Arrendamento com prazo certo: O que saber sobre prazos, duração e denúncia

Arrendar uma casa faz parte da vida de milhares de famílias portuguesas. Mas os contratos de arrendamento habitacional, apesar de comuns, nem sempre são fáceis de entender. Existem regras sobre prazos, renovações, formas de denúncia e transmissão que, quando não são respeitadas, podem causar conflitos evitáveis.

Neste artigo explicamos, de forma simples, como funcionam estes contratos e o que deve saber para proteger os seus direitos como inquilino ou como senhorio.

Um contrato de arrendamento habitacional pode ter prazo certo, quando tem uma duração fixa definida, ou duração indeterminada, quando não tem fim marcado. Nos contratos com prazo certo, a regra é a renovação automática no fim do prazo inicial, por igual período ou por três anos se o contrato for inferior a esse tempo, salvo se uma das partes comunicar que não quer renovar. Apesar de esta ser a solução que decorre da lei, as partes podem livremente convencionar no contrato que o mesmo não fica sujeito à renovação automática.

A comunicação de oposição à renovação. Quem o pode fazer e com que antecedência?

Uma das questões que, tradicionalmente, levanta mais dúvidas, é precisamente saber quem, de que forma e com que antecedência pode opor-se à renovação do contrato.

É aqui que entram os prazos legais. O arrendatário deve comunicar a sua oposição com pelo menos 120 dias de antecedência se o contrato tiver 6 anos ou mais, 90 dias se tiver entre 1 e 6 anos, 60 dias quando a duração do contrato seja entre 6 meses e 1 ano ou, se for inferior a 6 meses, com um terço da sua duração. Já o senhorio, por sua vez, tem prazos ainda mais exigentes: 240, 120, 60 dias ou um terço da duração, consoante os mesmos intervalos. Se ninguém disser nada, o contrato renova-se automaticamente.

Além de poder impedir a renovação, o arrendatário pode também denunciar o contrato antes do fim, desde que já tenha decorrido um terço da duração do contrato ou da sua renovação. Nessa situação, pode pôr fim ao arrendamento com aviso prévio de 120 dias (se o contrato tiver um ano ou mais) ou de 60 dias (se tiver menos). Caso o senhorio já tenha avisado que não quer renovar, o arrendatário passa a poder denunciar o contrato a qualquer momento, desde que avise com 30 dias de antecedência. Em todos os casos, a denúncia produz efeitos no final do mês seguinte ao da comunicação. Se o inquilino não cumprir o aviso, o contrato termina na mesma, mas deve pagar as rendas correspondentes ao tempo em falta.

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E nos contratos sem prazo definido?

Nos contratos sem prazo definido, o arrendatário pode denunciá-los a qualquer altura, desde que tenham passado seis meses de duração efetiva. Aplica-se o mesmo aviso prévio: 120 dias se já tiverem passado mais de 12 meses, ou 60 dias se ainda não tiverem passado. Do lado do senhorio, a denúncia antecipada só é permitida em três situações: necessidade de habitação para si ou para um filho, realização de obras de remodelação profunda ou demolição (circunstância em que têm de ser verificados uma série de requisitos e condicionalismos, como em baixo se explica) ou, excecionalmente, sem necessidade de apresentar justificação. Neste último caso, previsto na alínea c) do artigo 1101.º do Código Civil, a lei exige que o senhorio comunique ao arrendatário, com pelo menos cinco anos de antecedência, a intenção de terminar o contrato. No entanto, essa denúncia só produz efeitos se for confirmada, por escrito, entre 15 meses e 1 ano antes da data prevista para a cessação, conforme estabelecido no artigo 1104.º do Código Civil. Este regime visa proteger o arrendatário, garantindo-lhe segurança e previsibilidade ao longo desse período excecionalmente longo.

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Denúncia do contrato

A denúncia por necessidade de habitação exige que o senhorio seja proprietário do imóvel há mais de dois anos (ou o tenha recebido por herança), não tenha outra casa na mesma zona e pague ao arrendatário uma indemnização equivalente a um ano de renda. A casa deve passar a ser efetivamente habitada no prazo de três meses e durante pelo menos dois anos. Se tal não acontecer, o senhorio poderá ser responsabilizado por uma indemnização de até dez anos de renda.

Nos casos em que o senhorio denuncia o contrato com fundamento na realização de obras, aplicam-se as exigências previstas no artigo 1103.º do Código Civil. A denúncia só é válida se forem obras que obriguem mesmo à saída do inquilino e desde que não exista outro imóvel semelhante onde o arrendamento possa continuar. O senhorio deve apresentar prova de que o processo de licenciamento foi iniciado, bem como um termo de responsabilidade de um técnico. A denúncia tem de ser confirmada com o alvará e declaração municipal. Nesses casos, o arrendatário tem direito a duas opções: receber uma indemnização no valor correspondente a dois anos de renda (com valor mínimo legal) ou ser realojado por um período não inferior a três anos. Se não houver acordo, aplica-se automaticamente a indemnização.

Mesmo quando a vida pessoal do arrendatário muda, o contrato pode manter-se em vigor. Em caso de divórcio ou separação judicial, os cônjuges podem decidir qual deles fica com a casa arrendada. O acordo deve ser homologado pelo tribunal ou pelo conservador do registo civil, e é esta entidade que notifica o senhorio, o arrendatário que fica não precisa de comunicar nada diretamente.

Se o arrendatário falecer, o contrato não termina automaticamente. Pode ser transmitido a quem com ele vivia no imóvel, desde que existisse uma relação de cônjuge, união de facto com mais de um ano ou economia comum também com mais de um ano. No entanto, essa pessoa não pode ter outra casa disponível na mesma zona (concelho do imóvel ou concelhos limítrofes de Lisboa e Porto). Para que a transmissão seja válida, deve ser comunicada ao senhorio no prazo de três meses a contar da morte, com os documentos que provem essa relação. Caso contrário, o transmissário pode ter de indemnizar o senhorio por eventuais danos.

Existe ainda uma proteção adicional: se o arrendatário morrer nos seis meses anteriores ao fim do contrato, quem tiver direito à transmissão pode manter-se na casa por mais seis meses após o falecimento, garantindo tempo para reorganizar a vida familiar.

Saber estas regras ajuda a evitar conflitos, atrasos e surpresas. Mesmo sem formação jurídica, qualquer pessoa pode, e deve, estar informada sobre o contrato da casa onde vive. Entender os prazos, as formas de cessação, os deveres e os direitos de ambas as partes é o primeiro passo para garantir segurança e estabilidade habitacional.

Nota: Um agradecimento especial à minha colega Filipa Salazar de Sousa pela sua preciosa ajuda na elaboração deste texto.

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