Quem tiver uma parte da habitação própria e permanente afeta à atividade profissional e quiser vender a casa tem de pagar IRS sobre as mais-valias, mesmo que reinvista esse valor. É este o entendimento da Autoridade Tributária (AT), partilhada numa informação vinculativa, no dia 22 de julho, em resposta a um contribuinte.
Regra geral, quem vende a sua habitação própria e permanente e reinveste o valor da venda numa nova habitação própria e permanente entre os 24 meses anteriores e os 36 meses seguintes a essa venda pode beneficiar de uma isenção total ou parcial de imposto sobre as mais-valias.
No entanto, isso não acontece se uma parte do imóvel estiver afeta à atividade profissional. Este esclarecimento pode ter um impacto importante na vida de muitos trabalhadores independentes que exercem a profissão a partir de casa e que se veem, agora, impedidos de beneficiar da isenção de mais-valias se decidirem vender a casa.
A este propósito, importa salientar que, quando devidas, as mais-valias são consideradas em 50% e englobadas aos restantes rendimentos, sendo o valor total sujeito às taxas gerais de IRS.
O caso que levou ao esclarecimento
O contribuinte que colocou a dúvida ao Fisco é advogado e proprietário da casa desde setembro de 2019, depois de partilhas feitas após divórcio. Desde esse ano que tem aí o seu domicílio fiscal e que utiliza a fração no exercício da atividade profissional.
Em 2019, a fração tinha como destino “serviços”, mas foi alterado para “habitação”, em 2026. Assim, o objetivo era saber se, na eventualidade de vender a casa, as Finanças considerariam que estaria cumprida a condição essencial de esta ter sido habitação própria e permanente nos 12 meses anteriores à venda.
Precisa de folga para pagar o acerto de IRS
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O Fisco entende que “o conceito de residência permanente corresponde ao local onde se tem centrada a vida doméstica com estabilidade e por forma duradoura, o local onde se pernoita, se tomam as refeições, se recebem familiares e amigos, onde, em suma, se tem constituído o lar como todo o ritual e laços que lhe estão associados e lhe são próprios”.
Além disso, considera que “são traços constitutivos e indispensáveis da residência permanente, a habitualidade, a estabilidade e a circunstância de constituir o centro da organização da vida doméstica”.
É por isso que, no caso em questão, “estando uma parte do imóvel afeto ao exercício da atividade de advogado, significa que o imóvel em causa não está exclusivamente afeto à sua habitação própria e permanente, em virtude de existir uma afetação, embora parcial, à referida atividade”.
Para a AT, este facto impede que o contribuinte usufrua da exclusão tributária, “ficando o ganho obtido com a alienação do referido imóvel sujeito às regras gerais de tributação em sede de IRS”.
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Perguntas frequentes
De acordo com a Autoridade Tributária, não é possível beneficiar da isenção de mais-valias após a venda de uma casa onde se exerça a atividade profissional, mesmo que nela se viva.
Numa informação vinculativa partilhada em julho de 2026, o Fisco esclareceu que “estando uma parte do imóvel afeto ao exercício da atividade […], significa que o imóvel em causa não está exclusivamente afeto à sua habitação própria e permanente, em virtude de existir uma afetação, embora parcial, à referida atividade”.
O reinvestimento pode ser efetuado nos 24 meses anteriores ou nos 36 meses posteriores à venda da habitação própria e permanente, desde que sejam cumpridas as restantes condições previstas no Código do IRS.
Além de vender uma habitação própria e permanente, o contribuinte tem de reinvestir o valor realizado nas modalidades previstas no Código do IRS e dentro dos prazos legais. É ainda necessário declarar a intenção de reinvestir na declaração de IRS relativa ao ano da venda e cumprir os restantes requisitos previstos na lei.
Se apenas reinvestir parte do valor realizado com a venda do imóvel, a exclusão de tributação das mais-valias é apenas parcial. Ou seja, a parcela das mais-valias correspondente ao montante não reinvestido fica sujeita a tributação em IRS, de acordo com as regras aplicáveis.
A informação que consta no artigo não é vinculativa e não invalida a leitura integral de documentos que suportem a matéria em causa.
