Atualização das rendas de imóveis: Que regras a respeitar

As rendas podem ser atualizadas anualmente, ainda que haja muitas pessoas que não saibam. Fique a par das circunstâncias em que tal atualização pode ocorrer, quais são as formalidades e os prazos que o senhorio deverá cumprir.

No âmbito de um contrato de arrendamento as rendas podem ser atualizadas, anualmente e por iniciativa do senhorio, através de dois cenários distintos: 

a) As partes convencionaram no contrato uma forma específica de atualização, com descrição ao longo do tempo contratual dos respetivos valores a aplicar; 

b) O contrato nada estipula quanto a esta matéria, sendo a renda atualizada de acordo com o coeficiente legal que vier a ser publicado.

Com interesse para o ano de 2025, foi publicado em Diário da República, no passado mês de outubro de 2024, o Aviso n.º 23099/2024/2 Coeficiente de Atualização das Rendas para 2025: O Que Precisa Saber - o informador fiscal, o coeficiente de atualização das rendas que corresponde a 1,0216 (ou seja, 2,16%), devendo os senhorios pautar as suas atualizações, no máximo, por estes valores.

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Como pode o senhorio comunicar a alteração com base no coeficiente de atualização de rendas? 

O senhorio deverá enviar para a morada do locado uma carta registada com aviso de receção, com uma antecedência mínima correspondente a 30 dias relativamente à data na qual pretende que o novo valor seja aplicado.

Essa comunicação deverá conter o coeficiente de atualização para o ano em apreço, assim como o valor final atualizado da renda, para que dúvidas não restem quanto à nova quantia a liquidar pelo inquilino. – cfr. o disposto no artigo 1077.º do Código Civil.

O inquilino pode opor-se a esta atualização de renda? 

Caso a comunicação enviada pelo senhorio cumpra os respetivos requisitos legais e, salvaguardando a hipótese de o contrato de arrendamento mencionar – expressamente - que as partes acordam que não haverá lugar a este tipo de atualização do valor de renda, o inquilino não se poderá opor à atualização.

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Como proceder caso a carta de atualização for devolvida?

O senhorio deverá aguardar 30 dias desde a data de envio da primeira carta. Terminados que estejam esses 30 dias o senhorio possui 30 dias adicionais para enviar uma segunda carta de atualização, pela mesma exata via, ou seja, através de correio registado com aviso de receção. 

Caso esta segunda carta seja novamente devolvida por falta de levantamento por parte do inquilino, a mesma considerar-se-á como recebida no décimo dia posterior ao do seu envio, para todos os efeitos legais. Ficando, assim, o inquilino obrigado ao pagamento do valor de renda devidamente atualizado.

Veja-se agora um caso prático, a título de exemplo: 

Valor renda em 2024: 900€ 

Coeficiente de atualização: 1,0216 (2,16%) 

Cálculo: 900€ x 1,0216 = 919,44€ 

Ou seja, o valor final de renda durante o ano de 2025 será de 919,44€.

Por fim, resta-nos tão só esclarecer quanto às partes que convencionaram no contrato uma forma específica de atualização. Por exemplo, no primeiro ano do contrato de arrendamento o valor da renda é de 500 euros, já no segundo ano e seguintes o valor da renda é de 600 euros, sendo atualizado em cada ano de acordo com os coeficientes legais.

Ora, vigorando no direito das obrigações, in casu, nos contratos o princípio da liberdade contratual, dentro dos ditames da lei, tal acordo entre as partes é possível. Sendo que, a lei, ao contrário do que acontece com a atualização das rendas de acordo com o coeficiente anual, não obriga à adoção de certas e determinadas formalidades para que tal aumento seja possível, uma vez que o que está na sua base é um acordo, realizado por vontade das partes.

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