A venda de um imóvel a título particular gera normalmente questões ao nível fiscal, em particular no IRS e na tributação das mais-valias. Se vendeu recentemente uma casa, este artigo é importante para si.
Também no Fórum de Finanças Pessoais recebemos frequentemente questões associadas ao tema, em especial quando se trata de habitação própria e permanente (HPP).
Assim, julgamos que o presente artigo será útil. Iremos debruçar-nos sobre os pormenores da tributação das mais-valias de imóveis em IRS, incluindo as condições que têm de ser cumpridas para que sejam total ou parcialmente excluídas de tributação. Aproveite e utilize também a nossa Calculadora de Mais-valias para obter o valor das suas mais valias bem como uma simulação do que terá de pagar ao Estado.
Mais-valias na venda de imóveis
Em termos gerais a venda de um imóvel gera mais-valias, calculada pela diferença positiva entre o valor da venda e o valor de aquisição, corrigido pela aplicação de coeficientes monetários e adicionado de certos encargos e despesas:
Mais-valia = Valor de venda – Valor de aquisição * Coeficiente monetário – Encargos – Despesas
Encargos: encargos com a valorização do imóvel, realizados nos últimos 12 anos (e.g., obras)
Despesas: despesas necessárias inerentes à aquisição e alienação (e.g., comissões de intermediação e IMT)
Esta mais-valia é sujeita a IRS, podendo estar excluída total ou parcialmente de tributação, conforme secções seguintes.
Tributação pela metade
Caso a mais-valia apurada esteja sujeita a tributação, total ou parcial, no apuramento final a mesma é considerada em 50%, para os residentes fiscais em Portugal.
Venda e compra de HPP - exclusão de tributação
Nos casos em que o imóvel vendido é habitação própria e permanente (HPP) e quando exista intenção ou concretização de reinvestir noutra HPP, a mais-valia obtida pode ficar excluída de tributação, se as seguintes condições forem cumpridas:
- O imóvel vendido era HPP;
- O valor de venda menos o valor do empréstimo associado ao imóvel vendido seja ou tenha sido reinvestido na aquisição de outro imóvel considerado como HPP. Para efeitos de reinvestimento conta o valor utilizado sem recurso a empréstimo bancário
Valor a reinvestir através de recursos próprios = Valor de venda – Amortização do empréstimo do imóvel vendido
- A nova HPP seja adquirida entre os 24 meses anteriores e os 36 meses posteriores à data da venda do imóvel que gerou a mais-valia;
- Seja declarada a intenção de reinvestimento na declaração anual de IRS.
As condições são relativamente claras, sendo que normalmente a nº 2 é a menos evidente.
No âmbito daquela condição, se vender uma HPP por €100.000, que tinha um empréstimo associado de €20.000, então na aquisição da nova HPP teria de investir pelo menos €80.000 (€100.000 - €20.000) do seu dinheiro para ficar excluído de qualquer mais-valia, além do eventual valor a crédito.
Caso o reinvestimento não seja total, a mais-valia será tributada proporcionalmente:
Mais-valia sujeita a tributação = Mais-valia * (1 – Valor reinvestido através de recursos próprios / Valor a reinvestir através de recursos próprios)
Venda de HPP e amortização do empréstimo - exclusão de tributação (regime transitório)
As HPP vendidas entre 2015 e 2020, com contrato de empréstimo celebrado antes de 2015, gozam de um regime transitório de exclusão de tributação semelhante ao acima mencionado, desde que:
- O valor de venda seja totalmente utilizado na amortização do empréstimo existente. Se essa utilização for parcial, a exclusão de tributação assume a mesma proporção;
- Quem vende o imóvel não for proprietário de outro imóvel habitacional.
Cumprindo-se as condições, a utilização deste regime pode ser preferível ao regime de reinvestimento em nova HPP, nos casos em que o valor da amortização do empréstimo seja superior ao montante reinvestido através de recursos próprios, o que não deverá ser frequente.
Exemplos
Vamos ver alguns exemplos para melhor ilustrar a situação, utilizando como dados base os abaixo indicados:
- Valor de aquisição: €100.000
- Valor do empréstimo associado: €20.000
- Valor de venda: €170.000
- Mais-valia: €70.000
Assume-se que o imóvel vendido é HPP.
Exemplo 1
É adquirida uma nova HPP, um mês depois da venda do imóvel, pelo valor de €230.000, contraindo-se um empréstimo de €50.000.
Esta aquisição cumpre todos os critérios, pelo que a mais-valia estará excluída de tributação em IRS. Em particular, o valor reinvestido através de recursos próprios (€180.000 = €230.000 - €50.000) é superior ao valor da venda deduzido do empréstimo associado ao imóvel (€150.000 = €170.000 - €20.000).
Exemplo 2
É adquirida uma nova HPP, um mês depois da venda do imóvel, pelo valor de €230.000, contraindo-se um empréstimo de €200.000.
Esta aquisição não cumpre todos os critérios, pelo que a mais-valia estará sujeita a tributação parcial em IRS.
Como o valor reinvestido através de recursos próprios (€30.000 = €230.000 - €200.000) é inferior ao valor da venda deduzido do empréstimo associado ao imóvel (€150.000 = €170.000 - €20.000), a mais-valia será tributada parcialmente.
Mais-valia tributada = €70.000 * (1 - €30.000 / € 150.000 ) = €56.000.
Sendo residente fiscal em Portugal, a mais valia é considerada em 50%, logo €28.000.
(ver a secção Tributação pela metade)
Exemplo 3
É adquirida uma nova HPP, um mês depois da venda do imóvel, pelo valor de €230.000, contraindo-se um empréstimo pela totalidade.
Esta aquisição não cumpre todos os critérios, pelo que estará sujeita a tributação em IRS.
Como o valor reinvestido é totalmente através de empréstimo bancário, a mais-valia de €70.000 será sujeita a tributação pela totalidade.
Contudo, caso os critérios de elencados na secção Venda de HPP e amortização do empréstimo - exclusão de tributação (regime transitório) sejam cumpridos, até 17,6% (€30.000 / €170.000) da mais-valia estará excluída de tributação.
Sendo residente fiscal em Portugal, a mais valia é considerada em 50%.
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(ver a secção Tributação pela metade)
Exemplo 4
É adquirida um novo imóvel, mas a HPP passa a ser um imóvel que era utilizado como casa de férias, adquirido há mais de 2 anos. Não há intenção de reinvestir numa HPP nos próximos 3 anos.
Como a mais-valia obtida não foi/será reinvestida na aquisição de uma HPP dentro dos prazos limites, a mais-valia de €70.000 será sujeita a tributação pela totalidade. Adicionalmente, como quem vende o imóvel é proprietário de outro, o regime da secção Venda de HPP e amortização do empréstimo - exclusão de tributação (regime transitório) também não é aplicável.
Sendo residente fiscal em Portugal, a mais valia é considerada em 50%, logo €35.000.
(ver a secção Tributação pela metade)
Já agora! Aproveite e leia o artigo "Mais-valias: que despesas deduzir no IRS para reduzir o imposto a pagar?".
Outras ferramentas Doutor Finanças:
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A informação que consta no artigo não é vinculativa e não invalida a leitura integral de documentos que suportem a matéria em causa.
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Olá Boa tarde,
tenho umas dúvidas em relação às mais valias feitas num imóvel ( habitação própria permanente) que vou vender e como evitar uma tributação da mais valia.
Aqui envio os dados da minha habitação própria que pretendo vender.
Valor de aquisição; 135.000
Ano de aquisição; 2012
Mês de aquisição; Janeiro
Valor de realização (venda) ; 195000
Ano de realização; 2020
Mês de realização; Outubro ou Novembro
Segundo o vosso simulador terei uma mais valia de €54,450.00.
De forma a evita uma tributação sobre essa mesma mais valia vou comprar uma nova habitação própria permanente.
Valor de aquisição / valor escritura; 290.000
Ano de aquisição; 2020
Mês de aquisição; Novembro
Valor financiado pelo banco ; 261.000
Com estes valores fico isento de tributação na mais valia?
Obrigado pela ajuda.
Olá,
Obrigada pela sua pergunta.
Lamentamos não ter conseguido responder a esta questão em tempo útil, mas tivemos um pico muito grande de comentários e não nos foi possível responder a todos. Sugerimos que, caso ainda considere pertinente, deixe um novo comentário no nosso portal. Neste momento já estamos a conseguir normalizar a capacidade de resposta.
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O valor de compra de um terreno para construção de habitação permanente é considerado para exclusão de tributação das mais valias?
Ola, Marta.
Sim, é.
A minha Mãe é viuva (desde 2015) e vendeu a casa (habitação propria e permanente) que comprou com o meu Pai em 1998. Sou o único filho mas não vivo no referido imovel e tenho habitação própria e permanente noutro local . Para efeitos de calculo da mais valia da venda como a devemos calcular e declarar :
Valor de aquisição : 130.000€
Valor de Venda : 275.000€
Mais Valia Bruta : 145.000€
Despesas com a compra e venda : 6.000€
Divida ao banco : 0
A minha mãe reinvestiu o valor na compra de um apartamento no valor de 140.000€ para habitação propria e permanente.
Quais as mais valias tributaveis da minha mãe e quais as mais valias tributaveis minhas ? A minha mãe deve preencher o anexo G (relativo a 50% da venda ) e o G1 ( referente a 12,5%) . Quais as mais valias que vai pagar ?
No meu caso devo preencher o anexo G1 (referente a 12,5%) referente á minha parte da herança ? Apesar de ir comprar uma nova habitação , posso deduzir esta mais valia da parte que me compete? Que mais valias terei de pagar ?
Obrigado
Olá, Francisco.
Para calcular o valor da mais-valia é necessário ter em conta o fator de correção monetária. Para tal, pode utilizar a nossa calculadora de mais-valias de imóveis.
Além disso, é preciso ter em conta que o imóvel foi herdado, logo as contas têm que ser feitas parcelarmente. A sua mãe deve declarar ambas as parcelas no anexo G, uma vez que ambas foram adquiridas após 1989.
Se o imóvel vendido era HPP da sua mãe, então esta pode declarar o reinvestimento no novo apartamento no quadro 5 do anexo G.
Uma vez que o imóvel não era sua HPP, não pode fazer o mesmo e será tributado na íntegra sobre eventuais mais-valias.
De notar ainda que o valor/ano de aquisição a considerar relativamente às quotas partes herdadas é o ano de falecimento do seu pai e o valor patrimonial que o imóvel tinha na altura e sobre o qual foi calculado o imposto de selo que pagaram na altura da habilitação de herdeiros.
Boa tarde, talvez a resposta já aqui tenha sido dada, se for esse o caso peço desculpa. Gostaria de saber se existe um prazo para ser considerada uma HPP para efeitos mais-valia. Ter uma habitação secundária e antes da venda posso fazer desse imóvel a minha HPP?
Olá, Mende.
Não há um limite de tempo mínimo que aquela tem de ser a sua HPP. Contudo, deve estar sempre preparado para a possibilidade de a Finanças o chamarem a prestar prova de que aquele era de facto a sua HPP.
Boa tarde.
Vou escriturar em Setembro um apartamento para HPP no valor de 220 mil euros que será totalmente liquidado com capitais próprios, e só depois vou colocar a minha actual HPP para venda. Na HPP actual não tenho empréstimo e, dependendo do valor da venda, conto vir a ter mais valias de cerca de 60 mil euros.
Uma vez que a nova HPP vai estar totalmente paga quando for feita a venda da actual HPP, contando que a venda seja efectuada em 24 meses, posso ainda assim ficar isento de tributação sobre as mais valias?
Obrigada
Olá, Laura.
Se vender a atual HPP 24 meses depois da compra do novo imóvel, ainda será considerado reinvestimento e, por isso, terá direito a isenção.
tenho uma casa que tenciono vender não é habitação permanente, com a venda tenciono liquidar o empréstimo da minha habitação permanente, no valor total das mais valias, fico isento de imposto?
Olá, Guilherme.
Não ficará isento de imposto devido ao facto de a amortização de empréstimo não ser considerado reinvestimento, nem a casa ser a sua habitação própria e permanente.
Boa tarde, comprei em 2006 uma HPP pelo valor de 102.500€. Em 2020 pretendo vender por 150.000€ (o imóvel é de 1980). Tenho divida ao banco no valor de 95.000€. Qual o valor da mais valia a ser tributado? A compra de terreno abate sobre a tributação ou é só no caso de adquirir outra habitação? Grata
Olá, Ana.
Neste caso, uma vez que conhece os valores, pode utilizar a nossa Calculadora de Mais-Valias.
A compra de terreno para construção de uma habitação própria e permanente conta como reinvestimento, logo ajuda a abater o valor da tributação.
Boa tarde
Vou vender a minha HPP que adquiri em 2011 e pretendo reinvestir o produto da venda na construção de uma nova, o que me levanta algumas questões:
– O imóvel que vou vender tem dois empréstimos, sendo um o crédito à habitação e o outro um multifunções, igualmente coberto pela hipoteca da casa. Este último empréstimo também é dedutível para o cálculo da mais valia a reinvestir, ou só posso deduzir o crédito à habitação?
– O reinvestimento pode ser feito na compra de terreno e construção da casa nova, ou tem que ser na aquisição de um novo imóvel já concluído.
– No caso afirmativo, a obra tem de estar concluída e licenciada nos 36 meses subsequentes à venda do primeiro imóvel?
– E, se isso não acontecer, são consideradas as despesas comprovadamente efectuadas até ao termo dos 36 meses?
Antecipadamente grato pelas respostas
Olá, José.
O artigo 10º menciona apenas o empréstimo contraído para aquisição do imóvel. O crédito multifunções não conta. Paralelamente, nenhum entra no cálculo da mais-valia. Entra apenas no cálculo do valor que é preciso reinvestir para ter direito a isenção total.
O reinvestimento pode ser feito na aquisição de imóvel, compra de terreno e construção ou obras em imóvel.
Dispõe de 36 meses para reinvestir o dinheiro, de 48 meses para atualizar a matriz e até ao fim do 5º ano para se mudar para lá.
Boa tarde,
Comprei em maio de 2017 um imóvel (HPP) por 105000€ que vendi em agosto 2019 por 125000€. Entretanto em setembro reinvesti e comprei outra HPP por 160000€. Em nenhuma das compras recorri a financiamento. Se vender agora (agosto 2020) a habitação e não for reinvestir o dinheiro numa HPP terei de pagar mais valias?
Obrigado
Olá, Joana.
Sim, se não reinvestir o dinheiro irá pagar uma tributação sobre o valor das mais-valias.
Boa tarde,
Desde já agradeço a sua resposta. Talvez tenha colocado mal a questão. A minha questão é: se vender a última casa que comprei pelos 160000€ e não voltar a investir esse dinheiro terei de pagar mais valias? É que na venda da segunda casa não irei “ganhar” dinheiro (muito provavelmente até irei vender abaixo do que comprei).
Obrigado
Olá, Joana.
Trata-se então de um caso de menos-valias, certo? Nesses casos não há lugar ao pagamento de qualquer tributação.
Bom dia,
Tenho uma questão: um imóvel pago em 2006 no momento de um contrato de promessa de compra e venda e feita escritura só em 2020, os herdeiros têm de pagar imposto (mesmo que não tenham recebido qualquer valor). Os anteriores proprietários já faleceram e foram eles que receberam o pagamento.
Obrigada
Olá, Maria,
Obrigada pela sua pergunta.
Lamentamos não ter conseguido responder a esta questão em tempo útil, mas tivemos um pico muito grande de comentários e não nos foi possível responder a todos. Sugerimos que, caso ainda considere pertinente, deixe um novo comentário no nosso portal. Neste momento já estamos a conseguir normalizar a capacidade de resposta.
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