Imobiliário: Venda tudo enquanto é tempo

As taxas de juro estão numa rota de escalada que mais parece não ter fim à vista. Entretanto, são já muitos aqueles que começam a revisitar as consequências do subprime: aumento do crédito malparado, dificuldades em obter financiamento, crise de crédito a caminho, a que se adicionam cenários de recessão económica num enquadramento inflacionista.

Será melhor vender já tudo enquanto é tempo? E devo esperar antes de voltar a comprar?

Devo vender já os meus imóveis?

Já aqui, no Doutor Finanças, tive oportunidade de escrever um pouco sobre este assunto. Com a subida das taxas de juro, são muitos aqueles que se interrogam se não será melhor aproveitar ainda o fim deste ciclo expansionista e vender já o(s) seu(s) imóvel(eis).

A decisão de vender não se deve cingir a uma mera conjuntura, por muito mais duradoura que ela possa vir a ser. Há um conjunto importante de variáveis, sobre as quais já falámos, que importa analisar e ponderar antes de se tomar qualquer decisão mais precipitada.

Antes de tomar a decisão de vender por receio que o mercado corrija e, assim, perder uma oportunidade de vender por um preço melhor, veja se há alternativas de investimento que justifiquem essa venda. A noção de custo de oportunidade deve sempre estar presente numa decisão de venda de um ativo imobiliário.

Além disso, há que separar os ativos de rendimento dos de desenvolvimento e analisar bem a alavancagem em cada um.

Naturalmente, o endividamento, nesta fase do mercado, está mais caro e obviamente vai recolher uma fatia maior do cash-flow que o seu imóvel gera. Por isso, olhe bem para o seu investimento e veja se 1) pode ser uma oportunidade de amortizar antecipadamente parte ou totalidade da dívida e/ou 2) se o imóvel pode gerar mais cash-flow, seja por via de um aumento das receitas ou por via da diminuição dos custos.

Não se apresse a vender. Analise bem a sua carteira e concentre esforços na gestão. Depois, tome uma decisão.

Leia ainda: Riscos na alavancagem de investimentos imobiliários

E devo continuar a investir ou será melhor esperar?

Também já escrevi sobre este tema há três meses. Quer seja numa situação de compra de habitação própria e permanente, quer seja numa ótica de investimento, também a decisão da compra não deve estar circunscrita a circunstâncias relacionadas com o custo do financiamento ou outras mais de cariz macroeconómico e financeiro.

Em todos os momentos do ciclo do mercado imobiliário – seja numa fase mais expansionista, seja num momento de correção – há sempre oportunidades e investimentos a realizar. Mais importante que tudo, é conhecer-se enquanto investidor, conhecer bem a sua tolerância ao risco e perceber durante quanto tempo pretende ter o seu imóvel em carteira.

Depois disso, sim, adequar decisões de investimento ao momento em que se vive.

Leia ainda: Habitação: comprar ou esperar?

O que devo fazer, então?

Seja numa decisão de venda ou de compra, a gestão dos ativos imobiliários é crucial. Em qualquer momento, a gestão é muito importante, mas em fases de mudança de ciclo, ganha uma outra importância.

Por tudo isto, pondere bem antes de tomar uma decisão. Nem é altura de vender tudo aquilo que se tem, como também não me parece que seja o momento para se comprar ou investir da mesma forma que o mercado tem feito nos últimos anos.

Parece-me próxima a chegada de mudança de ciclo, sem que isso para já represente ou signifique uma correção acentuada do mercado. Há bem pouco tempo, procurei traçar um possível caminho para a correção do mercado imobiliário. Por isso, mais vale estar preparado para o que aí pode vir e adequar as carteiras de investimento.

Se estiver a pensar comprar habitação própria e permanente, já sabe, pondere muito bem sobre aquilo que o leva a tomar tal decisão e sobre o montante de financiamento. Não coloque em causa o seu orçamento familiar para os próximos tempos à custa de uma decisão apressada e pouco ponderada que o leve a alavancar em demasia a sua compra.

Bons negócios (imobiliários)!

Gonçalo Nascimento Rodrigues

Gonçalo Nascimento Rodrigues é Consultor em Finanças Imobiliárias, tendo trabalhado em empresas como Ernst & Young, Colliers International e Essentia. É Coordenador e Docente numa Pós-Graduação em Investimentos Imobiliários no ISCTE Executive Education. Adicionalmente, exerce atividade de consultoria, prestando serviços de assessoria ao investimento imobiliário. Detém um master em Gestão e Finanças Imobiliárias e um master em Finanças, ambos pelo ISCTE Business School, além de uma licenciatura em Gestão de Empresas na Universidade Católica Portuguesa. É autor do blogue Out of the Box.

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