e arrecadações.

Em que documentação pode encontrar a Área Útil? Na planta de interiores de uma casa. No Certificado Energético existe também o valor da “Área útil de Pavimento”, mas esse valor não é mais que o resultado de um rápido levantamento de áreas, feito no dia da inspeção.

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Conclusões, reflexões e um conselho

A Área Bruta Privativa é a zona privada e coberta de uma casa, calculada juntamente com a área das paredes. Tradicionalmente esta é a medida usada para calcular o valor/m2 de uma casa.

De alguma forma, poder-se-á dizer que é esta a coisa mais parecida com a “área oficial” de uma casa em Portugal. É sobre este valor que paga o IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis), e é também este o valor que o INE (Instituto Nacional de Estatística) utiliza em todos os estudos sobre os preços da habitação em Portugal. Ou seja: quando lê uma notícia sobre os preços por metro quadrado das casas numa dada cidade, os resultados decorrem deste valor.

A Área Útil é zona da casa que está destinada a ser percorrida, mobilada e habitada. Poder-se-á dizer que corresponde ao número de metros quadrados que está, efetivamente, à sua disposição. Em alguns países, é esta área que assume maior importância.

Questione sempre a pessoa responsável pela promoção de um dado imóvel sobre os valores de área publicados. Há alguns casos particularmente comuns quando se pesquisam anúncios:

1) Referências à Área Útil com valores que correspondem, na verdade, à Área Bruta Privativa. Recorde-se que a AU poderá equivaler a valores, em média, entre os 70% e os 90% da ABP, consoante o tipo e a idade da construção;

2) Casas com varandas abertas e terraços, cujas áreas destes espaços exteriores estão a ser, erradamente, contabilizados para quantificar a área do apartamento.

3) Inclusão da Área Bruta Dependente (quase sempre lugares de estacionamento ou arrecadações) no valor apresentado como a área da casa.

A verdade é que alguns portais ou mediadoras usam expressão mais genéricas como “área bruta” ou “área de construção” o que, de alguma forma, legitima que a área atribuída a uma casa possa englobar uma arrecadação ou uma varanda. Mas essas áreas não fazem parte daquilo que é social e legalmente entendido como a área habitável de uma casa.

Estes são alguns dos motivos pelos quais deve solicitar sempre a documentação de um imóvel antes de considerar apresentar uma proposta de aquisição. Caso tenha dúvidas, não hesite em falar com um profissional.

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José Cabral

Consultor imobiliário na KW e especialista no mercado residencial da Grande Lisboa, é autor do blogue A House in Lisbon e da série Minuto Imobiliário. Nascido em Lisboa e formado em Sociologia, foi gestor no BES, assinou o blogue O Alfaiate Lisboeta, e foi cronista no Dinheiro Vivo, Expresso, Metro e GQ.