Comprar casa é uma das decisões financeiras mais importantes da vida. Há vários fatores a analisar, desde a localização à tipologia, passando pelo orçamento e pelo financiamento bancário. Mas há também outro aspeto importante a considerar: comprar uma casa nova ou usada?
A resposta pode não ser óbvia nem estar totalmente fechada durante o processo de procura. Há quem visite ambas, mas é importante conhecer as vantagens e desvantagens das duas opções. Essa é a melhor forma de tomar uma decisão acertada e que vá ao encontro das necessidades e expectativas de quem compra. Fique a par de alguns pontos a ter em conta.
Casa nova: Confortável, eficiente… mas mais cara
Se está à procura de uma casa pronta a estrear, com boa eficiência energética e garantia do construtor, uma casa nova pode ser a escolha certa.
Vantagens de comprar uma casa nova
Uma casa nova é entregue pronta a habitar, construída com materiais novos e, em princípio, sem necessidade de obras ou reparações nos primeiros anos.
Os imóveis novos seguem também normas de construção mais exigentes, o que se traduz num melhor isolamento térmico e acústico e, consequentemente, numa melhor eficiência energética. Se aproveitar bem esta característica, pode ter uma conta da energia mais baixa do que numa casa usada.
A qualidade da construção também pode ser observada nas canalizações, instalações elétricas e redes de telecomunicações, que, à partida, estão mais bem preparadas para as exigências atuais.
Por fim, destacamos a vantagem da personalização. É que se comprar a casa ainda em construção pode ter a possibilidade de escolher acabamentos e decidir alguns pormenores que vão deixar a casa mais à sua imagem.
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Desvantagens de comprar uma casa nova
Como veremos em detalhe mais à frente, as casas novas são, geralmente, mais caras do que as casas usadas. Para quem tem um orçamento menos flexível, este pode ser um entrave.
Além de o preço ser tendencialmente mais alto, a margem de negociação é menor do que nas casas usadas, ou seja, é mais difícil conseguir baixar o preço para valores mais em linha com o seu orçamento.
A localização pode ser outra desvantagem das casas novas, sobretudo para quem valoriza viver mais perto do centro das cidades. É que essas zonas já estão ocupadas por outros imóveis e pode ser difícil que apareça construção nova. Assim, se quer mesmo comprar uma casa nova, pode ter de ser mais flexível neste critério e olhar também para as periferias das cidades.
Também é importante considerar que algumas casas novas são construídas em zonas em desenvolvimento urbanístico, ou seja, lugares onde o comércio, os serviços e os transportes públicos ainda são escassos por, até então, não ter havido necessidade de que aí se instalassem. Se este é um critério importante para si, deve pensar que pode demorar algum tempo até que estas infraestruturas comecem a aparecer.
E se uma das vantagens de uma casa nova é ter uma construção recente e, à partida, de qualidade, a falta de histórico também pode ser uma desvantagem. Não há como saber se vai haver problemas de infiltrações, humidade ou ruído.
A terminar, deixamos uma possível desvantagem que está diretamente relacionada com a compra da casa ainda em construção. Este fator pode atrasar a mudança, uma vez que é preciso que as obras terminem e que todas as licenças sejam emitidas.
Casa usada: Mais barata, mas com possíveis custos adicionais
As casas usadas continuam a ser a escolha de muitos compradores. O preço mais baixo e a maior possibilidade de escolha em relação à zona onde viver são dois aspetos que podem fazer a diferença.
Vantagens de comprar uma casa usada
Algumas das desvantagens de comprar uma casa nova ajudam a justificar as vantagens de comprar uma casa usada. Por exemplo, atualmente, a diferença do preço mediano do metro quadrado (m2) é superior a 400 euros, de acordo com o Instituto Nacional de Estatística (INE).
Também a margem para conseguir baixar o preço é maior do que numa casa nova, uma vez que os vendedores particulares estão, muitas vezes, mais disponíveis para negociar.
Por outro lado, há mais oferta em zonas consolidadas ou mais perto do centro das cidades. Além disso, por já terem sido habitadas, têm um histórico associado, pelo que é mais fácil saber se já houve infiltrações, que obras foram feitas e como é a vizinhança. Assim, lembre-se sempre de questionar o vendedor sobre estes e outros aspetos, uma vez que isso vai ajudar a tomar uma decisão mais informada.
A mudança para a casa que vai comprar pode ser mais rápida do que numa casa nova, sobretudo se o vendedor também já tiver tudo pronto para sair (ou já tiver mesmo saído para outra casa).
Desvantagens de comprar uma casa usada
Algumas casas usadas podem precisar de obras antes de estarem totalmente prontas a habitar, o que implica tempo e dinheiro. Por isso, tente perceber que intervenções podem ser necessárias e informe-se sobre os custos. Esta é uma boa estratégia para evitar surpresas depois de o negócio já estar concluído.
A eficiência energética também pode ser uma desvantagem, já que o isolamento e os equipamentos podem estar desatualizados. E tudo isto pode fazer subir o valor da fatura da energia.
Com o tempo, é também natural que surjam avarias e substituições a fazer (e, eventualmente, mais cedo do que numa casa nova). Assim, os custos de manutenção são outro fator que deve ter em conta na hora de escolher entre uma casa nova ou usada.
Reforçamos ainda a importância de fazer todas as perguntas sobre o estado do imóvel ao vendedor. Há problemas de humidade? Já houve infiltrações? As canalizações costumam ter problemas? Alguns proprietários podem querer esconder uma parte do histórico, o que é uma desvantagem para o comprador. Se conhecer alguém que perceba do assunto, pondere pedir a essa pessoa para visitar a casa consigo.
A agilidade do processo de mudança é uma vantagem, mas se o atual proprietário também estiver à procura de casa, isso pode atrasar o negócio. Em alguns casos, pode até já ter uma casa debaixo de olho e ter tudo pronto para fazer uma proposta, mas o vendedor desistir entretanto de vender por não ter ainda encontrado outra casa.
Em suma, ao decidir entre uma casa nova ou usada, o importante é pesar os prós e contras de cada opção e perceber qual se ajusta melhor ao seu estilo de vida, às suas finanças e às suas expectativas.
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Como tem evoluído o preço das casas novas e usadas?
Os números ajudam a perceber a diferença entre comprar uma casa nova ou usada. Como já escrevemos acima, o preço mediano por metro quadrado tem sido consistentemente mais alto nas casas novas.
De acordo com o INE, o preço mediano do m2 de uma casa nova era, em 2019, de 1.284 euros, enquanto o de uma casa usada era de 1.063 euros. Ou seja, a diferença era de 221 euros.
A tendência tem-se mantido desde então, mas o fosso tornou-se maior. Os dados anuais mais recentes dizem respeito a 2024. No ano passado, o preço mediano do m2 de uma casa nova era de 2.147 euros, enquanto o de uma casa usada era 1.689 euros: uma diferença de 458 euros.
Já em 2025, os dados do segundo trimestre do ano mostram que o m2 de uma casa nova custou 2.268 euros e o de um imóvel para habitação usado custou 1.841 euros, ou seja, uma diferença de 427 euros. Dos municípios com mais de 100 mil habitantes, só na Amadora foi mais caro comprar uma casa usada do que uma nova.
Já em Cascais, o preço mediano do m2 de uma casa nova era mais de 1.100 euros superior ao de uma casa usada.
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