Seja para equilibrar o orçamento ou para manter a casa ocupada durante uma ausência temporária, há inquilinos que optam por subarrendar um quarto da casa que habitam ou, até, a totalidade da habitação. Fazê-lo é legal, mas obedece a um conjunto de regras.
Antes de mais, o senhorio tem de autorizar. E, tal como acontece com qualquer contrato de arrendamento, é obrigatório comunicar o contrato às Finanças e declarar os rendimentos no IRS.
Neste artigo, explicamos como funciona o subarrendamento e como declarar as rendas recebidas no IRS.
Como funciona o subarrendamento?
O subarrendamento total ou parcial pressupõe que o inquilino subarrenda a terceiros parte ou a totalidade da habitação que ele próprio arrendou. Na prática, o senhorio continua a receber a renda do inquilino original, que, por sua vez, cobra um valor ao subarrendatário.
Este valor não pode exceder em mais de 20% a renda original, a menos que outro valor tenha sido acordado com o senhorio. Ou seja, se pagar uma renda de 800 euros, o valor máximo a cobrar ao subarrendatário será de 960 euros.
Por outro lado, o senhorio tem de autorizar expressamente o subarrendamento, preferencialmente por escrito. Apesar de a lei admitir a ratificação tácita pelo senhorio “se ele reconhecer o subarrendatário como tal”, é sempre mais seguro garantir essa autorização formalmente.
Ainda assim, antes de tudo, convém verificar o contrato de arrendamento inicial, pois pode conter cláusulas que proíbem o subarrendamento.
Como fazer um contrato de subarrendamento?
Mesmo quando está em causa apenas um quarto, é aconselhável formalizar o acordo por escrito. O contrato de subarrendamento deve incluir:
- A identificação das partes;
- O valor da renda e a forma de pagamento;
- A duração do contrato;
- As regras de utilização dos espaços comuns e de partilha de despesas.
Depois de celebrado, o contrato deve ser comunicado à Autoridade Tributária até ao final do mês seguinte ao início do subarrendamento.
Para isso, deve:
1. Aceder ao Portal das Finanças (www.portaldasfinancas.gov.pt);
2. Selecionar Cidadãos > Serviços > Arrendamento > Contratos;
3. Escolher a opção “Comunicar início” e preencher os dados solicitados.
Se não for registado, o subarrendatário pode comunicar o contrato diretamente no Portal das Finanças, devendo justificar o motivo e anexar os documentos necessários.
E quando o contrato termina?
De acordo com a lei, o subarrendamento termina automaticamente quando cessa o contrato de arrendamento principal.
No entanto, em situações de subarrendamento total, o senhorio pode optar por substituir-se ao inquilino, passando o subarrendatário a ser o novo arrendatário. Esta possibilidade depende, contudo, de notificação judicial.
Leia ainda: Arrendamento com prazo certo: O que saber sobre prazos, duração e denúncia
Tenho de declarar as rendas no IRS?
A resposta é sim. Se subarrendar um quarto ou a totalidade da habitação, tem de declarar as rendas no IRS. O valor a declarar corresponde à diferença entre o montante que recebeu do subarrendatário e o que paga ao senhorio.
As rendas são consideradas rendimentos prediais (categoria F) e devem ser declaradas no Anexo F, quadro 5, indicando os seguintes dados:
- Rendas recebidas;
- Rendas pagas ao senhorio;
- NIF do subarrendatário;
- NIF do senhorio.
Englobamento de rendimentos prediais pode reduzir o imposto
Saiba ainda que pode poupar no IRS, optando pelo englobamento dos rendimentos obtidos com o subarrendamento.
Regra geral, as rendas estão sujeitas a uma taxa autónoma. Mas, se estiver num escalão de IRS com uma taxa inferior à que lhes é aplicada, pode ser vantajoso optar pelo englobamento. Este consiste em juntar os rendimentos prediais ao total dos seus rendimentos para serem tributados à taxa progressiva de IRS.
Contudo, é preciso fazer contas. Atualmente, a taxa de IRS máxima para arrendamento habitacional é de 25%, logo o englobamento só poderá ser vantajoso para pessoas com rendimentos até 23.089 euros (correspondentes ao 4.º escalão), sujeitos a uma taxa de 24,1%.
Além disso, no arrendamento, as taxas descem para 15%, 10% ou 5%, se os contratos tiverem uma duração mínima de 5, 10 ou 20 anos, respetivamente. Nestes casos, o englobamento deixa de compensar.
Três cuidados a ter antes de subarrendar
Antes de subarrendar um quarto a outra pessoa, é importante garantir que está a cumprir todas as regras legais e fiscais. Veja uma breve lista com três cuidados essenciais:
1. Confirme a autorização do senhorio
Nem todos os contratos de arrendamento permitem o subarrendamento. Verifique o seu contrato e se não existir nenhuma cláusula que o proíba, peça autorização por escrito ao senhorio.
2. Formalize um contrato de arrendamento com o sublocatário
Deve celebrar um contrato de subarrendamento com o subarrendatário e comunicá-lo à Autoridade Tributária dentro do prazo legal.
3. Declare as rendas recebidas no IRS
Os valores recebidos são considerados rendimentos prediais (categoria F) e deve declará-los no IRS. O incumprimento desta obrigação pode resultar em coimas e no pagamento de imposto em falta.
Perguntas frequentes
O subarrendamento ocorre quando um inquilino arrenda a outra pessoa (subarrendatário) parte ou da totalidade da casa que arrendou. Nesse caso, continua a pagar a renda ao senhorio, mas passa também a receber um valor do subarrendatário.
Para isso, é necessária a autorização do senhorio e, regra geral, o valor cobrado não pode ultrapassar em mais de 20% a renda original, salvo acordo diferente.
Sim. Além de ser recomendável, pois um contrato escrito protege ambas as partes e define as regras do acordo, tem de comunicar o contrato à Autoridade Tributária.
Sim. Os rendimentos obtidos com o subarrendamento devem ser declarados no IRS como rendimentos prediais (categoria F).
Os inquilinos podem comunicar os contratos de arrendamento às Finanças se os senhorios não o fizerem dentro do prazo legal, ou seja, até ao fim do mês seguinte ao início do contrato.
É a opção de juntar rendimentos como juros, rendas ou mais-valias aos restantes rendimentos, sujeitando-os às taxas progressivas de IRS.
