Mais-valias imobiliárias: O que mudou?

O programa Mais Habitação, que entrou em vigor no passado dia 7 de outubro, trouxe algumas mudanças no que respeita à tributação das mais-valias imobiliárias, mais concretamente às condições que dão direito à isenção de imposto.

Conheça, neste artigo, as principais mudanças à lei, assim como a norma transitória, que vai vigorar até ao final do próximo ano.

Mais-valias: Reinvestimento com regras mais apertadas

Uma das alterações introduzidas pelo Mais Habitação diz respeito ao regime de exclusão de tributação das mais-valias decorrentes da venda de uma habitação própria e permanente (HPP) que sejam reinvestidas num imóvel com o mesmo fim.

Mais concretamente, são acrescentados dois requisitos para se poder beneficiar da isenção que, na prática, vão reduzir o número de casos em que a exclusão será aplicada.

Recorde-se que, até agora, ficavam excluídos de tributação os ganhos provenientes da venda de imóveis destinados à habitação própria e permanente, desde que o valor da realização (valor da venda) – deduzido de eventual crédito para a aquisição do imóvel – fosse reinvestido na compra de outro imóvel ou terreno para construção, com o mesmo fim (HPP), entre os 24 meses anteriores e os 36 meses posteriores à data da venda.

Agora, a estes requisitos são adicionados mais dois:

– o imóvel vendido tem de ter sido a habitação própria e permanente do sujeito passivo ou do seu agregado familiar, comprovada através do respetivo domicílio fiscal, pelo menos nos 24 meses anteriores à data da venda;

– os sujeitos passivos não podem ter beneficiado, no ano da obtenção dos ganhos e nos três anos anteriores, do presente regime de exclusão, “sem prejuízo da comprovação pelo sujeito passivo, efetuada em procedimento de liquidação, de que a não observância da presente condição se deveu a circunstâncias excecionais”.

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Venda de segunda habitação para amortizar crédito dá direito a isenção

O programa Mais habitação inclui uma norma transitória que isenta de tributação as mais-valias provenientes da venda de terrenos para construção e segundas habitações que sejam usadas para amortizar o crédito da habitação própria e permanente do sujeito passivo ou dos seus descendentes. Assim, segundo esta norma, há direito a isenção da tributação das mais-valias quando “o valor da realização, deduzido da amortização de eventual empréstimo contraído para aquisição do imóvel, seja aplicado na amortização de capital em dívida em crédito à habitação destinado a habitação própria e permanente do sujeito passivo ou dos seus descendentes”.

Se o valor da realização (valor da venda) for superior ao capital em dívida no crédito à habitação da HPP, o valor remanescente é sujeito a tributação de acordo com as disposições gerais do Código do IRS.

Esta norma aplica-se às vendas realizadas entre 1 de janeiro de 2022 e 31 de dezembro de 2024 e, atenção, que as Finanças podem exigir que os sujeitos passivos apresentem documentos comprovativos, após a entrega da declaração modelo 3 de IRS de 2023 e 2024, da amortização de capital em dívida em crédito à habitação destinado à habitação própria e permanente.

A amortização do empréstimo tem de se realizar num prazo máximo de três meses após a venda do terreno ou segunda habitação, sendo que, nas vendas realizadas antes da entrada em vigor da nova lei (7 de outubro), o prazo dos 3 meses começa a contar nessa data.

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Mais-valias: Vendas ao Estado também dão direito a isenção

A nova lei estabelece ainda que ficam isentos de tributação em IRS e IRC os ganhos provenientes da venda de imóveis para habitação ao Estado, às Regiões Autónomas, às entidades públicas empresariais na área da habitação ou às autarquias locais.

Mas há exceções. De fora desta exclusão de tributação ficam:

– os ganhos realizados por residentes com domicílio fiscal em país, território ou região sujeito a um regime fiscal mais favorável, constante de lista aprovada por portaria do membro do Governo responsável pela área das finanças;

– os ganhos decorrentes de alienações onerosas através do exercício de direito de preferência.

Os rendimentos que ficarem isentos, no âmbito desta medida, são englobados, em sede de IRS, para efeitos de determinação da taxa a aplicar aos restantes rendimentos.

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