IRS

IRS: Mais-valias em imóveis e exclusão de tributação

Quando vendo um imóvel tenho de pagar IRS? Em que condições posso estar excluído de tributação? Leia o nosso artigo e conheça as respostas.

A venda de um imóvel a título particular gera normalmente questões ao nível fiscal, em particular no IRS e na tributação das mais-valias. Se vendeu recentemente uma casa, este artigo é importante para si. 

Também no Fórum de Finanças Pessoais recebemos frequentemente questões associadas ao tema, em especial quando se trata de habitação própria e permanente (HPP).

Assim, julgamos que o presente artigo será útil. Iremos debruçar-nos sobre os pormenores da tributação das mais-valias de imóveis em IRS, incluindo as condições que têm de ser cumpridas para que sejam total ou parcialmente excluídas de tributação. Aproveite e utilize também a nossa Calculadora de Mais-valias para obter o valor das suas mais valias bem como uma simulação do que terá de pagar ao Estado.

Mais-valias na venda de imóveis

Em termos gerais a venda de um imóvel gera mais-valias, calculada pela diferença positiva entre o valor da venda e o valor de aquisição, corrigido pela aplicação de coeficientes monetários e adicionado de certos encargos e despesas:

Encargos: encargos com a valorização do imóvel, realizados nos últimos 12 anos (e.g., obras)

Despesas: despesas necessárias inerentes à aquisição e alienação (e.g., comissões de intermediação e IMT)

Esta mais-valia é sujeita a IRS, podendo estar excluída total ou parcialmente de tributação, conforme secções seguintes.

Tributação pela metade

Caso a mais-valia apurada esteja sujeita a tributação, total ou parcial, no apuramento final a mesma é considerada em 50%, para os residentes fiscais em Portugal.

Venda e compra de HPP - exclusão de tributação

Nos casos em que o imóvel vendido é habitação própria e permanente (HPP) e quando exista intenção ou concretização de reinvestir noutra HPP, a mais-valia obtida pode ficar excluída de tributação, se as seguintes condições forem cumpridas:

  1. O imóvel vendido era HPP;
  2. O valor de venda menos o valor do empréstimo associado ao imóvel vendido seja ou tenha sido reinvestido na aquisição de outro imóvel considerado como HPP. Para efeitos de reinvestimento conta o valor utilizado sem recurso a empréstimo bancário
  1. A nova HPP seja adquirida entre os 24 meses anteriores e os 36 meses posteriores à data da venda do imóvel que gerou a mais-valia;
  2. Seja declarada a intenção de reinvestimento na declaração anual de IRS.

As condições são relativamente claras, sendo que normalmente a nº 2 é a menos evidente.

No âmbito daquela condição, se vender uma HPP por €100.000, que tinha um empréstimo associado de €20.000, então na aquisição da nova HPP teria de investir pelo menos €80.000 (€100.000 - €20.000) do seu dinheiro para ficar excluído de qualquer mais-valia, além do eventual valor a crédito.

Caso o reinvestimento não seja total, a mais-valia será tributada proporcionalmente:

Venda de HPP e amortização do empréstimo - exclusão de tributação (regime transitório)

As HPP vendidas entre 2015 e 2020, com contrato de empréstimo celebrado antes de 2015, gozam de um regime transitório de exclusão de tributação semelhante ao acima mencionado, desde que:

  • O valor de venda seja totalmente utilizado na amortização do empréstimo existente. Se essa utilização for parcial, a exclusão de tributação assume a mesma proporção;
  • Quem vende o imóvel não for proprietário de outro imóvel habitacional.

Cumprindo-se as condições, a utilização deste regime pode ser preferível ao regime de reinvestimento em nova HPP, nos casos em que o valor da amortização do empréstimo seja superior ao montante reinvestido através de recursos próprios, o que não deverá ser frequente.

Exemplos

Vamos ver alguns exemplos para melhor ilustrar a situação, utilizando como dados base os abaixo indicados:

  • Valor de aquisição: €100.000
  • Valor do empréstimo associado: €20.000
  • Valor de venda: €170.000
  • Mais-valia: €70.000

Assume-se que o imóvel vendido é HPP.

Exemplo 1

É adquirida uma nova HPP, um mês depois da venda do imóvel, pelo valor de €230.000, contraindo-se um empréstimo de €50.000.

Esta aquisição cumpre todos os critérios, pelo que a mais-valia estará excluída de tributação em IRS. Em particular, o valor reinvestido através de recursos próprios (€180.000 = €230.000 - €50.000) é superior ao valor da venda deduzido do empréstimo associado ao imóvel (€150.000 = €170.000 - €20.000).

Exemplo 2

É adquirida uma nova HPP, um mês depois da venda do imóvel, pelo valor de €230.000, contraindo-se um empréstimo de €200.000.

Esta aquisição não cumpre todos os critérios, pelo que a mais-valia estará sujeita a tributação parcial em IRS.

Como o valor reinvestido através de recursos próprios (€30.000 = €230.000 - €200.000) é inferior ao valor da venda deduzido do empréstimo associado ao imóvel (€150.000 = €170.000 - €20.000), a mais-valia será tributada parcialmente.

Mais-valia tributada = €70.000 * (1 - €30.000 / € 150.000 ) = €56.000.

Sendo residente fiscal em Portugal, a mais valia é considerada em 50%, logo €28.000.

(ver a secção Tributação pela metade)

Exemplo 3

É adquirida uma nova HPP, um mês depois da venda do imóvel, pelo valor de €230.000, contraindo-se um empréstimo pela totalidade.

Esta aquisição não cumpre todos os critérios, pelo que estará sujeita a tributação em IRS.

Como o valor reinvestido é totalmente através de empréstimo bancário, a mais-valia de €70.000 será sujeita a tributação pela totalidade.

Contudo, caso os critérios de elencados na secção Venda de HPP e amortização do empréstimo - exclusão de tributação (regime transitório) sejam cumpridos, até 17,6% (€30.000 / €170.000) da mais-valia estará excluída de tributação.

Sendo residente fiscal em Portugal, a mais valia é considerada em 50%.

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(ver a secção Tributação pela metade)

Exemplo 4

É adquirida um novo imóvel, mas a HPP passa a ser um imóvel que era utilizado como casa de férias, adquirido há mais de 2 anos. Não há intenção de reinvestir numa HPP nos próximos 3 anos.

Como a mais-valia obtida não foi/será reinvestida na aquisição de uma HPP dentro dos prazos limites, a mais-valia de €70.000 será sujeita a tributação pela totalidade. Adicionalmente, como quem vende o imóvel é proprietário de outro, o regime da secção Venda de HPP e amortização do empréstimo - exclusão de tributação (regime transitório) também não é aplicável.

Sendo residente fiscal em Portugal, a mais valia é considerada em 50%, logo €35.000.

(ver a secção Tributação pela metade)

Já agora! Aproveite e leia o artigo "Mais-valias: que despesas deduzir no IRS para reduzir o imposto a pagar?".

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1.259 comentários em “IRS: Mais-valias em imóveis e exclusão de tributação

  1. Bom Dia, Vou reinvestir parte do montante realizado na venda da minha HPP, numa outra HPP. Para o cálculo do valor realizado, posso deduzir as despesas de intermediação imobiliária que tive de suportar na venda? E para o valor investido na nova HPP, posso somar o IMT e Imposto de Selo? Obrigado.

  2. Boa tarde Carolina. Tenho um imóvel como segunda habitação que pretendo vender ainda este ano. Vou pagar 50% sobre as mais valias correto? Sou residente em Portugal, portanto não pago sobre a totalidade das mais valias? Obrigado

  3. Bom dia.

    Vou vender um imóvel de habitação secundaria e ainda estou pagando ao banco minha HPP, se investir parte dos lucros para amortizar a minha HPP terei algum beneficio nas mais valias?
    E o facto de ser reformado por invalidez com 60% de incapacidade poderei ter algum beneficio fiscal?
    Antes de mais obrigado.

    1. Olá, António.

      Uma vez que se trata da venda de uma habitação secundária terá sempre de pagar tributação sobre o valor das mais-valias. Pode calcular quanto terá de pagar na Calculadora de Mais-Valias de Imóveis. Contudo, o restante dinheiro pode utiliza-lo para o que pretender.

      Quanto à sua percentagem de incapacidade, à partida, em caso de mais-valias, isso não lhe aufere qualquer beneficio. Contudo, pode sempre contactar as Finanças através do E-Balcão e colocar a questão.

  4. Boa tarde,

    Vendi a minha HPP o ano passado e comprei nova HPP este ano em Junho, entretanto em julho surgiu a oportunidade de comprar um terreno contiguo à HPP que neste momento já faz parte do mesmo artigo nas finanças da HPP.

    Posso considerar no valor de compra da HPP também o valor do terreno?

    1. Olá, Sandra.

      À partida, sim. Pode incluir.
      Deve confirmar junto das Finanças as eventuais alterações ou o preenchimento das próximas declarações de IRS. Para tal, pode utilizar o e-balcão.

  5. Bom dia,

    Encontro-me a reinvestir as mais valias numa HPP.
    A minha questão é relativa aos prazos para obter licença de habitação, pois segundo o ponto 5 do art.º10 do CIRS tenho 36 para reinvestir, mas segundo o ponto 6 do mesmo artigo tenho 48 meses para inscrever na matriz e 60 meses para declarar o imóvel como HPP.
    Posto isto poderei considerar que os 36 meses é o prazo elegível para considerar as despesas com o reinvestimento, que os 48 meses é o prazo para ter licença de habitação e assim registar o imovel na matriz e os 60 meses para declarar a casa como HPP?

    Obrigado pela ajuda!

    1. Olá, José.

      Dispõe de 36 meses para reinvestir o dinheiro, de 48 meses para atualizar a matriz e até ao fim do 5º ano para se mudar para lá.

      1. Obrigado Carolina!
        Depreendo então que se a licença de habitação for emitida somente após os 36 meses, desde que consiga fazer a inscrição na matriz nos 48 meses, não terei qualquer problema.
        Correto?

      2. Olá, José.

        À partida, não terá problema.
        Contudo, não deve excluir a hipótese de questionar diretamente as Finanças. Pode fazê-lo através do e-balcão assegurando assim uma resposta da própria entidade.

  6. Boa tarde,
    Em 2017 adquiri um imovel para habitação secundaria.
    Entretanto, após divorcio, esse imovel ficou sendo o único em meu nome.
    Neste momento, gostaria de saber, em caso de venda para aquisição de um imovel para habitação propria permanente, se a mais valia estará sujeita a tributação ou não.

    Muito Obrigada

  7. Bom dia. Vou vender o meu apartamento do qual vai resultar mais vaias, mas a ideia é investir e construir casa num terreno próprio, as mais valias são tributáveis há mesma? E já agora qual a taxa aplicada? 23%, 20%, 6%?

    1. Olá, Jorge.

      Se o apartamento que vai vender é a sua habitação própria e permanente e a casa que tenciona construir é para o mesmo efeito, então, se utilizar a totalidade do montante da venda pode ficar isento do pagamento de tributação de mais-valias. Recordo que dispõe de 36 meses para o fazer.

      Alerto para o facto de, caso tenha comprado o apartamento com recurso a crédito depois de 2014, então, a amortização do valor do mesmo através das mais-valias já não é considerada como reinvestimento, tal como era possível até ao final de 2020.

      Sugiro que utilize a Calculadora de Mais-Valias de Imóveis

  8. Bom dia, pretendo trocar de casa e passar a minha atual habitação para habitação secundária para que a nova passe a ser hab. permanente. Pelo que entendi do artigo tenho 24 meses para vender a minha, caso queira deduzir as mais valias. Se a nova casa (A) custar 230mil vou ter de contrair empréstimo 190mil; vou alugar a minha antiga casa (B) enquanto não vendo; A casa (B) custou 58mil e ainda tem um credito associado de 46mil, se a vender por 85mil, liquidar o credito associado à mesma qual o valor da mais valia? E posso ou não deduzir as mais valias no novo empréstimo de 190mil?
    Grata desde já,

    1. Olá, Cristina.

      Pode alterar a sua morada fiscal para a casa nova. Tem é de vender a antiga no prazo de 24 meses.

      Já o facto de arrendar a casa pode trazer-lhe problemas – aqui as finanças já podem alegar que a casa não se destinava à sua habitação própria e permanente, mas sim a arrendamento.

      Supondo que adquiriu a sua nova casa em setembro, tem 24 meses para vender a casa antiga e poder declarar a compra da nova na declaração de IRS e assim ficar isento da tributação de imposto.

      O que diz no artigo é que apenas são excluídos de tributação os ganhos que forem reinvestidos nos 24 meses anteriores ou 36 meses posteriores à venda do imóvel.

      O cálculo da mais-valia depende de vários fatores pelo que, aconselho a que preencha os quadros da nossa calculadora de mais-valias. Se necessitar de alguma ajuda, pode perguntar.

      Se vender por 85 mil e amortizar os 46 mil, de acordo com o nº5 do artigo 10º do CIRS, tem de reinvestir pelo menos 39 mil no novo imóvel. Se vai comprar por 230 mil e pedir 190 mil, então está a reinvestir 40 mil, logo teria direito à isenção total de tributação sobre as mais-valias.

      Pode ainda ser de interesse referir que segunda esta informação vinculativa, se amortizar o empréstimo da casa nova na altura da venda da casa velha, então também conta como reinvestimento.

  9. Bom dia, pretendo adquirir uma moradia por um valor superior à minha habitação própria, vendendo a minha habitação. Sei que neste caso não serão pagas mais-valias. No entanto, como o valor da minha actual habitação é inferior à da habitação que vou adquirir, irei vender adicionalmente uma habitação de férias e usarei parte desse dinheiro para aquisição da nova habitação própria. Na venda desta habitação de férias irei pagar mais valias, sendo o dinheiro e pequeno lucro da venda reinvestido?

    1. Olá, Marco

      Uma vez que a casa de férias não é uma habitação própria e permanente (HPP), ser-lhe-á tributado um valor sobre as mais-valias.

      De forma a efetuar os cálculos e perceber quanto é que lhe será taxado e quanto é que lhe irá sobrar para reinvestir na aquisição da nova habitação, pode utilizar a Calculadora de Mais-Valias do Doutor Finanças.

  10. Boa tarde

    Comprei um apartamento em fevereiro de 2008, nos Açores e foi HPP até 2013. Desde então tenho vivido em casas alugadas e como tenho contrato de arrendamento mudei o bairro fiscal para beneficiar em termos fiscais. O contrato de arrendamento termina em outubro e em novembro irei alterar a minha morada fiscal para os Açores, apesar de continuar a trabalhar no continente. Pretendo vender o apartamento e reinvestir num outro que será HPP. Se vender o apartamento,suponhamos em novembro, posso pedir isenção das mais-valias, visto a morada fiscal, nessa altura, coincidir com o imóvel que pretendo vender?

    1. Olá.

      A legislação não impõem um período mínimo de utilização do imóvel como HPP para ter direito à isenção prevista no nº5 do artigo 10º do Código do IRS.

      Naturalmente, quanto maior a proximidade temporal entre ter feito essa alteração e a venda do imóvel, imagino que maior será a probabilidade de as Finanças pedirem para apresentar mais elementos de prova em como efetivamente usava o imóvel para sua habitação própria e permanente…