A pandemia provocada pelo novo Coronavírus, que obrigou ao confinamento, travou o mercado imobiliário mas não o parou. A reação imediata foi de “congelamento”, o que ditou quebras acentuadas das operações. Entretanto, notou-se alguma acalmia, tendo-se assistido, ainda no primeiro semestre, a uma recuperação.

Para podermos fazer uma análise ao que aconteceu neste primeiro semestre falámos com vários especialistas no setor que nos ajudaram a encontrar explicações para o desempenho deste mercado, que passou pelo aumento dos preços, mas também por desempenhos diferentes em termos geográficos e entre o segmento digital e o tradicional.

Foi em março que se percebeu que o Covid-19 ia afetar fortemente a vida dos portugueses. Em meados do mês foi decretada a emergência nacional e o confinamento das pessoas. Um cenário que fez muitos players do mercado recearem pelo seu futuro.

Mais de três meses depois, já é possível fazer um balanço. E os números parecem até mais positivos do que se antecipava. 

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Qual o balanço do mercado imobiliário no primeiro semestre?

O primeiro semestre foi marcado por um nível de incerteza muito elevado, ainda assim, o balanço é positivo.

Segundo os dados da Confidencial Imobiliário, empresa que agrega uma série de dados estatísticos do mercado imobiliário, os preços dos imóveis aumentaram 13,8% em junho, quando comparado com o mesmo período do ano passado. Estes são os dados conhecidos mais recentes. O Instituto Nacional de Estatística (INE) ainda só divulgou este indicador referente aos primeiros três meses do ano, concluindo-se que os preços das casas aumentam 10,3% neste período.

O mercado imobiliário em Portugal “vinha com um ritmo de grande valorização” ao nível de preços, e apesar de ter havido alguma contenção, a verdade é que não se sentiram descidas de preços, explica ao Doutor Finanças Ricardo Guimarães, diretor da Confidencial Imobiliário.

Já no que respeita às vendas, os dados da Confidencial Imobiliário revelam que, depois de um março e de um abril com quedas muito acentuadas, maio e junho já revelaram alguma recuperação. Ainda assim, as transações de imóveis continuam 35% abaixo dos valores registados em janeiro.

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Preços mantiveram rota ascendente

Entretanto, com a pandemia, “o índice de preços não teve variações negativas. Teve sempre variações positivas, mas mais contidas” e esta é a realidade do mercado atual. “Quem está comprador estaria à espera de grandes descontos”, o que acabou por não acontecer. “Isso talvez venha a acontecer, mas nestes primeiros meses não se notou”, salienta Ricardo Guimarães.

Já Gonçalo Nascimento Rodrigues, fundador do blog Out of the Box, especializado no mercado imobiliário, assume que, no início do confinamento “tinha muitas dúvidas sobre uma descida acentuada dos preços no imobiliário. Isto, porque este é um mercado lento.” E, de facto, não se assistiu a uma descida generalizada. 

E ainda que assuma que “no segundo trimestre esperava uma queda”, diz “não estar surpreso” com o desempenho do mercado. “Acho que até deve ter havido uma subida” no segundo trimestre, “o que espelha bem o que é o mercado residencial em Portugal. O mercado é muito heterogéneo. O facto de haver pouca oferta no mercado está a fazer aguentar os preços”, sublinha.

“A pandemia veio diminuir a oferta. E em mercados com stocks reduzidos, como o nosso, isto faz com que os preços se aguentem”, explica.

Ainda assim, “os preços podem vir a descer”, adianta Ricardo Guimarães, que acrescenta que “os preços descerão na mesma medida da perda de rendimento neste período."

Os dados da CASAFARI, empresa que agrega dados dos preços a que são colocados os imóveis no mercado e acompanha a sua evolução, também confirmam que os preços médios de venda dos imóveis aumentaram no primeiro semestre. Os preços médios dos apartamentos aumentaram mais de 4,5% no primeiro semestre. Já o valor das moradias teve um desempenho menos acentuado (0,86%), mas ainda assim positivo.

E estes aumentos de preços foram generalizados no mercado de apartamentos. Das 20 regiões analisadas (compostas pelos 18 distritos mais Açores e Madeira), "os preços aumentaram em 16 capitais", de acordo com a CASAFARI que adianta que “a maior variação ocorreu em Faro (2,36%), seguindo-se Porto (1,17%) e Lisboa (0,54%).” As quedas foram registadas apenas em Beja, Évora, Portalegre e Vila Real.

Os dados divulgados pela Imovirtual também apontam para que os preços médios dos anúncios das casas em Portugal registassem um aumento de 12,8% em maio face ao mesmo período do ano passado. Ainda que, em maio, até se tenha observado uma desaceleração no ritmo de aumento, registando-se uma descida face a abril, segundo o barómetro mensal referente a maio publicado pelo Imovirtual.  Já no que respeita aos valores das rendas, as conclusões são opostas: os preços médios anunciados em maio representam uma quebra de 17,7% face ao mesmo mês do ano passado, segundo o mesmo estudo. 

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Menos negócios

Apesar de os preços terem subido, o mesmo não se pode dizer ao nível de transações.

“O que estamos a verificar é uma quebra muito acentuada no número de transações. Toda a gente vai vender menos. Só compra quem precisa”, o que faz com que o “mercado esteja parado”, afirma Gonçalo Nascimento Rodrigues.

“O mercado está cerca de 30% abaixo dos valores de transações pré-covid”, tendo reagido “a uma situação de profunda incerteza”, revela Ricardo Guimarães, que explica que “houve quebras acentuadas, em termos de atividade, em março e abril. De lá para cá tem vindo a recuperar, tendo crescido 11% em junho.”

“Maio e junho foram meses muito bons, mas muitas destas transações já estavam combinadas. Os meses do verão e pós-verão é que vão mostrar a realidade do mercado”, uma vez que o efeito dos negócios acordados antes da pandemia já se esfumou, explica Gonçalo Nascimento Rodrigues.

“Estimo uma quebra significativa este ano, de cerca de 30%, em número de transações”, adianta o mesmo responsável, que diz que também considera “expectável que os preços caiam, mas isso vai demorar mais tempo.”

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Menos crédito, mas mercado digital cresceu

A procura e oferta de crédito hipotecário diminuíram ao longo do primeiro semestre, "devido ao aumento da exigências dos critérios de risco, por parte dos bancos, e a alguma cautela, por parte das compradores", explica Cláudio Santos, CCO e partner do Doutor Finanças.

Apesar deste contexto, esta não foi uma realidade transversal a todos os meios. "No mercado digital a procura subiu na casa dos 45%", devido ao período de confinamento obrigatório que vivemos entre março e junho, acrescenta o mesmo responsável.

Em relação à procura por parte dos clientes, o valor médio dos financiamentos teve um aumento residual (2,9%), observando-se "uma maior preocupação em ter um espaço para escritório, uma zona exterior, ou varandas amplas." Necessidades criadas pelos meses em que as pessoas tiveram de ficar fechadas nas suas casas.

Moratórias trouxeram alívio às famílias

Os dados revelam assim que muitas pessoas que tinham intenção de comprar casa terão acabado por adiar essa decisão. Umas porque esperavam que os preços do imobiliário descessem e outras porque preferiram esperar para perceber o que poderia acontecer aos seus empregos, por exemplo.

Para minimizar o impacto do "encerramento" do país, o Governo implementou várias medidas. Entre elas estão as moratórias no crédito, que permitiram às famílias que tinham empréstimos a decorrer de adiarem o pagamento das prestações. Inicialmente esta medida aplicava-se até setembro, tendo entretanto sido alargada e está ativa até março de 2021.

Esta medida veio trazer alívio a muitas famílias, que viram os seus rendimentos afetados. Contudo, quem a acionou deve ter presente que não lhe está a ser perdoado qualquer valor, apenas adiado o seu pagamento. E foram estipulados três tipos de moratórias com custos e impactos no crédito habitação diferentes.

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O primeiro semestre arrancou num contexto muito dinâmico e ativo no mercado imobiliário, algo que foi afetado pela pandemia provocada pelo novo Coronavírus. Ainda assim, o balanço é melhor do que o que se chegou a antecipar.

A incerteza continua elevada e muitas famílias estarão à espera para ver a evolução da pandemia para tomarem decisões. Mas há questões que, mesmo para quem estiver a beneficiar das moratórias, que podem e devem ser repensadas. E a revisão dos encargos financeiros para poupar mais é uma delas.