A venda de um imóvel a título particular gera normalmente questões ao nível fiscal, em particular no IRS e na tributação das mais-valias. Se vendeu recentemente uma casa, este artigo é importante para si.
Também no Fórum de Finanças Pessoais recebemos frequentemente questões associadas ao tema, em especial quando se trata de habitação própria e permanente (HPP).
Assim, julgamos que o presente artigo será útil. Iremos debruçar-nos sobre os pormenores da tributação das mais-valias de imóveis em IRS, incluindo as condições que têm de ser cumpridas para que sejam total ou parcialmente excluídas de tributação. Aproveite e utilize também a nossa Calculadora de Mais-valias para obter o valor das suas mais valias bem como uma simulação do que terá de pagar ao Estado.
Mais-valias na venda de imóveis
Em termos gerais a venda de um imóvel gera mais-valias, calculada pela diferença positiva entre o valor da venda e o valor de aquisição, corrigido pela aplicação de coeficientes monetários e adicionado de certos encargos e despesas:
Mais-valia = Valor de venda – Valor de aquisição * Coeficiente monetário – Encargos – Despesas
Encargos: encargos com a valorização do imóvel, realizados nos últimos 12 anos (e.g., obras)
Despesas: despesas necessárias inerentes à aquisição e alienação (e.g., comissões de intermediação e IMT)
Esta mais-valia é sujeita a IRS, podendo estar excluída total ou parcialmente de tributação, conforme secções seguintes.
Tributação pela metade
Caso a mais-valia apurada esteja sujeita a tributação, total ou parcial, no apuramento final a mesma é considerada em 50%, para os residentes fiscais em Portugal.
Venda e compra de HPP - exclusão de tributação
Nos casos em que o imóvel vendido é habitação própria e permanente (HPP) e quando exista intenção ou concretização de reinvestir noutra HPP, a mais-valia obtida pode ficar excluída de tributação, se as seguintes condições forem cumpridas:
- O imóvel vendido era HPP;
- O valor de venda menos o valor do empréstimo associado ao imóvel vendido seja ou tenha sido reinvestido na aquisição de outro imóvel considerado como HPP. Para efeitos de reinvestimento conta o valor utilizado sem recurso a empréstimo bancário
Valor a reinvestir através de recursos próprios = Valor de venda – Amortização do empréstimo do imóvel vendido
- A nova HPP seja adquirida entre os 24 meses anteriores e os 36 meses posteriores à data da venda do imóvel que gerou a mais-valia;
- Seja declarada a intenção de reinvestimento na declaração anual de IRS.
As condições são relativamente claras, sendo que normalmente a nº 2 é a menos evidente.
No âmbito daquela condição, se vender uma HPP por €100.000, que tinha um empréstimo associado de €20.000, então na aquisição da nova HPP teria de investir pelo menos €80.000 (€100.000 - €20.000) do seu dinheiro para ficar excluído de qualquer mais-valia, além do eventual valor a crédito.
Caso o reinvestimento não seja total, a mais-valia será tributada proporcionalmente:
Mais-valia sujeita a tributação = Mais-valia * (1 – Valor reinvestido através de recursos próprios / Valor a reinvestir através de recursos próprios)
Venda de HPP e amortização do empréstimo - exclusão de tributação (regime transitório)
As HPP vendidas entre 2015 e 2020, com contrato de empréstimo celebrado antes de 2015, gozam de um regime transitório de exclusão de tributação semelhante ao acima mencionado, desde que:
- O valor de venda seja totalmente utilizado na amortização do empréstimo existente. Se essa utilização for parcial, a exclusão de tributação assume a mesma proporção;
- Quem vende o imóvel não for proprietário de outro imóvel habitacional.
Cumprindo-se as condições, a utilização deste regime pode ser preferível ao regime de reinvestimento em nova HPP, nos casos em que o valor da amortização do empréstimo seja superior ao montante reinvestido através de recursos próprios, o que não deverá ser frequente.
Exemplos
Vamos ver alguns exemplos para melhor ilustrar a situação, utilizando como dados base os abaixo indicados:
- Valor de aquisição: €100.000
- Valor do empréstimo associado: €20.000
- Valor de venda: €170.000
- Mais-valia: €70.000
Assume-se que o imóvel vendido é HPP.
Exemplo 1
É adquirida uma nova HPP, um mês depois da venda do imóvel, pelo valor de €230.000, contraindo-se um empréstimo de €50.000.
Esta aquisição cumpre todos os critérios, pelo que a mais-valia estará excluída de tributação em IRS. Em particular, o valor reinvestido através de recursos próprios (€180.000 = €230.000 - €50.000) é superior ao valor da venda deduzido do empréstimo associado ao imóvel (€150.000 = €170.000 - €20.000).
Exemplo 2
É adquirida uma nova HPP, um mês depois da venda do imóvel, pelo valor de €230.000, contraindo-se um empréstimo de €200.000.
Esta aquisição não cumpre todos os critérios, pelo que a mais-valia estará sujeita a tributação parcial em IRS.
Como o valor reinvestido através de recursos próprios (€30.000 = €230.000 - €200.000) é inferior ao valor da venda deduzido do empréstimo associado ao imóvel (€150.000 = €170.000 - €20.000), a mais-valia será tributada parcialmente.
Mais-valia tributada = €70.000 * (1 - €30.000 / € 150.000 ) = €56.000.
Sendo residente fiscal em Portugal, a mais valia é considerada em 50%, logo €28.000.
(ver a secção Tributação pela metade)
Exemplo 3
É adquirida uma nova HPP, um mês depois da venda do imóvel, pelo valor de €230.000, contraindo-se um empréstimo pela totalidade.
Esta aquisição não cumpre todos os critérios, pelo que estará sujeita a tributação em IRS.
Como o valor reinvestido é totalmente através de empréstimo bancário, a mais-valia de €70.000 será sujeita a tributação pela totalidade.
Contudo, caso os critérios de elencados na secção Venda de HPP e amortização do empréstimo - exclusão de tributação (regime transitório) sejam cumpridos, até 17,6% (€30.000 / €170.000) da mais-valia estará excluída de tributação.
Sendo residente fiscal em Portugal, a mais valia é considerada em 50%.
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(ver a secção Tributação pela metade)
Exemplo 4
É adquirida um novo imóvel, mas a HPP passa a ser um imóvel que era utilizado como casa de férias, adquirido há mais de 2 anos. Não há intenção de reinvestir numa HPP nos próximos 3 anos.
Como a mais-valia obtida não foi/será reinvestida na aquisição de uma HPP dentro dos prazos limites, a mais-valia de €70.000 será sujeita a tributação pela totalidade. Adicionalmente, como quem vende o imóvel é proprietário de outro, o regime da secção Venda de HPP e amortização do empréstimo - exclusão de tributação (regime transitório) também não é aplicável.
Sendo residente fiscal em Portugal, a mais valia é considerada em 50%, logo €35.000.
(ver a secção Tributação pela metade)
Já agora! Aproveite e leia o artigo "Mais-valias: que despesas deduzir no IRS para reduzir o imposto a pagar?".
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- Calculadora de Mais-valias de Imóveis
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A informação que consta no artigo não é vinculativa e não invalida a leitura integral de documentos que suportem a matéria em causa.
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Caros Senhores (as) no caso de reinvestir o resultado da venda daHPP numa nova HPP há algum tempo obrigatório de manter a nova HPP em minha propriedade antes de a poder vender para usufruir da isenção da tributação de mais valias em sede de irs ou pode ser vendida num prazo curto de tempo? Agradeço a vossa colaboração
Olá, Filipe.
A legislação não impõem nenhum prazo mínimo durante o qual o imóvel deva ser habitação própria e permanente antes de ser vendido.
No entanto, eu diria que quanto menor for esse tempo, maior a probabilidade de ser chamado a prestar esclarecimentos na Finanças para garantir que não se trata de uma situação de fuga aos impostos…
Em 2005 comprei uma casa (Casa A) para habitação própria, com empréstimo bancário. Em 2013 comprei uma nova casa (Casa B), também com empréstimo bancário que passou a ser a habitação permanente e arrendei a Casa A. Em 2020 vendi a Casa A, com mais valias e amortizei o empréstimo da Casa A. Venho perguntar: a amortização feita no empréstimo da Casa A conta como reinvestimento? E na Casa B que é agora a habitação permanente?
Olá, Miguel.
Uma vez que a Casa A não se destinava à sua habitação própria e permanente, não cumpre os requisitos previstos no nº5 do artigo 10º do Código do IRS, para ter direito a isenção de tributação sobre as mais-valias, pelo que não interessa, neste caso, onde reinveste o dinheiro.
Boa tarde, comprei um apartamento em 2010,por 224000€,vendi em 2017 por 287500€,como tinha 3 anos para reinvestir, o prazo está a acabar e ainda não comprei nada
Qual o valor das mais várias a pagar
Obrigada
Olá, Maria.
Pode simular o seu cenário concreto recorrendo à calculadora de mais valias.
Agora, não diz se em 2018 declarou ou não a intenção de reinvestir o dinheiro… Se o não fez, então já terá pago o imposto sobre as mais-valias nessa altura.
Se declarou que pretendia reinvestir o dinheiro e, por esse motivo, teve direito a isenção de tributação, então agora as finanças irão fazer novamente as contas ao IRS de 2017 e terá de pagar a diferença relativamente ao imposto que pagou na altura, acrescido de juros de mora.
Já agora aproveito para perguntar, como deve ser feita a correcção do IRS do ano da venda? Posso fazer uma declaração de substituição desse ano em qualquer altura?
É que estou na mesma situação, vendi em 2018 e declarei que tinha intenção de reinvestir mas tal está difícil por isso quero fechar este assunto o mais cedo possível.
Obrigado
Olá, João.
Pode sempre submeter uma declaração de substituição em qualquer altura, mesmo passados alguns anos. Claro que ao ser submetida fora de prazo, provavelmente ser-lhe-á aplicada uma coima. Mas se não quiser esperar pela retificação oficiosa, creio que o pode fazer dessa forma, sim.
Em qualquer caso, antes de se meter em trabalhos, recomendo contactar as Finanças para validar melhor as suas opções e as consequências de cada uma…
Se do valor entre a venda e a compra, existir uma diferença positiva, existe isenção se essa diferença for usada em obras na HPP?
Pode utilizar esse valor para a ampliação ou melhoramento de uma HPP.
Alertamos que tem um período de 36 meses para realizar as obras e que a intenção de reinvestir as mais-valias deve ser declarada na Declaração de IRS correspondente ano em que recebeu as mesmas.
Olá, Rui.
Para complementar a resposta da Carolina, chamo a atenção de que, de acordo com o nº5 do artigo 10º do Código do IRS, a isenção de tributação apenas será total se reinvestir a totalidade do dinheiro obtido com a venda, eventualmente deduzida da amortização de empréstimo que tivesse contraído para aquisição do imóvel vendido (e admitindo que o imóvel vendido era sua HPP). Não sendo o caso, e de acordo com o nº 9 do mesmo artigo, poderá apenas ter direito a isenção parcial.
Pode simular o seu cenário concreto recorrendo à calculadora de mais valias.
Boa tarde,
gostaria de um esclarecimento se possível. A aplicação de mais valias pode contemplar a aquisição e obras de reabilitação posteriores, no decorrer dos 36 meses subsequentes à venda? Exemplo: compra de imóvel por 30 mil euros 2020, obras 50 mil euros em 2021 para mais valia de venda de 2020?
Muito obrigada desde já.
Olá, Helena.
De acordo com várias informações vinculativas prestadas pelas Finanças, sim, pode-se reinvestir o dinheiro na compra e em obras.
Boa noite,
Gostaria de saber como aplicar as mais valias no caso de venda de um imóvel comercial em habitação própria permanente. Possuo uma loja há vários anos que está à venda e gostava de comprar uma casa para HPP com este dinheiro – é possível?
Olá, Ricardo.
Sim, é possível. Contudo, segundo o nº5 do artigo 10º do CIRS, não terá direito à isenção de tributação sobre o valor das mais-valias uma vez que não se trata da venda de uma habitação própria e permanente.
Boa tarde,
Vendemos em Marco de 2019 o nosso apartamento em Portugal (nossa unica casa) com mais valias, marido com domicilio fiscal na Belgica desde 2016 e eu com domicilio fiscal em ainda PT. Reinvestimos tudo numa nova HPP em Bruxelas, escritura de Junho 2019. As finanças disseram que temos de fazer IRS separado e na liquidacao IRS do mariso estao a tributar em 28%.
Em 1 Novembro foi publicado q haveria isencao de tributacao. Pode explicar PFV?
Obrigada
Olá, Ana,
Obrigada pela sua pergunta.
Lamentamos não ter conseguido responder a esta questão em tempo útil, mas tivemos um pico muito grande de comentários e não nos foi possível responder a todos. Sugerimos que, caso ainda considere pertinente, deixe um novo comentário no nosso portal. Neste momento já estamos a conseguir normalizar a capacidade de resposta.
Recordamos que o nosso portal é atualizado diariamente com muita informação sobre variados temas.
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O pagamento de IMT pela nova HPP pode ser considerado parte do montante a reinvestir?
Olá, Alberto.
Em princípio não, porém pode pedir uma informação vinculativa no site das finanças.
Boa tarde,
Um imóvel de Habitação Própria e Permanente (HPP) foi comprado em 2018 e vai ser vendido agora, gerando algum lucro. A totalidade do lucro tem de ser utilizado imediatamente na compra de nova HPP, ou tem algum prazo máximo em que pode o lucro ser usado para obras de melhoramento da nova habitação?
Para além disso, o lucro gerado pode ser usado para pagar um crédito pessoal que existia previamente, ou está-se limitado a reinvestir diretamente na nova casa, de forma a que as mais-valias não sejam tributadas? Este crédito foi contraído para obras de melhoramento, mas infelizmente não existem faturas que comprovem esta situação, daí a pergunta.
Obrigado desde já pela atenção
Olá, Hugo.
O Hugo não tem necessariamente de utilizar a totalidade do valor das mais-valias. Contudo, se pretender reinvestir uma parte do valor, tem de mencionar na declaração de IRS do ano da venda da HPP que tem intenção de reinvestir esse dinheiro e qual o montante. Posto isto, terá 36 meses para usar esse dinheiro.
Pode utilizar o dinheiro para pagar o empréstimo, contudo não estará isento de tributação pois não conta como reinvestimento.
Chamo ainda a atenção para o facto de que, de acordo com o nº5 do artigo 10º do CIRS, para ter direito a isenção total de tributação sobre as mais-valias, precisa de reinvestir a totalidade do montante obtido com a venda do imóvel (eventualmente deduzido da amortização de empréstimo para aquisição se existisse sobre o mesmo). Se investir um valor inferior terá, ainda assim, direito a isenção parcial.
Pode fazer as contas para o seu caso concreto utilizando a calculadora de mais-valias do Doutor Finanças.
Bom dia, temos um terreno com imóvel que vamos vender. É um processo de herança, o meu pai e 4 filhas. O imóvel NAO ERA DESTINADO a HPP (era casa de férias dos meus pais). Posso reinvestir as mais várias em HPP? Que tipo de benefício fiscal poderei ter em sede de Irs? Que investimento posso fazer para diminuir o pagamento das mais valias?
Origada…
Olá,
Obrigada pela sua pergunta.
Lamentamos não ter conseguido responder a esta questão em tempo útil, mas tivemos um pico muito grande de comentários e não nos foi possível responder a todos. Sugerimos que, caso ainda considere pertinente, deixe um novo comentário no nosso portal. Neste momento já estamos a conseguir normalizar a capacidade de resposta.
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